"后巴菲特时代第一枪"瞄向住宅建筑市场

2026年7月，伯克希尔·哈撒韦官宣完成对美国第六大住宅建筑商Taylor Morrison的收购。该笔交易采用全现金方式溢价支付，每股定价72.50美元，与Taylor Morrison 2025年9月初创下的52周高点持平，较其5月29日的收盘价溢价24%。

这是格雷格·阿贝尔接任CEO后主导的首笔大型收购，打响了伯克希尔"后巴菲特时代第一枪"。今年1月，他正式接任伯克希尔CEO。

巴菲特本人对这笔交易不吝赞赏。在CNBC采访中，他直言阿贝尔"做得比我更快、更顺利"。要知道，巴菲特对房地产一向谨慎，此前多年几乎按兵不动。能让伯克希尔在楼市低迷期掏出真金白银，Taylor Morrison身上一定有些不一样的东西。

图片来源：TaylorMorrison官网

一、周期左侧出手，伯克希尔在赌什么？

这笔交易的时间节点耐人寻味。2026年4月，美国新屋开工环比下降2.8%，独栋住宅开工下滑9%。美联储持续加息后的楼市寒意尚未完全消散，伯克希尔却选择在这个时点逆势进场。

从当时的市场环境看，支撑这笔交易判断的主要有三个趋势：

其一，抵押贷款利率已从2023年至2024年7.5%以上的峰值逐步回落，进入5.9%-6.7%区间，利率对购房需求的压制正在边际减弱。

其二，美国30至39岁购房主力人群的规模处于历史高位，人口结构对住房需求形成长期支撑。这不是短期情绪波动，而是代际层面的刚性需求。

其三，存量房市场供给异常紧张。大量房主不愿放弃2020年至2021年锁定的低于4%利率的房贷，导致二手房挂牌量不足，增量需求被迫转向新建住宅。

实际上，伯克希尔在住宅产业链上的布局早已有迹可循。

早在2003年，伯克希尔就收购了Clayton Homes——美国最大的预制房屋制造商之一。这家公司主打工厂化生产、模块化组装、标准化交付，将大量建造工序前置到工厂内完成，再运输到客户地块进行吊装。这种模式，本质上是对传统现场施工方式的一次工业化改造。

此后，伯克希尔又陆续纳入Acme Brick（制砖）、Benjamin Moore（建筑涂料）、Johns Manville（保温及屋面材料）等上下游企业，逐步搭建起一条覆盖材料、预制模块、现场建造的住宅产业链。

此次收购Taylor Morrison，阿贝尔的意图更加清晰：将这家以现场建造为主的全国性住宅建筑商，与伯克希尔旗下现场建房业务进行整合。阿贝尔在交易声明中明确表示：“未来，我们计划将旗下现场建房业务整合为一个统一平台，帮助更多美国人实现拥有住房的梦想。”

这其实也反映出，伯克希尔真正愿意支付溢价的，不是几块待开发土地，而是将设计、制造、交付一体化的规模化建造能力。

二、同样的逻辑，在中国走得通吗？

伯克希尔在周期低点溢价收购住宅建造商的案例，很容易引发国内投资者的联想：中国地产市场是否存在类似的机会？很遗憾，中美两国在人口、利率、住房存量方面均有着较大差异，伯克希尔这套投资逻辑并不能在中国直接复制。

但这并不意味着中国没有类似的机会。

抛开美国当前房地产行业的特殊情况，伯克希尔的投资逻辑依然具备一定的全球普适性：当传统土地红利褪去后，建筑行业的核心价值，将回归技术、工艺、工业化建造能力本身。资本正在摒弃粗放式地产开发逻辑，对"建造类资产"进行价值重估。这也是国内建筑赛道最核心的投资主线，无关短期楼市波动。

如果观察国内资本市场中与"建造能力"相关的标的，港股上市中国建筑国际是一个值得留意的样本。

两者业务形态并不相同。Taylor Morrison是面向C端消费者的住宅开发商，而中国建筑国际的核心定位是工程承包商与基建投资运营商，主要面向政府、公营机构及私人发展商等多类客户。但剥开表层看，双方在"建造能力"这个内核上存在有趣的呼应。

Taylor Morrison的价值，在于其覆盖美国12个州、350多个社区的现场建造网络，以及从首次置业到改善型住房的多产品线运营能力。伯克希尔收购它，看中的正是其作为"现场建造平台"的整合价值——能够将土地、设计、施工、交付串联成标准化输出的系统能力。

中国建筑国际的商业模式同样具备平台属性。公司收入主要来自内地基建投资、中国香港及中国澳门的公营工程项目，同时持有大量特许经营权资产。它不是单一项目的承包商，而是将"建造+投资+运营"贯穿起来的平台型企业。这种"建造+持有运营"的模式，使其避开了纯住宅开发市场的剧烈波动，与伯克希尔整合住宅资源后"从一次性销售转向长期价值"的思路，存在某种逻辑上的呼应。

三、建筑商新时期的"利剑"

如果说Taylor Morrison与中国建筑国际的映射关系体现在"平台型建造者"层面，那么伯克希尔体系内的Clayton Homes，则与中国建筑国际旗下的中建海龙形成了另一组更精准的技术映射——双方都代表了住宅建造的工厂化、模块化方向。

Clayton Homes是美国预制住宅领域的标杆企业，其核心能力在于工厂内的标准化生产：在受控环境下完成房屋模块的结构、装修、水电等工序，再运输到目的地进行组装。这种模式的优势在于工期可控、品质稳定、成本可预期，适合规模化复制。

在中国建筑国际体系内，承担类似角色的正是中建海龙。

中建海龙1993年在深圳注册成立，是中国建筑国际的全资子公司。公司的看家本领——模块化集成建筑（MiC）正是工厂化、模块化建筑技术的集中体现，可以在设计阶段将建筑科学划分为若干功能模块，在工厂内完成结构、装修、设备等主要工序，再运输至现场快速装嵌。这一过程被市场概括为"像造汽车一样造房子"。

从建造逻辑看，Clayton Homes与中建海龙在三个维度上高度相似：

一是工厂化生产。双方都将建造工序从露天工地转移到工厂内完成。公开信息显示，中建海龙已将70%以上的工序前置到工厂，最终让工期缩短60%以上，建筑废弃物减少75%，人力节省70%。

二是标准化建造。无论是Clayton Homes的预制模块，还是中建海龙的MiC单元，都依托标准化设计和流水线作业，实现从"手工定制"到"工业量产"的转变。

三是规模化交付。工厂化生产的终极价值在于规模效应。Clayton Homes能够在全美范围内快速交付预制住宅；中建海龙则依托深圳、珠海、江门等八大生产基地，以及中国香港市场的长期深耕，形成了大批量、短周期的交付能力。

从市场反馈来看，建筑标准严苛的中国香港正是中国建筑国际深耕的基本盘。公司持有中国香港发展局颁发的5张最高等级C牌施工牌照，可竞投标额不受限制的公共楼宇建筑、海港工程、道路与渠务、地盘平整和水务工程。

在内地，中国建筑国际MiC技术也早已开始应用，例如国内首个混凝土模块化高层建筑——深圳华章新筑保障房，5栋近百米高楼仅用1年完成精装交付；全国首个混凝土模块化“原拆原建”项目——北京桦皮厂胡同8号楼改建项目，3个月让“老破小”实现焕新。这些项目的共同特点是：建造周期大幅压缩，品质标准不降反升，恰好契合了保障房、城市更新等领域对"又快又好"的建造需求。

图片来源：中建海龙官网

四、当资本开始为"建造"定价

伯克希尔以68亿美元、24%溢价收购Taylor Morrison，本质是全球顶级资本对建筑工业化、智能化核心能力的价值重估，宣告建筑行业正式从“土地驱动”转向“技术驱动”的新周期。放到中国市场来看，这种重估的逻辑同样成立，只是表现形式不同。

国内地产旧周期落幕，并不意味着建筑赛道价值消退。相反，城中村改造、保障性住房建设、城市更新、绿色建筑升级等政策红利持续释放，行业需求从粗放式商品房开发，转向高质量、标准化、绿色化、智能化的建造服务。这些项目对建造效率、成本控制和品质稳定性的要求，恰恰指向工业化建造能力的价值。

仍以中国建筑国际为例，公司2025年年报数据显示，公司经营性现金流连续数年保持为正，收现比首次突破100%，这背后既能体现公司账期管理能力、在手合约的充足度，也能体现这套“建造能力”在行业中的价值。

伯克希尔在“后巴菲特时代”的第一枪，瞄准的不是房地产周期的拐点，而是建造能力的长期价值。对中国市场而言，重要的不是复制伯克希尔的交易，而是理解这背后的逻辑迁移——当资本开始为"建造"本身定价时，那些真正具备技术壁垒、运营能力和现金流韧性的企业，正在进入新的价值坐标系。

房地产开发销售的红利褪去，不等于建造服务的价值消失。美国市场需要更多商品住宅，中国市场需要更多保障房、城市更新和基础设施。需求场景不同，但工业化建造、大规模交付、稳定现金流的建造能力，正在成为跨越周期的稀缺资产。