新乡胖东来撤店的过往历历在目，经验教训却没能传到许昌

编辑|乔

11年前，胖东来在新乡的一家赚钱门店要撤，消息传出后，市民舍不得，当地领导出面挽留。

更戏剧性的是，当年于东来面对租约问题，说走就走，后来换个地方照样火得挤不进去。

没想到11年后，相似的一幕又在许昌上演。

这一次，面对一年销售约20亿元、利润超过1亿元的生活广场，于东来依旧没打算忍。

有人觉得他任性，可把新乡和许昌两件事连起来看才发现：真正需要算清楚的，可能从来不是那点房租。

11年前的新乡：胖东来说走就走，真正着急的却不只是他

现在很多人提起胖东来，想到的是排队、限流、外地游客打卡。

可把时间拉回十多年前，胖东来在新乡也经历过一场相当惊险的去留风波。

2005年，胖东来进入新乡。

那时候，它还远没有今天这么大的全国知名度。

可十年时间下来，新乡人已经习惯了“大胖”的存在。

买菜去那里，逛街去那里，带孩子出去转转也去那里。

一家商场能做到这种程度，就意味着它早已经不只是一个卖东西的地方。

2013年前后，于东来曾公开表达收缩规模、未来调整新乡门店的想法。

到了2014年，事情甚至惊动了当地领导。

于东来当时公开感谢新乡市市长、副市长以及多位领导的挽留，并一度表示“新乡胖东来不走了”。

一个民营商场是否留下，能让地方领导亲自挽留，这种场面本身就已经说明胖东来在当地的分量。

可商业终究还得面对合同。

2015年，原新乡大胖店物业租约到期，双方最终还是没能继续走下去。

多年之后，于东来重新谈起这件事，给出的数字更加扎眼。

按他的说法，当年的新乡大胖一年利润能达到六七千万元以上，可租约到期后，租金从800多万元被提到了2400万元。

利润这么高，付不起2400万元吗？

当然不是。

真正让于东来无法接受的，是这种合作方式。

他的选择很简单——不谈了，放弃。

2015年12月，经营了十年的老店正式关门。

但有意思的事情随后发生了。

胖东来走了，顾客的感情并没有跟着旧物业留下。

新乡街头出现了大量不舍的声音，官员、市民纷纷挽留。

随后在新乡市委、市政府以及相关部门协调下，胖东来重新寻找发展空间。

2016年，它又回来了。

新“大胖”开业当天，人流迅速涌入，甚至因为客流太大不得不采取暂停进场等措施。

这件事最扎心的地方就在这里。

很多商业物业有一个很容易出现的错觉：

商场生意这么好，是因为我的位置好，所以租金当然应该水涨船高。

可胖东来搬一次家之后，答案已经摆在了眼前。

真正跟着胖东来走的，不只是货架和员工，而是顾客。

只要顾客认这个品牌，地址变了，他们照样会找过去。

而这，恰恰成了11年后许昌这场关店风波最值得回看的前情。

许昌生活广场年赚过亿照样关，于东来这次还是不低头

2026年8月7日，于东来在直播中突然抛出一个消息：

经营了24年的许昌胖东来生活广场，将在2026年12月正式关闭。

消息一出，不少人的第一反应都是： 生意不行了？

答案恰恰相反。

这家店2002年1月1日开业，是胖东来第一家大型综合商场，也是很多许昌人真正意义上的“老胖东来”。

按照于东来公布的数据，这家店一年销售额大约20亿元，利润超过1亿元。

2025年，它全年销售额仍达到17.99亿元。

截至2026年6月21日，累计销售额已经达到9.77亿元。

换句话说，这压根不是一家被市场淘汰、撑不下去才关门的店。

它依旧能赚钱，而且赚得不少。

那为什么非关不可？

8月9日，于东来把压在心里多年的问题摊开了。

2015年前后，生活广场在处理租赁关系时，因为工作人员没有按照公司规定把合同统一签订，最终留下了一个麻烦。

个别租赁关系里的租金后来不断失衡，甚至到了于东来所说“无法想象”的程度。

这里必须看清楚一个细节。

问题并不是整个许昌的房东，也不是生活广场所有业主，而是个别租赁关系长期失去平衡。

可哪怕只占很小一部分，于东来还是觉得别扭。

因为其他合同已经签了，公司想整体退出没那么容易；

继续做吧，每次想到这些事情又不痛快。

于是一个当年看起来不起眼的签约失误，硬生生变成了十多年的心结。

这也是为什么他反复强调“不专业造成的失误，是金钱无法衡量的”。

有人可能会问：

一年一个多亿利润，就为了这么点气，至于吗？

如果只看一年利润，确实很难理解。

可于东来看的是另一笔账。

今天接受一次自己认为不公平的合作方式，明天怎么办？

租金继续涨怎么办？

为了保住利润，是提高商品价格，压缩员工成本，还是降低经营标准？

胖东来显然不愿意顺着这条路往下走。

所以结果看起来很“狠”：

店能赚钱，但合同到期之后还是关。

更有意思的是，关店并不等于把员工推出去。

8月16日前后，生活广场方面已经回应，员工不会因为闭店失业，将根据安排调整岗位，部分人员未来可能进入新的科技广场项目。

也就是说，于东来准备放弃的是一栋经营了24年的老物业，不是里面的人。

这一下，事情的味道就完全变了。

如果一家企业关店，是顾客跑了、员工散了、现金流断了，那叫失败。

可如果顾客还在、员工还在、品牌还在、新项目也在推进，只是不再租这栋楼，那到底是谁离不开谁？

答案已经不难猜。

最狠的不是关店，而是胖东来早就开始给自己留后路

新乡的事情发生后，于东来显然没有只生一场气就算了。

他真正学到的教训，是开始尽量减少企业命脉被物业掐住的可能。

2016年1月，胖东来与新乡凯德中心达成物业收购协议，以不超过2亿元的价格买下约3.8万平方米商业物业。

后来新乡大胖就在这里经营。

什么意思？

以前是租别人的房子做生意。

经历一次租约问题后，干脆开始考虑： 能不能把房子也掌握在自己手里？

这才是新乡那次事件真正留下的后手。

而到了许昌，这一步走得更大。

2025年11月，胖东来竞得许昌东站附近约13.56万平方米商服用地，用于建设“梦之城”。

2026年5月，梦之城正式开工。

项目总建筑面积达到57万平方米以上，规划涵盖百货、超市、电器、珠宝、餐饮、电影、酒店等多种业态。

整个项目建设和装修投资规模接近65亿元。

再看看于东来2026年8月公布的未来三年规划。

梦之城在建。

许昌物流项目在建。

科技广场超市在推进。

郑州东站项目也在推进。

这哪里像一个因为关掉老店就走下坡路的企业？

恰恰相反，它更像是在主动把过去留下的问题一刀切掉，然后把钱、人和精力重新放进自己能掌控的项目里。

所以再回过头看“许昌房东没有学到新乡的教训”这句话，真正值得讨论的并不是某一个房东赚多赚少。

商业地产收租，本身就是正常生意。

房东希望自己的物业值钱，也没有什么奇怪。

问题出在另一个地方：

到底是谁创造了这块地方上涨的商业价值？

一个原本普通的商圈，因为一家店不断吸引消费者，周围餐馆火了，宾馆火了，小摊火了，商铺价格也跟着起来。

几年以后，有人便容易产生一种错觉—— 是这个铺子本身值这么多钱。

可胖东来用新乡的经历证明过一次： 店搬走以后，消费者未必继续来；

而店搬到新的地方，消费者却可能跟着过去。

这就意味着，真正昂贵的不是那几千平方米水泥楼板，而是几十年积累出来的信任。

新华社曾对胖东来进行长期观察，从1995年40多平方米的小店，到后来在许昌、新乡拥有万名左右员工、成为全国零售企业研究的对象，它最难复制的东西，从来都不是装修和货架，而是顾客愿不愿意相信它。

房子可以换。

货架可以重新装。

商圈甚至可以重新养。

可消费者那一句“我就认这家”，才是最贵的东西。

结语

11年前，新乡老店关门，胖东来换个地址又站了起来。

11年后，许昌生活广场年赚过亿，于东来依然决定到期离场。

表面看，两次都是在算房租；

往深处看，其实是在算一笔更大的账。

房东手里有位置，企业手里有品牌，消费者手里有选择权。

真正聪明的生意，从来不是想着一次多拿多少钱。

因为有些租客走了，还能找到下一间铺子；

可有些能把一条街带火的租客，走了以后，就未必再回来了。

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