首付最低15％、最高补贴8万元！上海“沪八条”出炉，专家：外环外有望迎成交窗口期

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

时隔半年，上海再出楼市重磅调控政策。8月20日，上海市六部门联合印发楼市优化调控通知，推出涵盖公积金优化、信贷调整、购房补贴、房票安置、二手住房收储五大维度的八项新政（下称“沪八条”），政策自2026年8月21日起正式施行。本次新政重点升级公积金使用规则、下调外环外二套房首付、推出最高8万元置换补贴，精准利好刚需置业与改善置换，将进一步激活楼市活力，巩固市场平稳向好态势。

尽管保利地产、建发集团等房企在沪项目公司婉拒了记者采访，但业内机构与行业专家普遍看好新政对后市的提振作用，认为本次政策精准对接楼市传统销售旺季，有望大幅提振2026年上海楼市“金九银十”成交热度，推动住房消费需求集中有序释放。

上海链家交易管理中心总监吕辉彪向《华夏时报》记者表示，本次上海“沪八条”新政是精准稳市、惠民利民的组合政策：“有效盘活楼市存量、提升流通性，将有效提振市场信心，激活金九银十置业活力。”中指研究院也认为，本次新政进一步侧重外环外与一二手房联动，是针对房地产政策的一次综合性、系统性优化，预计将为“金九银十”的上海市场修复注入新的动能，市场稳定态势将得到进一步巩固。

单套住房最高可补贴8万元

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），聚焦公积金使用优化、个人住房信贷调整、以旧换新购房补贴、房票安置推行、二手住房收储盘活五大板块。

其中，公积金政策优化成为本次新政的核心亮点，从首付款提取、提取频次限额、购房配套支出等多方面实现全面升级。

具体而言，一是扩大支付购房首付款提取范围。《通知》在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款、或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起五年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，“沪八条”的核心亮点就在于公积金政策调整，八项举措中有三条涉及公积金优化，紧随8月18日新版《住房公积金管理条例》落地的步伐，上海仅隔两天便配套出台细则，政策落实效率高，减轻刚需与刚改家庭置业负担，助力改善需求释放。

在优化个人住房信贷政策方面，新政明确，购买外环外（含原差异化政策区域）住房，二套房商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。调整后，本市首套房商贷最低首付比例统一为15%；二套房延续区域差异化政策，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

除信贷与公积金优化外，本次新政推出阶段性“以旧换新”购房补贴政策，以真金白银的补贴激励，加速楼市置换流通。2026年8月21日至2027年3月31日，居民家庭在外环外购置新房并完成网签备案，且于网签备案日前后一年内售出外环内二手住房的，可向新房所在区房地产交易中心申领3万元补贴；居民家庭在外环外购买新房完成网签备案，且网签备案日前后一年内出售二手房的，可按新房贷款总额的1%申领补贴，单套住房最高补贴5万元（补贴总金额2亿元，用完即止）。

与此同时，新政持续完善楼市安置与保障体系，明确加大房票安置实施力度。《通知》指出，进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

在保障性住房供给端，上海将加快推进二手住房收储盘活工作。《通知》明确，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

新政有望助推“金九银十”行情升温

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年以来，上海楼市需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。土地端同步升温，多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。在整体向好态势已然确立的背景下，“沪八条”适时出台，能够精准聚焦改善型需求，进一步巩固楼市向好趋势。

数据显示，自今年2月“沪七条”政策落地后，上海楼市回暖趋势持续夯实，即便进入传统楼市淡季的7月、8月，市场依旧保持“淡季不淡、量价齐升”的运行态势。国家统计局数据显示，7月70个大中城市房价数据中，上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3%，是当月四大一线城市中唯一实现新房价格同比正增长的城市。

另据中原地产统计，上海新房市场7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。同时，中高端产品成交活跃，多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”，改善型需求正稳步释放。例如，7月30日，徐汇滨江豪宅项目安澜上海东区100套房源30分钟售罄，总成交额33.6亿元，平均每分钟销售1亿元；如8月12日、8月15日，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠与嘉定新城的象屿金茂·满嘉相继“日光”，首推228套、115套房源开盘售罄。

二手房市场表现更为强劲。今年除2月受春节因素影响外，其余月份成交量均稳定在2万套以上，持续保持高位运行。国家统计局数据显示，上海二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%。

记者注意到，新政发布后，多家在沪房企快速发布政策解读海报积极预热。业内普遍认为，本次新政精准抢抓楼市传统旺季窗口期，通过降首付、给补贴、优配套的组合举措，有效降低置换门槛，有望推动市场需求集中释放，拉升“金九银十”整体成交热度。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本轮新政本质上是为居民家庭释放多样化、高品质住房需求，并推动存量与增量市场统筹协调，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。

卢文曦表示，从成交结构上看，针对当前“两头热、中间温”的市场格局，新政利好500万元—600万元中端改善需求，缓解置换群体观望心态。相较中心城区老旧房源，外环外500万元—700万元主流改善户型更匹配置换家庭购买力，政策加持下性价比进一步凸显，外环外市场有望迎来成交窗口期。

从中长期市场发展来看，中指研究院上海数据总经理张文静强调，政策的核心价值在于打通一二手住房置换“堵点”。二手房流动性的改善将反哺新房去化，形成“卖旧→买新”的正向循环。不过，张文静也直言，“考虑到购房贷款补贴2亿元总额相对上海年成交规模而言有限”，“用完即止”可能造成需求前置集中释放后回落。总体而言，“沪八条”是上海在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控，对于外环片区新房的支持力度明显，但对于后续市场仍需持续关注。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁