观点直击 | 中海物业三大业务调整节奏

观点网 中海物业的发展引擎持续运转，动力不减。

在“十四五”收官之年成功回归行业第一梯队后，迈入“十五五”开局之年的中海物业，正以“抢占未来市场领先地位”为目标，积极适应行业转型的新常态。

截至2026年6月30日，公司录得收益74.85亿元，同比上升4.5%；利润总额为9.23亿元，同比变动10.5%；普通股权持有人应占溢利为7.01亿元，同比变动9.0%。

营收稳步增长的同时，利润端正经历成本结构的深度调整，这是中海物业探索“增收更增利”高质量增长路径的第二年。

据参会投资者透露，中海物业于8月20日召开2026年中期业绩发布会，公司董事会主席张贵清、行政总裁肖俊强、财务总监甘沃辉以及财务副总监虞汉江等管理层悉数出席。

面向未来经营，管理层再次重申，“十五五”阶段的核心任务是稳住基本盘，抢占未来制高点，实现经营、服务、业态三个层面的全面领先。

核心业务领跑

中海物业的营收增长已由物业管理服务强力拉动。

根据中报，公司业务线涵盖物业管理服务、增值服务与停车位买卖业务三大板块。其中，物业管理服务保持同比正向增长，展现出强劲的韧性。

报告期内，物业管理服务收入60.75亿元，同比增长9.6%，占总收入比重达81.2%；增值服务收入12.57亿元，处于业务调整期，同比变动14.2%；停车位买卖业务收入2539.2万元，同比微调7%。

中海物业的业绩支柱清晰可见。更为难得的是，在物业管理服务包干制细分项下，三大业态均录得同比正增长。

其中，住宅类收入为38.79亿元，同比上升6.9%；商写园区类收入8.18亿元，同比上升8.7%；城市运营类收入13.76亿元，同比上升18.6%。

在物业行业进入密集换盘阶段，以及城市服务板块竞争加剧的市场环境中，中海物业能够保持住宅、商写园区、城市服务三大类业态稳健增长，在同行中已属上游水平。

据参会投资者转述，管理层表示，物业行业正处于深度转型变革期，行业底层逻辑正在重构。

“首先是增长逻辑，行业已经从增量扩张的野蛮生长全面步入存量提质的高质量发展阶段；然后是行业定位升级，物业服务已经成为关系民生福祉、社会稳定、基础性治理的关键性服务；第三是市场结构变化，住宅市场存量博弈加剧，但城市服务、公建后勤、商办、IFM、社区增值服务等新赛道迎来快速增长的机会；第四个转变来自竞争要素迭代，规模为王转向服务能力为王，AI应用、机器人成为企业生存底线。”

管理层认为，中海物业三大板块中，C端住宅服务是稳固的基本盘；B端非住业务重点攻坚学校医院、商写产业园、城市运营三大赛道，目标市场份额跻身前三；城市运营业务则更强调盈利质量，提高政府直接采购项目占比。

物业管理服务的增长得益于在管规模扩大，在业务线“一升二稳”格局下，物业管理服务作为主力正拉着公司营收向前奔跑，综合使得中海物业总收益保持稳中有升。

收入增长可以用规模扩张拉动，但在减值拨备收缩的情况下，中海物业的利润端正在推进成本优化与结构磨合。

2026年上半年，公司直接经营成本同比上升7.1%至63.71亿元，成本升幅高于总收入增速。中海物业对此表示，主要受到基础服务质量提升、传统物管市场刚性人力成本优化空间有限的影响。

战略取舍

物业行业正经历物业费价格调整、退盘、不续约等市场因素的重塑，中海物业亦在同步校准自身节奏。

根据中报，中海物业期内约满及退出的在管面积约1920万平方米。相较2024年退盘4450万平方米、2025年全年退盘面积5560万平方米，中海物业的低效项目出清工作成效显著，或许接近完成。

不过，公司上半年新增管理面积3700万平方米，其中独立第三方占比85.9%。新签合约总额约24.97亿元，非住宅项目占76.8%、其中城市运营类占61.1%，住宅项目仅占23.2%。

截至报告期末，中海物业在管面积仍增至4.95亿平方米，覆盖171座城市、2424个项目，“进得多、退得也主动”，规模正从粗放扩张转向质量优先。

尽管行业主旋律已从规模扩张向质量提升转变，但可以看出，在转型期内规模拓展仍是对抗项目退场导致营收波动的重要方向。

管理层于业绩会上表示，中海物业正在构建相对差异化的核心竞争力，在拓展方向上继续深耕非住业态、城市运营，重点在于学校、医院及城市服务，聚焦政府付费项目，提升政府及事业单位直接招标项目的占比。

外拓项目对市场规模的依赖加深，相对而言外拓项目毛利空间有待进一步挖掘，“以规模换利润”的模式需要持续优化。

进驻高校，深耕香港公建市场，近年来中海物业的外拓重心更多放在城市运营类，城市服务也正从“试验田”走向“主战场”，押注的是央企信用与集团协同带来的窗口机会。

城市运营项目普遍合同周期长、毛利率偏低、账期长，对整体盈利的稀释效应，其实已经部分反映在毛利率的调整与应收账款的变动之中。

截至2026年6月30日，中海物业贸易应收款总额为44.03亿元，较2025年末32.27亿元上升36.44%，快于物业管理服务板块营收增速。

公司对贸易应收款计提减值金额也从3.6亿元上升至4.22亿元，剔除计提减值部分后，应收款总额为39.8亿元，较2025年末28.76亿元上升38.38%。

从账龄看，中海物业贸易应收账款主要集中在一年以内，其中一个月内应收款为9.1亿元，一至三个月金额为9.36亿元，四至十二个月金额为13.23亿元，账龄结构相对可控。

快速变动的应收账款始终是需要持续跟踪的资金流转变量，夹在拓展与应收账款之间的中海物业，正从项目评估入手，加强风控。

管理层表示，行业内各家公司在项目上都有进有退，中海物业在优化在管项目质量上会将资源更集中投放到更优质的项目上。对于新签项目，公司从投拓开始就严控利润率和履约风险。

规模是底座，但利润的答案不在面积本身。站在“抢占未来市场领先地位”的起跑线前，各家物业还要先比拼谁能更快解开身上牵绊营收利润增长的绳索，更高效地走完转型期，迈向高质量发展新阶段。

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