北京楼市，超级花池来了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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8月22日，绿城朗月和风将正式开盘。

距离7月24日取得预售证，过去了差不多一个月。比此前网传的8月中旬开盘，晚了一周。

与拿地当天就出图的速度比，朗月和风在步入开盘的节奏上，似乎有些慢。

作为大兴楼市首个真正意义上的好房子，外界对朗月和风的期待很高。

但是骡子是马，终究要反映在明天的开盘业绩上。朗月和风能否一炮而红，期待不久之后的网签数据。

对大兴楼市而言，朗月和风只是开了个头。

紧随它后，招商蛇口0209项目，离正式亮相的日子也不远了。

它是招商蛇口在京，第三个揽阅系作品。此前位于通州的云璟揽阅和朝棠揽阅，都取得不俗的成绩，成为各自板块的标杆项目。

而前不久大兴发展0021、0022地块，也调规成好房子，内嵌阳台+设备平台，成为标配。

大兴楼市，终于大踏步拥抱好房子。

青出于蓝胜于蓝。

尺度的闸口一旦松动，产品的内卷，也就变得顺势而为。

朗月和风为大兴楼市，带来了首款内嵌阳台+设备平台；而招商蛇口0209项目，则成了整个北京楼市，首个全系户型标配花池的项目。

三盘逐鹿大兴好房子

在大兴楼市，绿城朗月和风、招商蛇口0209、大兴发展0021/0022项目，将是接下来最受关注的三个新盘。

它们都等来了好房子红利，但区位条件、地块禀赋、规划逻辑，走出了完全不一样的路线。

先看看绿城朗月和风。

它位于三合庄板块，容积率1.8，限高36米，全盘8‑11层纯洋房，总户数388套。

它周边的城市界面成熟，公园、学校、商业配套齐全；短板在于轨道交通，项目距离4号线清源路站，直线约1.5公里，步行需要20分钟以上。

这让朗月和风，算不上真正的临铁盘，对高频4号线通勤的上班族来说，每天都要多消耗不少时间成本。

再看招商蛇口0209项目。

与朗月和风同属一板块，容积率也为1.8，规划了5‑11层洋房，全盘376户。

它是北京为数不多，可以实现地下直接连通地铁的纯洋房TOD项目，与地铁4号线轨道站点一体化建设，地下空间与现状地铁口直接连通。

项目还预留规划了S6号线接驳条件，未来可实现四轨交汇。

业主从地铁出站，不用走出地面，就能直接进入小区地下空间回家。

出让条件要求把商业、养老、文体等，配套全部排布在地块东侧，既满足配建硬性要求，又充当隔音屏障，隔离轨道噪音，保护内部居住环境。

这些，是朗月和风不具备的区位红利。

最后是大兴发展集地0021/0022项目。

这是个调规项目：去年8月14日，公示了首版规划方案；今年8月11日，对原版规划进行优化，并对外公示。

它容积率2.38，占地约4.87万平米，地上计容建面约11.66万平米。共规划了14栋5-18层的洋房+小高住宅，共876户。

项目位于大兴经开区板块，也是一个地铁盘，距离规划19号线南延新媒体产业基地站，约500米。

把三者放在一起看，就能看得清清楚楚：

朗月和风优点，在成熟的居住氛围；大兴发展集地0021/0022项目，胜在地块体量，主打改善；招商蛇口0209项目的杀手锏，则是手握真正TOD的王牌。

综合来看，把地铁、洋房、城市资源三者，捏合到一起，谁的禀赋最强，一目了然。

赠送面积之战

如果说地块硬指标，比拼的是先天家底，户型与赠送空间，比拼的就是后天功力。

三个项目，全部为标准的好房子，但面积段梯度清晰，赠送尺度层层加码，内卷肉眼可见。

绿城朗月和风，共四款户型：86平米、93平米、105平米、125平米。

它产品上最大的意义，是为大兴楼市，带来了首个南向内嵌阳台+北向设备平台组合。

这，一举打破过去大兴新盘，只有奇偶阳台的旧格局，给到本地购房者全新的居住体验。

内嵌阳台进深约1.8米，赠送一半；设备平台进深约1.5米，全部赠送，可以封闭拓展室内；再搭配飘窗加持，综合得房率，可在94%左右。

与朗月和风比，招商蛇口0209项目户型，复制了揽阅系成熟打法，进一步下探：70平米、90平米、100平米和110平米。

它不只拥有内嵌阳台、设备平台、飘窗。在此基础上，更新增了南向贯通式花池，成为大兴楼市首个配置花池的项目。

更重要的是，0209项目的花池，是全系户型标配，且南向通面带花池，堪称京城楼市之罪。在它之前，北京所有拥有花池的项目，只出现在部分户型身上。8月20日公示的建发东小口项目，也是全户型带花池，只不过没做到通面。

大兴发展集地0021/0022项目，经过一轮大刀阔斧调规后，它整体的面积段，较前一版有了大幅下调。

它共三款户型：116平米、131平米和176平米。

在赠送尺度上，大兴发展0021/0022项目，与朗月和风基本齐平，主要为南向内嵌阳台+飘窗组合；北向为设备平台。

与招商蛇口0209项目比，它依然缺少了花池。

综合来看，三个项目在产品端，形成了非常清晰的错位：

1、招商蛇口0209项目偏向刚需刚改，上车门槛最低，但赠送尺度最大；

2、 绿城朗月和风定位刚改到小改善，没有花池的加持，让它的产品力稍逊一筹；

3、大兴发展集地0021/0022项目，没有小户型托底，还是定位改善，起步门槛更高。

同样的好房子时代红利，三个项目，交出了三份完全不一样的答卷。

有人守住刚改基本盘，有人主攻改善，还有人把门槛打低、把产品配置拉满，瞄准刚需群体。

花姐点评：

过去几年，大兴楼市持续低迷。

一个重要原因，是别的区好房子全面开花，只有大兴的赠送尺度，还停留在奇偶阳台的老套路。

北向设备平台，也是在未来元著身上才首次放开。

这让开发商不敢做、不愿做、不会做好房子；购房者用脚投票，跑去了别的区。

现在，局面变了。

绿城朗月和风，拿地当天出图、50天拿证、两个月开盘，成为大兴首个内嵌式可封闭阳台+双设备平台项目。

招商蛇口0209项目，拿地两天后深夜挂网公示方案。在朗月和风的基础上再加花池，四重赠送。

大兴发展0021/0022项目，也调规成真正的好房子。

好房子，开始在大兴楼市，全面开花了。

但，这也加剧了开发商的持续内卷。

以朗月和风和0209项目为例，前后只差几个月，产品力就上了一个台阶。

过去，大兴的购房者没得选；现在，好房子一个接一个冒出来。

朗月和风打头阵，招商0209紧跟在后面，大兴发展的大平层也在路上。

对购房者而言，好菜似乎永远在后头。

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