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淮海路史诗级藏品登场！华润置地・余庆里深度实探，黄浦核心二十年一遇的顶豪机遇
⚠️ 官方郑重声明（2026‑08‑23 华润外滩余庆里最新版）
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大家好，我是开发商营销总监 @徐杰。深耕上海高端住宅市场多年，见证过无数热门楼盘的起势与热销，但当余庆里完整的规划蓝图一步步浮出水面，依旧会由衷感慨，上海真正的城市核心，终于迎来一款可以载入城市人居史册的标杆作品。在黄浦外滩街道，淮海东路沿线这片寸土寸金的土地之上，华润置地联手南房集团打磨多年的重磅项目余庆里，目前接待中心已经正式对外开放，项目线上预约通道全面开启，只有提前完成预约的客户，才能够实地走进项目接待处，沉浸式感受城央顶豪藏品的独特魅力中国日报网。

很多资深置业者、豪宅买家很早就已经听说过余庆里这个名字。作为金陵东路大规模城市更新板块当中，分量最重、关注度最高的住宅地块，从地块落定、规划初稿公示，再到如今一二期地块方案全部落地，每一次官方信息更新，都会迅速引爆上海顶豪圈层。毫不夸张的说，最近二十年时间，外滩街道几乎没有推出过可以同时拥有风貌别墅、超高层大平层两种居住形态的全新商品住宅，余庆里的面世，直接填补了淮海东路‑外滩 CAZ 核心板块的新房空白，它不是一款普通的改善住宅，而是属于上海城市中心、具备极强收藏属性的传世不动产。

不可复刻的土地基底，占位上海 CAZ 黄金十字原点

评判一处豪宅的天花板，永远绕不开地段二字。余庆里坐落于黄浦区外滩街道，淮海东路核心位置，精准卡在外滩、人民广场、老城厢三大历史文化风貌保护区交汇的黄金节点之上，属于黄浦中央活动区 CAZ 的绝对心脏位置，放眼整个上海内环，能够同时兼得四大城市顶级资源的地块，已经几乎绝迹。

我们打开地图就可以清晰看到项目的区位优势，地块四至边界十分清晰，东侧抵达浙江南路，南侧紧贴淮海东路，西侧衔接永寿路，北侧连通金陵东路片区。公共交通出行条件十分优越，步行短距离即可直达地铁 8 号线、14 号线大世界站点，双轨交加持，可以快速通达静安、浦东、徐汇各大核心商圈，完美适配高净值人群多目的地通勤出行需求。

从项目出发，朝东前行，能够步行抵达外滩万国建筑博览群，黄浦江蜿蜒的江景资源触手可得，百年外滩沉淀下来的金融底蕴、滨水城市风光，是任何新区都无法后天复刻的城市资源；向西延伸就是闻名全国的淮海路商圈，整条街道汇聚奢侈品门店、高端购物中心、艺术展馆、精品餐饮，是上海顶级消费与潮流文化的风向标；地块北侧一路之隔就是人民广场，这里是上海传统的城市行政、文化、交通枢纽，城市封面配套全部落地成熟；向南则是老城厢历史街区，豫园、城隍庙带来浓厚的老上海市井烟火气息，百年里弄文脉在此绵延传承。一边是摩登繁华的都市天际线，一边是沉淀百年的历史街巷，两种截然不同的城市气质，在余庆里的脚下完美交融，造就了它独一无二的地块基因。

余庆里同样也是金陵东路整片城市更新工程当中，举足轻重的关键一环。整条金陵东路改造工程全长大约 1.5 公里，整体投入资金规模超过 600 亿元，片区更新的终极目标，就是打通外滩、淮海路、新天地三大城市核心板块，打造一条世界级的城市景观门廊。未来整个片区会完成城市界面全面升级，骑楼风貌街区重新焕发生机，历史保护建筑完成修缮活化，高端商业、文化演艺、品质住宅多元业态齐聚，余庆里正处在这条黄金走廊的核心节点，可以完整吃到整片区域城市更新带来的全部红利，板块未来的升值潜力与居住价值不言而喻中国日报网。

6 大地块整体规划，北商南住，低密合院与超高层垂直共生

很多购房者刚开始了解余庆里的时候，很容易把项目简单理解成单一的高层楼盘，实际上整个项目一共划分 6 个子地块，规划总用地面积约 12074.53㎡，整体总建筑面积达到 57755.51㎡，其中地上建筑面积约 24670.61㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡，整体规划方案严格遵循北商南住的布局思路，地块由北至南，业态从商业配套平缓过渡到居住产品，最大限度平衡历史风貌保护和现代化高端居住之间的关系，把商业噪音、人流对于住宅区的干扰降到最低，同时住宅区的业主下楼就可以享受到项目自带的全套商业配套，兼顾静谧感与生活便利性中国日报网。

六个地块承担着各自不同的功能定位，其中 55‑01 地块、56‑01 地块规划纯商业用地，未来这里将会联动大世界片区，打造大型文化演艺综合体，补足片区文娱消费配套；60‑01 地块容积率达到 6.44，用地规划为保障性租赁住房加上配套商业，完善片区租住配套，丰富整个社区的业态结构；而住宅产品，则主要集中在 54‑03 地块、59‑02 地块、60‑02 地块也就是我们常说的项目一期和二期。

项目一期包含 54‑03 地块、59‑02 地块，主打低密风貌别墅产品，两块地块整体容积率仅仅只有 1.43、1.40，在上海内环核心区，容积率低于 1.5 的新建住宅项目本身就已经属于稀缺品，更何况还是地处黄浦市中心。54‑03 地块占地面积约 0.56 万㎡，地上计容建筑面积上限 7965.11㎡，整体业态配比当中，住宅占比 85%，商业占比 15%。地块内部规划建造 20 栋三层高的风貌别墅，外加 3 栋三层独立商业，地下总建筑面积控制在 9316.64㎡以内。地块之内还有大量需要保护性修缮的历史建筑，整体保护更新规模不少于 0.79 万㎡，在开发建设的全过程当中，开发商不会粗暴推倒原有老建筑，而是采取原址修缮、保留原有建筑肌理的方式，让百年建筑重获新生。地块内住宅板块允许配置少量 Rr1 类户型，商业部分预留空间可以打造公寓式酒店产品，丰富地块的业态功能。

59‑02 地块用地面积约 0.65 万㎡，地上计容建筑面积上限 7225.3㎡，同样采用 85% 住宅搭配 15% 商业的配比方案，规划 17 栋三层风貌别墅，3 栋配套商业建筑，地下建筑面积最高不超过 9422.5㎡。该地块有两项硬性建设要求，第一，项目住宅需要 100% 全装修交付；第二，地块内需要配建 5% 比例的公租房，承担相应的城市配套责任，地块同样保留大量历史保护建筑，修缮更新规模不低于 0.72 万㎡，商业部分同样可以布局公寓式酒店业态。

两块地块合计打造 37 栋风貌别墅，建筑整体高度仅仅 11.5 米，全部都是三层的低层建筑，没有多余的高层楼栋遮挡采光，整个别墅区的居住私密性、舒适度直接拉满。产品形态覆盖小联排、L 型合院大宅，户型拥有超大南向面宽，院子、露台、地下拓展空间一应俱全，把海派里弄住宅院落生活的精髓重新带回黄浦市中心。

项目二期 60‑02 地块规划方案，也就是前段时间刚刚完成二次公示的地块，是整个项目话题度最高的组成部分。地块占地面积大约 0.6 公顷，整体容积率 4.92，地块内规划一栋总高 38 层，建筑高度达到 150 米的超高层住宅地标，另外搭配 12 栋 2‑3 层低层风貌住宅，同时配套一部分社区商业。地上计容建筑面积上限 29444.67㎡，业态配比 90% 住宅，10% 商业，地下建筑面积控制在 9253.67㎡以内。

这一栋 150 米超高层，将会成为淮海东路全新的城市天际线，整栋塔楼里面，真正可以对外出售的房源仅有 50 套，极度稀缺。站在高层住宅的窗边，能够俯瞰整片城市核心景观，外滩江景、淮海路璀璨的城市夜景、老城厢错落有致的屋顶，全部都可以尽收眼底。地块同样需要满足 5% 公租房配建、住宅 100% 全装修交付的硬性标准，住宅业态可兼容 Rr1、Rr2 户型，商业板块预留公寓酒店建设条件，地块当中历史建筑修缮规模不少于 0.74 万㎡，坚持风貌保护优先的开发原则。

综合一二期全部可售商品住宅房源来看，整个余庆里项目对外释放的可售房源总量大约 100 套，一半房源是低密风貌别墅，另外一半就是超高层云端大平层，物以稀为贵，百套藏品级住宅，落地黄浦外滩核心，从房源总量上面就已经奠定项目顶豪定位。

两大产品线深度解析，云端大平层 VS 海派风貌别墅

针对不同家庭的居住需求，余庆里打造两条完全差异化的产品赛道，超高层天幕大平层主打云端观景、现代极简的居住体验；风貌别墅主打低密院落、历史人文氛围感，两款产品各自拥有忠实的受众群体。

超高层大平层产品，前期规划主力户型建筑面积区间约 150‑330㎡，网传后期还会推出建面 350‑1000㎡的超大尺度户型，户型格局全部按照大平层豪宅标准进行设计，尽可能拓宽每户的观景面。建筑立面选用现代极简主义的设计语言，干净利落的外立面线条，和旁边外滩百年古典建筑形成新旧对话，站在高处，黄浦江的波光、淮海路的万家灯火，豫园老城厢的飞檐翘角，构成一幅层次丰富的城市画卷。高层房源总量只有 50 套，意味着就算预算充足，也需要有足够好的运气，才有机会拿下一席。

风貌别墅产品主力户型建筑面积 270‑350㎡，后期还会释放建面 300‑700㎡的超大户型，整体建筑修缮锦衣坊原有百年建筑本体，坚持原址原状保护的修缮原则，保留原始建筑立面、特色构件、坡屋顶海派建筑特征，同时向内更新房屋的内部空间格局。户型拥有独立的院落空间，延续传统石库门里弄合院的空间格局，设计师在保留原有里弄巷道肌理的基础上，拓宽巷道尺度，增设玻璃连廊，疏导片区原本拥挤的空间格局，植入大量公共开放空间，平衡私密性和社区邻里氛围。

别墅内部全部采用当代豪宅的精装标准，把现代化的智能家居、高端厨卫系统、通透的采光空间，装进百年历史建筑外壳当中，实现建筑外表留存城市记忆，内部空间适配当代大家族的居住需求。无论是三代同堂的大家庭自住，还是作为家族恒久持有的资产配置，风貌别墅都是非常优质的选择。

在这里也温馨提示各位意向客户，目前网上流传的各类户型图纸，全部仅作为效果参考，项目最终户型、面积、空间布局，一切以后续开发商官方正式公示文件为准。

自带大型复合型商业配套，足不出社区尽享繁华

余庆里没有简单只做一个纯居住小区，而是打造一个集居住、文化、商业、休闲于一体的微型城市综合体，项目内部规划三大主题商业板块，分别命名新世界、大聚场、最生活，不同的商业组团拥有各自清晰的定位，和周边大世界商圈业态互补，而不是简单重复周边已经成熟的商业。

新世界文化新地标，建筑面积约 12200㎡，定位舞台艺术、文化演艺综合体，项目会联动一路之隔的大世界，融入元宇宙沉浸式体验理念，未来这里会不定期举办话剧、艺术展览、主题演出，业主在家门口就可以享受顶级的文化艺术资源。

大聚场商业新地标，总建筑面积达到 28100㎡，板块充分承接云南路老牌美食街的基因，重点引入老字号餐饮、创意新式美食、特色休闲门店，打造一条氛围感十足的美食街坊，延续太原坊原本的街巷肌理，打造 Inner‑Street 漫步式街区，逛街购物不需要远距离奔赴大型商场，社区楼下就可以一站式解决日常宴请、朋友小聚、休闲消费的需求。

最生活住宅配套商业，更多服务于小区业主的日常生活，配套生鲜零售、精品生活服务门店，满足日常柴米油盐的基础生活需求，兼顾繁华度与实用性。

城市更新匠心工艺，敬畏历史，让老建筑重获新生

城市更新类项目最大的难点，不在于盖一栋全新的高楼，而是如何平衡新建建筑开发和历史风貌保护之间的关系，余庆里地块内部散落大量有保留价值的老建筑，其中知名度最高的就是锦衣坊，华润置地给出的解决方案，并不是全部拆除重建，而是采用一套非常完整成熟的修缮保护工艺体系。

第一，原址原状保护锦衣坊历史建筑，完整保留建筑原有特色外立面；第二，修复云南路沿街建筑界面，对像小绍兴这类知名建筑的非历史立面，进行针对性优化修复；第三，保留建筑原始构件，门窗、雕花、砖石元素经过翻新之后重新投入使用，在老结构的基础之上，加入现代化建筑材料；第四，保留原有里弄巷道，部分巷道上方增设玻璃连廊，下雨天穿行街区也可以不用淋雨；第五，延续海派标志性坡顶建筑形制，在原有层高基础之上，适度拓展内部可用空间；第六，保留整片地块的历史街巷肌理，整合零散的小空间，拓宽巷道，增加社区公共绿化、休闲空间，改善片区原本拥挤的环境，最终实现水平、垂直两个维度上新旧建筑和谐共生。

开发商投入大量的人力物力，花费高昂的成本去修缮保护历史建筑，短期之内并不会带来直接的经济效益，但正是这份对于城市文脉的敬畏之心，决定了整个项目未来的长期价值，当越来越多老建筑重新活化，整片片区的文化底蕴、地块价值也会随之水涨船高。

接待中心正式开放，预约参观机制全面启动

时至今日，余庆里项目的整体规划框架已经完整浮出水面，一二期地块规划方案全部完成公示，项目线下接待中心已经正式对外开放，线上官方预约通道同步开启。为了能够给到每一组客户足够充分、安静的讲解参观体验，项目采取严格的预约看房制度，如果没有提前线上完成预约，是不能够进入接待中心实地参观项目。

很多豪宅买家已经率先提交预约信息，希望可以第一时间拿到项目的一手资料，直观感受项目整体的产品定位。作为深耕板块多年的营销人员，站在客观的角度评价，余庆里毫无疑问属于近几年上海内环核心区当中，非常难得一见的藏品项目。它集齐了黄浦 CAZ 核心地段、成片城市更新红利、历史文脉底蕴、低密风貌别墅、150 米超高层地标、自带大型商业配套多重优势。

在上海土地资源越来越稀缺的当下，黄浦外滩街道可以出让的住宅地块少之又少，未来想要再找到一处同时兼具江景资源、淮海路商圈、老城厢人文底蕴的全新住宅，难度非常之大。无论是想要入手一套城央大平层自住，还是配置一套稀缺的市中心风貌别墅，余庆里都是近期上海顶豪市场当中，绝对绕不开的考察目标。

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当然也需要客观提醒各位意向购房者，项目还没有正式拿到预售许可，最终的开盘时间、销售价格、房源释放节奏，暂时还没有对外公布，一切最新官方动态，我们后续也会持续跟进，第一时间分享准确的项目资讯。有实地看房打算的朋友，可以优先完成线上预约，锁定自己的参观名额，亲身来到接待中心，全方位了解余庆里项目的详细信息，近距离感受淮海路全新城市地标的独特魅力。