上海出台楼市新政“沪八条”

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

一、优化住房公积金提取政策

为更好支持缴存人多样化住房需求，支持居民住房消费，《通知》明确进一步优化以下3项住房公积金提取政策。

一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在我市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

二、优化个人住房信贷政策

为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，我市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

关于个人住房信贷政策相关业务，可向经办银行具体咨询。

三、出台阶段性购房补贴政策

为支持居民置换改善需求，《通知》提出实施以下阶段性购房补贴政策。

一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

关于购房补贴政策相关业务，可查询“网上房地产”网站或拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

四、推行房票安置

《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

五、加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房

《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国城市报记者采访时表示，此次上海发布优化房地产政策措施的通知，进一步体现对居民刚性和改善性住房需求的支持，对巩固市场稳中向好态势具有积极作用。

在严跃进看来，上海发布楼市新政从以下几方面发力：

一、公积金支持力度加大，更好满足多样化住房需求。

一是公积金支付首付范围扩大。此前限于购买新建期房，现扩展至现房项目，使更多购房者可提取公积金用于首付，切实降低首付成本，增强购房能力。

二是公积金提取频次与额度放宽。由原先“五年内仅可提取一次”调整为“每个自然年可提取一次”，显著降低提取门槛，便于购房者更灵活使用公积金支付购房款，减轻购房前期资金压力。

三是使用用途拓宽。政策还涉及契税支付及购买停车位等内容，体现了公积金在全生命周期（含住房持有阶段）的更大支持力度。

二、信贷政策优化，降低二套房首付比例。

对于购买外环以外区域的二套住房，首付比例降至15%。此举明显降低改善型需求的入市门槛，尤其有利于促进外环以外新城区的大户型、高品质项目销售，同时助力职住平衡和人口合理分布。

三、购房补贴引导“以旧换新”与区域均衡。

对于将市中心二手房出售后，到外环以外购置新房的家庭，给予最高8万元补贴。这一安排既落实“以旧换新”导向，又推动核心城区老旧小户型房源释放，引导居民迁往外环以外改善居住品质，促进人口分布更均衡，市场结构更优化。

四、房票与收储政策持续深化。

房票制度在上海各区域实施效果良好，有效满足安置需求并带动新房去化；同时，收购二手房用作保障性租赁住房，既丰富了保租房产品结构，也盘活了存量房源，形成增量与存量市场的良性互动。

“本轮政策精准度较高，兼顾多样化需求与区域统筹引导，对市场向好发展具有积极作用，更本质上是为居民家庭释放多样化、高品质住房需求，并推动存量与增量市场统筹协调，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。”严跃进总结称。

“从出台时机看，本轮新政具有明确的‘窗口效应’考量。”中指研究院上海数据总经理张文静在接受中国城市报记者采访时分析道。她表示，新政覆盖住房公积金、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、存量住房收购五大领域。一方面，紧贴8月“住房公积金管理条例”修订出台的时间节点，及时响应国家层面公积金制度改革方向；另一方面，抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前夕推出，意在将政策利好转化为市场交易动能。

张文静认为，此次政策涵盖诸多亮点。

一是公积金政策成为“主引擎”。公积金三项措施分别从“提取范围”（预售→现房）、“提取灵活性”（5年1次→每年1次）、“提取场景”（增加契税、车位、储藏室）三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费端，降低居民实际购房资金压力。

二是外环外新房市场利好明显。二套房首付比例下调（外环外）、“以旧换新”补贴（针对购买外环外新房），均体现出鲜明的空间导向——引导购房需求向外环外释放，同时通过补贴机制优化“卖旧→买新”的置换链条。最高8万元的真金白银有望强化这部分群体的入市意愿。

三是财政补贴“以旧换新”具有鲜明的阶段性特征。2亿元补贴总额、2027年3月31日截止，设置明确的“时间窗口”和“金额上限”，意在短期内集中释放置换需求，为“金九银十”乃至2026年全年行情蓄势，具有较强的信号引导效应。

四是持续优化房屋置换链条。收购二手房转保租房的模式，为二手房市场提供了新的交易选择；房票安置则通过城中村、旧改释放的安置需求向商品房市场导入购买力，形成“拆迁→房票→商品房购买”的闭环传导。

对于市场研判，张文静表示，新政落地恰逢“金九银十”窗口期，预计短期内一二手住房成交量将出现回升。新房尤其对于外环外片区产品，去化速度将有所加快。“以旧换新”补贴将潜在影响全市二手房挂牌与成交量增加。从中长期效应考虑，政策的核心价值在于打通一二手住房置换“堵点”。

张文静进一步分析称，二手房流动性的改善将反哺新房去化，形成“卖旧→买新”的正向循环。但考虑到购房贷款补贴2亿元总额相对上海年成交规模而言有限， “用完即止”可能造成需求前置集中释放后回落。总体而言，“沪八条”是上海在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控，对于外环片区新房的支持力度明显，但对于后续市场的全面转向仍需持续关注。

■来源：中国城市报记者 张阿嫱、越玥