鼓台“幽灵豪宅”，到底在卖给谁？

最近整理素材，准备盘点一下这几年福州哪些还没卖完的滞销老盘，整理过程发现这种项目不少。

同时发现在鼓台的核心位置，市场存在一些袖珍盘，基本都是民企拿地，然后不怎么在市场上市，加上最近还有一些，正好先盘这个话题。

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定制私人豪宅

在鼓台这几年有几个项目，以个人买家名义拿地，随后就在市场没有太多声音，大体都是袖珍盘，然后做改善大平层产品。

冠坤柒号院：2019年3月，个人竞买人何文康以1.4亿竞得鼓楼白马河边地块，面积约10.47亩，成交楼面价约16808元/㎡，溢价率42.86%。

南侧地块为幼儿园用地，北侧地块为商住用地，面积4.05亩，容积率1.5，地上建筑总面积4253平方米（其中200平方米为架空层，不计容），地下总面积1500平方米。

两栋住宅，一栋9层、一栋5层，主要为复式单元，合计12套房源，套均面积256平米，合计住宅3073㎡。

项目没有上市已经全部网签，从网络信息来看：来自长乐的老板，项目不远处就有关联盘：冠坤臻品，也存在自住的房源，这个项目同样是几个老板一起盖的自用。

这种作风也很符合长乐福清等地民企老板的作风，不过也并不是每个都能做到如此。

杰谷公馆：2020年8月，个人竞买人黄怀久先生以9800万竞得宗地2020-38号（鼓楼区福屿路旧改地块一），楼面价约25455元/平米，出让面积5.25亩，容积率1.1。

最终项目以8层独栋面世，9套房源，面积2944平，套均327平，备案总价1.15亿，车位23个，备案总价460W。

项目有段时间对外销售过，在当时宣称第五代住宅等，最近一次是1.8亿打包出让。

网友评论：认定是老板经济出问题，只能拿出来卖了。

不过这种一次性打包的风格，其实也很符合这种项目的定位，就看到底是否有老板或者家族看上。

大东海公园府：2019年9月，大东海以2.82亿底价竞得宗地2019-56号的南公园周边旧改地块，成交楼面价约22043.87元/㎡，土地面积：10.26亩，容积率：1.87。

规划建一栋14层住宅、一栋3层商业、以及独栋别墅，平层户型176㎡、189㎡，合计48套。

项目同样没什么动静，最近的消息是重新备案：从原来3.8W，涨价到5.6W。

对于项目而言，原来定位别墅老板自用，剩余平层给公司高管，不过平层的户型整体也比较一般，东端头有景观资源，西端头也做端厅，直接贴脸隔壁高楼，加上高架获批，周边改善也不少。

项目只能说，即便想让外人买，大部分房源也没什么吸引力，群友也分享了，打算内部消化，不过并不理想。

隽达水岸花园：2023年11月，湖北隽达房地产以1.18亿竞得宗地2023-44号地块，溢价率25.53%，成交楼面价23810元/㎡，住宅用地面积5.31亩，容积率1.4。

项目规划一栋总高8层的小高层，计容面积约4956㎡，规划16套，套均面积约309㎡。

项目整体已经建成，不过依旧没有取证对外，项目地处台江江滨，不过由于限高，加上周边楼栋遮挡，导致没什么景观资源。

按目前的定位来看，要么是有老板提前安排好了拿地盖楼，要么只能与杰谷公馆一样，寻找大老板、家族，一次性打包出让。

综上，这些鼓台的袖珍盘，整体的定位都还算清晰，初期大多是长乐福清这些老板，想自己拿地自己住，因为区位不错，加上地块面积不大，容积率不高，完全能够自己消化，站在经济角度，其实也挺合适。

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民企市场

除了这些鼓台袖珍豪宅外，这几年福州土拍也基本都是本土国企或者外来房企拿地，不过也有个别地块被民企拿下，当然从地块指标来看，与上述这些项目类似，都是袖珍盘。

融祥白鹭园：2024年11月，融祥房地产以底价6900万竞得宗地2024-53号，成交楼面价21249元/㎡，地块面积2.71亩，容积率1.8，建筑限高40米以下。

又是一幅鼓楼的袖珍地块，甚至比上面的还袖珍。

从规划来看：一栋8层（建筑面积1765平）、一栋5层（建筑面积1392平），其中商铺面积约320平。

按目前这个规划信息来看，项目可以做到110-135平的刚改产品，当然也可以是200+的豪宅。

个人更倾向是做刚改，如果刚改就是24套左右，比地铁元启还袖珍，这物业大概率更难维持。

工程信息专门备注：

计划运用大数据、云计算技术，打造智能安防系统。集成高清监控、AI可视对讲、智能传感器防越、AI巡更规划及车牌识别调度，全面提升安小区防效率，共筑智能、安全的全方位安防体系。

湖央公馆：2024年11月，碧全置业以3.85亿竞得福州宗地2024-52号，楼面地价31010.37元/㎡，土地面积：13.30亩，容积率：1.4。

地块虽然面积不大，但是低容积率+市中心的位置，算是难得，当时成立的公司福州兆宸，看上去要与厦门建发合作。

可惜最终因考古原因，退地解除合同。

除了这两幅地块外，目前鼓台的袖珍地块，主要就是已经上市的两幅，分别是：

地铁元启：5.6亩，容积率1.99，户型116-125㎡，56套 新榕合翠：4.15亩，容积率2.7，户型145-184㎡，38套

两个项目都没做豪宅定位，不过袖珍地块，加上对比上述容积率也不算低，开发空间也不大，目前销售数据也一般，不过压力也不大就是。

对于民企袖珍地块，除了鼓台这些外，还有就是老仓山附近。

首先就是欣隆盛世·南台佳院，2022年3月，福州欣隆盛房地产以底价1.45亿元竞得宗地2022-09号东升上盖出让地块，平均楼面价16433元/㎡，面积7.35亩，容积率1.8。

项目规划2栋15层住宅及少量底商，住宅共规划62套，预测为一梯一户分布，套均面积约128平。

目前周边，还有同样属于老盘的中骏世界城三期云景台，户型98-120平，售价2.1-2.3W。

由于这几年福州新规落地，这两个项目彻底错过，加上定位也不算非常刚需，目前周边待上市的即榕发朗樾，定位新规抬板社区，户型主打高得房率。

可以说，对比当初的拿地价，有没有新规加持，这些地块注定也只能亏本甩卖。

除了这幅地块外，板块还有一幅民企地块，即民企龙翔拿下的江滨地块。

备案名：江山樾公馆，2025年9月，龙翔以底价3.22亿竞得2025-39号江南CBD出让地块十一，成交楼面价10381元/㎡，占地面积25.85亩，容积率1.8，其中住宅计容面积不超过1万方。

项目虽然地块面积不算袖珍，但是住宅面积被限制，加上一线又要布置商业用地，整体的住宅也不多。

网传定位120-180平，看上去也是刚改以上，就看最终何时上市了。

03

盘点总结

福州主城区新盘市场，基本被本土国企+外来品牌房企占据，相比于八县民企活跃，福州主城区民企的存在感偏弱，基本都是袖珍地块，虽然区位不差，但是开发空间都不大。

其中不乏存在自买自住，按照目前房企灯塔战略，对比楼面价高溢价的售价，这种做法其实更加节约预算，而且也能保障自身纯粹度，不过这种地块也不多。

不过从发展来看，这种老板也不算多，如果出现经济问题，出售也有一定难度。

对于其他打算按常规市场定位入市的，终究要面临其他房企的冲击，特别前几年暴雷下，大家相较于这些相对陌生的民企，信心略显不足，基本只能寻找品牌合作。

只能说，按照目前福州主城区市场来看，民企只会进一步边缘化，成为楼市的过客。

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