中国铁建·铁建城，贵阳红盘! 充分享受贵阳主城外扩的城市资源!

中国铁建·铁建城：项目位于南明区车水路贵阳6号（兰草坝区域），由中国铁建房企开发。

据目前输出信息：项目总建筑面积超500万方，以四方河路为界，分为南北两个区域，首先开发的是北部区域，建筑面积约240万方，共分5期进行开发。

目前主要在售有两个部分：

一是豪宅组团奢装大平层：面积151-412㎡，价格16000-4万元/平，交房时间2023年12月底。物业是荷兰管家式物业服务，物业费6.5元/平。

二是普通高层御景璟和御文组团，在售面积112/115平平层，赠送露台21-24平；跃层137/139，赠送16-19平；跃层159/167平，赠送30-60平，露台赠送25-51平。价格9700元/平起，交房时间约2023年11月30日，物业是中国铁建物业，物业费约2.6元每平。

温馨提示，此价格仅供参考，具体请以实际成交价格为准。

项目主要配套：

主要城市道路：车水路、甲秀南路（西二环）、四方河路等；（花溪大道，太金线等已经是属于楼盘外围城市道路了）；

城市公共交通：经过甲秀南路、车水路、四方河路等公交路线，目前主要有甲秀南路和车水路普通公交路线，车水路公交还未抵达楼盘方便的步行范围内。四方河路需要等道路修通后才清楚公交运行情况；

快速公共交通：目前楼盘暂无地铁，有轨电车等轨道交通站衔接，楼盘距离最近的地铁3号线太慈桥站、四方河站后期需要公交车等其它交通工具接驳；

教育配套：项目有完整的教育配建，多所幼儿园、3所公立小学、一所公立中学。幼儿园有引入南明区实验幼儿园(原省委机关幼儿园)，中小学有首都师范附属实验小学及中学教育资源；

商业配套：楼盘底商及楼盘配套商业；

医疗配套：花溪大道贵阳第三人民医院；

公园配套：项目配建有社区公园（饮马湖公园），以及周边有南郊公园等。

项目优势：01.板块区位优势：铁建城项目属于贵阳南明区兰草坝板块，这里紧邻贵阳主城区，能充分的享受到贵阳主城外扩的城市资源。

目前，兰草坝板块受限于内部开发不足，周边开发缓慢，再加上位置地形的影响，使得板块与城市衔接度严重不够，区位认知还有待提升。

从城市距离来看，兰草坝区域距离贵阳主城区（甲秀楼区域）只有约20分钟的车程，这个距离能相互彼此成就，一方面楼盘能较好的享受到主城区丰富的城市资源辐射，另外一方面也能为楼盘的区域价值加分，吸引到更多样化的置业群体。

02：大盘优势，配套齐全：铁建城作为主城区近1000亩的大盘（后期可能还有地），在规划上也是做足了内容，楼盘基本可以说应有尽有，满足了消费者的最大需求。

从规划上来看，楼盘除了有大量住宅外，还规划了酒店、运动中心、完整的教育配套、楼盘商业等等。

以上规划，很多看上去都是概念性的东西较多，但也有很多配套在逐渐落地成型，这些看得见的配套和未来的长久规划，都将成为楼盘未来“生态系统”的一部分，成为驱动楼盘发展的重要部件。

03：产品多元化，品类齐全：铁建城作为大盘，产品无疑也是丰富的，目前来看，铁建城有4万每平标杆豪宅产品，也有1.5以上的高端产品，更有走流量普通高层，普通高层也分平层和跃层等等。

铁建城这样的一个大盘，开发周期势必会很长，随之而来的就是在开发过程中，需要根据市场的变化来调整产品，以便更好的主动掌握市场态势。与之对应，楼盘的客群也会变得多元化，部分产品也会得到不断升级与调整。

04：项目“新内容”多：铁建城高端大气上档次的内容确实很多，例如“运营型饮马湖城市公园”“社区邻里中心”“3个业主光合食堂”“48亩业主光合农场”“际马术运动中心”“全民健身中心”等等。这些“中心”组成了铁建城楼盘的内部社区“生态系统”，为楼盘增加了价值营销点和卖点，同时也给后期业主提供了丰富的社区生活。

从项目众多的“新内容”来看，铁建城确实做到了贵阳独一份的存在，也为楼盘社区空间的营造提供了一个示范样本。

05：铁建城央企品牌的吸引力：中国铁建经营贵阳市场多年，已在贵阳布局多个楼盘，攒下了比较不错的市场口碑和认可度。

现阶段的楼市情况，民营房企依旧还在挣扎，还在为过去的欠账补课，民营房企只要一天没有全部安全上岸，人们对民营企的担忧就不会消失。

与民营企业糟糕的环境不同，中国铁建这类央企背景的企业，自然会得到信任加层，加上房企在当地市场的口碑积累，自然会得到更多的市场信任。

选择品牌房企，意味着选择了比较有保障的物业服务和楼盘运营，在疫情防控期间，中铁建开发的国际城楼盘物业服务给大家做了服务示范，也让人们看到了铁建城物业的服务保障。（远胜于花果园某物业，没有对比就没有伤害）

项目不足：

01.兰草坝城市板块的位置缺点：从位置来看，兰草坝板块距离主城区不远，号称目前南明主城最后一块可以连片开发的土地，但是从板块细节来看，兰草坝对外的衔接度真的不够好。

主要体现如下：兰草坝区域整体处于阿哈湖湿地公园山体的半包围中，东北边紧邻南郊公园，继续东北出与太慈桥板块有车水路相连，但车水路整体不宽，并且无法拓展，所以与太慈桥板块的沟通很有限；

东南有铁路和山体阻挡，地形也不是平坦的，向花溪大道方向也无法做到有效的展开；北侧是山体，展开空间很有限；

只有西侧靠近甲秀南路区域地形比较开阔平台，适合做大面积开发，也是楼盘主要集中的区域，但甲秀南路也是紧靠山体，后续再无展开空间。

所以，综合来看，铁建城所在的兰草坝城市板块，先天受到地形的限制非常严重，楼盘发展只能向内挖掘空间，尽量做到组团间距的合理分布和安排。

因位置地形的影响，兰草坝城市板块的城市道路发散性是非常差的，现阶段和未来，兰草坝区域出行对周边的依赖性都是比较高的，例如太慈桥板块的城市路网，花溪大道一侧的四方河路和花溪大道，西侧西二环等，后期都将是兰草坝区域的主要出行方向，这些区域必将承担着楼盘大量的交通出行压力。

另外，兰草坝与周边的衔接存在一定的阻碍，那么对内部的城市配套要求就比较高，好在铁建城的内部规划比较完整，能在一定程度上满足后期大量业主的生活需求。

02.内部和周边开发比较缓慢：铁建城楼盘的开发周期较长，加上周边的开发也比较缓慢，短期之内，楼盘将面临着开发不足和城市配套不完整的影响。

大盘开发周期长，这是难以避免的，前期交付部分肯定会面临着楼盘生活配套短缺的问题，这需要时间等待即可；

那么铁建城周边发展比较缓慢的问题就需要长期等待了，从短期规划来看，四方河路和花溪大道一侧，规划建设还没有完全确定，城市配套建设需要很长的时间等待才能完成，这里的城市建设进度关系到铁建城的后期出行，特别是公共交通的出行，公共交通到地铁的同行和接驳。

03.楼盘社区空间运营的考验：上面提到，兰草坝板块因为位置和地形的关系，与周边的衔接度很是不足，好在内部规划完整，可以较好的解决业主对生活配套的需求。但是这也很考验楼盘后期的运营能力。

从内部规划来看，铁建城的配套无疑是完整的，有饮马湖公园、社区会所、马术俱乐部、星级酒店、滨湖商业等等，以上楼盘配套可以说是高端大气上档次，在贵阳都是数一数二的，也是难得的高大全。

有了这些配套，楼盘的价值得到提升，楼盘的卖点变得真实。同时，这也对楼盘后期的整体运营提出了很高的要求，这也是不少人对楼盘后期的管理提出疑问的原因，因为在贵阳，能做到有体系、有水平运营一个超级大盘的房企是不存在，不知道铁建城能否做好第一，交出一份满意的答卷。

04.大盘难以避免的问题：贵阳是一个苦超级大盘的城市，铁建城作为一个千亩大盘，自然也难以避免大盘带来的困扰。

主要如下：第一交通出行的压力，由于铁建城城市路网发散性较差，后期肯定会面临交通出行的巨大压力，加上国际城大盘以及花果园大盘的影响，人们的生活出行压力只会有增无减；

第二：大盘的组团差异。铁建城作为一个大盘，组团之间规划和配套肯定有所差异，待楼盘建设完善后，差异只会越来越明显，这是大盘建设无法避免的；

第三：单位福利房的影响，目前铁建城有单位福利房出售，单位福利房的产品、价格（7500元/平）和楼盘正常出售的房子有着不小的差距，并且这单位福利房的数量还不小，这在一定程度上拉低了楼盘的整体定位，后期也会对楼盘的二手房造成一定的冲击。

05.楼盘的一些不确定性问题：这里主要有二：

一是楼盘的产品规划：从目前现有的产品来看，部分产品价格“虽然亲民”，但是产品户型却不太“友好”，例如137/138的跃层，跃层挑空空间只有约16/19平，从跃层挑空赠送来说，这显然是不够的，明显是暴露了跃层的诸多缺点，显然有一种“为了赠送而赠送”，这赠送明显很是鸡肋。

铁建城是一个大盘，产品会随着市场的变化不断调整，不知道后期的产品规划是否能避免这种设计上的不足，尽量做到最大程度上的满足居住需求。

二是教育不确定性问题：楼盘教育虽然引进了首都师范附属实验学校教育资源，但新楼盘的教育配套，只是解决学校教育的有无问题，学校的教育质量需要交给时间来检验，如果有追求“稳定”的学区房，请选择二手房。

适合需求：铁建城楼盘客群画像，因为楼盘产品的不同，铁建城置业群体主要分为两部分，一是高端豪宅需求置业者，客群范围可覆盖贵阳及区县城市；二是普通品质刚需和改善换房需求群体，主要是贵阳主城及周边居住和工作者。

铁建城的高端豪宅组团，从诞生之日起就是充满争议的，因为铁建城的位置，城市资源并不突出，额外获得的加分项比较有限。铁建城从产品和规划设计上就考虑到了这点，才从楼盘规划设计上下功夫，城市资源不够壕，那就打造一个豪宅所需要的一切配套，这才有了铁建城现有的一切高端配套存在。

铁建城确实做出了自己该做的东西，也拿出了最大的诚意来做产品，但受限于贵阳市场本身的环境，铁建城获得的争议多于赞誉。

铁建城做错了？并没有。当下贵阳楼市的环境很糟糕，多数房企竞争靠的是价格战，都在想办法做低价格，而不是想着如何去做好产品，铁建城这类的房企敢于“背道而驰”，敢于迎难而上，勇于站在风口的浪尖上，去承担争议，去把产品做好，把一个城市产品带到一个新的高度。

不管是现在，还是未来的很长一段时间，当人们在谈论贵阳豪宅的时候，铁建城楼盘的豪宅组团都将为成为市场绕不过去的一个坎，楼盘那些丰富的概念，那些超前的规划理念，争议与样板将长期并存。

那铁建城的普通高层组团如何呢？铁建城普通高层组团与豪宅组团的规划肯定有着很大的差异，市场需求无法支撑整个楼盘都做豪宅产品，房企和楼盘都需要普通流量产品。

目前的铁建城，过于重点宣传“壕”，例如荷兰管家式物业，马术俱乐部，社区会所等。大盘对豪宅来说，烟火气息很足，配套也很完善，但对普通业主来说，大盘的弊端也是很明显的，也是普通置业者所担心的。

虽然铁建城作为大盘，肯定与过去的大盘有着“本质”的不同，高楼栋与高密度住宅也不会重新出现，从楼盘现有规划来看，有了许多以前大盘没有的“新内容”，例如社区配套，社区空间内容等等。

这些社区新内容，目前常见于宣传，后期运营究竟如何，需要交给时间来观察，这里只能说，楼盘敢于去营造，也说明有能力去运营的一面。

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