恒大地产集团破产，恒大债务清算加速

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 程雪溶

8月21日，广州市中级人民法院在全国企业破产重整案件信息网上发布公告称，该院已裁定受理恒大地产集团有限公司（下称恒大地产集团）破产清算一案。这个曾经的“高负债、高杠杆、高周转”地产“巨无霸”，难逃被市场淘汰的终局。

根据公开信息，恒大地产集团是中国恒大集团（下称中国恒大，已从香港联交所退市，现清盘中）红筹架构下境内房地产业务的总部实体平台。

2025年8月，上市16年的中国恒大被香港联交所除牌退市，1年后，恒大地产集团被广州中院裁定破产清算。

有业内人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析指出，恒大地产集团走向破产是一个必然的结局，市场对此早有预期，而作为整个恒大体系内最具标志性的一家公司，其破产清算也意味着恒大集团的债务清算在加速。

恒大地产集团最后一份公开的债券年度报告显示，截至2022年12月31日，合并报表范围总资产为1.47万亿元，总负债却高达1.83万亿元。审计师对其2022年度财报出具了无法表示意见的审计报告，并认为恒大地产集团持续经营能力存在重大不确定性。

有知情人士告诉记者，目前恒大地产集团不仅严重资不抵债、不能清偿到期债务，而且不具备继续经营的可能性，没有盘活重整的价值，符合破产清算法定条件。更为紧迫的是，利息、罚息、违约金不断叠加，风险敞口持续加大，进入破产清算程序后可以固化债务规模，有利于最大程度保障各类债权人合法权益。

“恒大地产集团的债务规模巨大，涉及债权人众多，通过破产清算程序可以将各地大量尚未审结的诉讼、执行案件纳入破产程序统一处理，并处置、分配财产，依法保障全体债权人的公平受偿权益。”一位业内人士指出，进入破产清算程序后，将依法开展债权申报及审查、财产调查、资产追收等工作，债权人可以依法申报债权，并通过参加债权人会议行使知情权和表决权，依法有序公平受偿。

上述人士同时指出，恒大地产集团涉及上万宗被执行案件，执行金额体现了沉重的债务兑付压力，而大量终本案件记录则表明偿债资源极其有限。进入破产清算程序后，资产变现价值取决于市场情况，实际清偿率很可能极低。

记者梳理公开平台信息后发现，恒大地产控股平台公司广州市凯隆置业有限公司以及恒大地产广东公司、珠三角公司、粤东公司、深圳公司等4家区域公司已分别于2025年5月、2026年6月被法院宣告破产，凯隆置业的控股母公司广州市超丰置业有限公司在2026年3月被裁定破产清算，全国各地不少区域公司、项目公司也陆续进入破产清算、自行清算等程序。

有业内人士分析认为，可以预判，后续会有更多恒大地产区域、项目公司走向破产、出清，这属于房地产行业存量风险有序出清的范围，有利于加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。

一位长期观察房地产行业的资深人士在接受记者采访时指出，恒大集团长期盲目扩张、大肆举债、粗放经营，违背行业发展规律，无视监管甚至财务造假，积累巨大风险，最后导致“爆雷”，是房地产发展“高负债、高杠杆、高周转”模式的典型个案。

2016年是中国恒大“狂飙”突进的一年。根据2016年相关财务数据和公开信息，当年7月中国恒大以211.8亿美元的营业收入首次跻身世界500强。8月，中国恒大随即上调全年销售目标至3000亿元，较原目标增长五成。

到了9月，中国恒大营业收入达2805.8亿元，并借此自诩为“全球第一房企”。当年年底，中国恒大负债总额达1.16万亿元，较2015年末增加5434亿元，增幅高达88.4%。2017年，中国恒大股价攀上历史巅峰，创始人许家印也首次登顶胡润百富榜。

上述行业资深人士分析认为，“首富”等头衔让许家印过度自信、虚荣心膨胀，经营上过度追求规模效应，不计成本融资和拿地、拿项目。根据公开信息，恒大集团通过发行优先票据和公司债，以及进行股权质押、资产抵押贷款等方式多次融资，融资成本远高于市场贷款利率。为了做大市场规模，恒大集团超常规激励地区公司拿地，2016年至2021年间仅通过并购股权就取得总建筑面积约2亿平方米的土地，拿新项目更大的意义是融资“借新还旧”，勉强维持“十个杯子五个盖”的运转，有的项目甚至在拿到手之前就知道会亏损。

在房地产主业高歌猛进之时，恒大集团开始跨界布局新能源汽车、文旅、健康、体育等业务，带着地产的“打法”迅速扩张，“买买买”成为其进入新能源汽车行业的口号和行动，拿着同一套“文旅效果图”到处圈地。有业内人士认为，恒大集团所谓的多元化业务，是以处在风口的投资方向讲“故事”融资，新的融资作为补给，相互借力的过程中把“雪球”越滚越大，各种低效甚至无效投资持续“烧钱”，导致经营风险加速累积。

为掩盖日益显露的问题，许家印等高管甚至不惜财务造假，粉饰“报表繁荣”。根据中国证监会2024年的调查结果，恒大地产集团2019年至2020年期间通过提前确认收入共虚增收入5600多亿元、虚增利润920多亿元。

一位恒大地产集团内部人士透露，2021年上半年，为了资金快速回笼，集团进行了大幅度优惠促销，其中有数百个楼盘以低于成本价超两成的售价卖房，共回款约700亿元，另外大量公寓、写字楼、商铺、车位等也以低于成本价销售，“当时应该是集团资金非常紧”。

然而，无论怎样千方百计“续命”，都只是饮鸩止渴。从2021年下半年开始，恒大集团出现商票逾期、工程款未能按时兑付的情况。到2021年底，中国恒大境外债务开始出现实质性违约，宣布启动境外债务重组。恒大“爆雷”之初，一时间项目大面积陷入停工，大量已售房屋一度“烂尾”。中国恒大2023年半年报显示，截至2023年6月30日，公司负债总额约2.39万亿元。

2021年恒大债务风险爆发后，还能不能拿到房子成为悬在购房者心上的一块大石头。

保交楼涉及200多个城市，牵扯多方主体利益，点多、线长、面广。21世纪经济报道记者在走访时了解到，面对当时一盘散沙的混乱情况，各地政府迅速成立专班，摸清项目底数，在此基础上协调总包单位、施工单位、材料供应商等，制定“一省一策”“一市一策”“一楼一策”，同时压实企业主体责任，搭建沟通平台协调各方力量，推动恒大旗下项目在2021年短短几个月时间内复工复产，共同破解保交楼难题。

记者从多地保交楼专班了解到，保交楼资金来源是多元的，主要包括处置企业资产、回笼按揭款和分期款、通过纳入房地产“白名单”向银行等机构借款。此外，有未售房源的项目则通过工抵房等方式促成施工方垫资续建，个别城市还通过引入社会资本共同参与设立平稳基金等方式为保交楼项目提供资金。各地还设立了保交楼监管账户，确保保交楼资金封闭管理、专款专用。

“保交楼是一个系统性工程。”一位行业资深人士指出，在国家出台的房地产融资协调机制等政策工具支持下，各地政府专班及时主动介入，把各方力量拧成一股绳，成为保交楼破局的“关键变量”。

据恒大地产集团统计数据，截至2026年7月底，保交楼在全国范围内已累计交付超124万套，剩余不足1%的房屋未交付。据知情人士透露，保交楼依法保障了购房消费者的优先受偿权，成功化解了近万亿元预售购房款债务，这是恒大地产集团负债中规模最大也最令人关注的部分。

“保交楼更是一项民生工程。”上述行业资深人士表示，各地政府专班认真落实国家政策，推进保交楼任务，其意义在于保障购房者合法权益，稳定市场预期，维护社会大局稳定。“把房屋建好交付给购房业主，让老百姓有实实在在的获得感、安全感，对保民生、稳民心有重大作用。”

有业内人士分析认为，行政处罚、刑事审判、民事清算“三管齐下”，恒大为其违法违规行为付出了代价。

行政处罚利剑率先出鞘。2023年8月，中国证监会对恒大地产集团下发《立案告知书》，对其涉嫌信息披露违法违规的行为正式立案调查。2024年5月，证监会披露调查结果，并正式下达行政处罚决定书，对恒大地产集团财务造假、欺诈发行等违法行为开出41.75亿元的史上最大罚单，并对许家印等相关责任人员处以巨额罚款，并采取证券市场禁入等措施。2024年9月，财政部、中国证监会依法协同对普华永道恒大地产年报及债券发行审计工作未勤勉尽责案作出行政处罚，没收普华永道案涉期间全部业务收入，并处以顶格罚款4.41亿元，对承担直接审计责任的广州分所给予撤销的处罚。

刑事审判重锤已然落下。2023年9月，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施，从首富沦为阶下囚。2026年4月，恒大集团有限公司、恒大地产集团、许家印案一审开庭，8月，案件一审宣判，恒大集团和许家印等人依法受到法律制裁。

民事清算加速进行。根据公开信息，上市公司主体中国恒大于2024年1月被香港高等法院颁令清盘，历经多次清盘聆讯，由于在股票停牌18个月内无法满足复牌条件，其在2025年8月被香港联交所除牌退市。恒大汽车（00708.HK）于2025年4月1日在港交所停牌，其要在今年9月30日前满足复牌条件面临重重困难，大概率也要被香港联交所强制除牌。境内恒大各公司主体方面，据不完全统计，截至目前，已有900多家公司分别进入破产清算、破产重整、强制清算程序，1000多家公司分别通过自行清算、股权转让、举办者权益变更等形式出清风险。上述业内人士指出，对于严重资不抵债、失去经营能力的企业，该破就破，体现了市场化、法治化原则。

梳理公开信息可以发现，破产清算之外，恒大集团仍具有价值的项目也在通过破产重整、举办者权益变更、股权转让等方式被盘活利用。

创办于2011年的恒大足球学校，曾培养出大批青年足球人才，2021年以来却陷入生存困境。该校于2026年5月被法院裁定破产重整，经过公开招募，确定广州体育学院为重整投资人，目前重整计划草案已获债权人会议表决通过。

一位足球行业人士认为，优质战略投资人的引入，让这所独具足球青训特色、承载着青少年足球理想的足校卸下历史债务包袱轻装前行，既稳定了教职工和学员队伍，又实现了灵活办学，保留学校的主体资格、办学资质，未来将在新东家广州体育学院“学、训、赛、医、科、养、育”一体化和职业高中+大学“3+4”模式助力下焕发新活力。另据了解，恒大举办的幼儿园、学校等数十家教育机构通过举办者权益变更，有效盘活教育资源，保障教学秩序稳定。

恒大汽车南沙工厂所属的两家主体公司于2024年8月被法院裁定破产重整，目前已引入重整投资人，法院也裁定终结重整程序。海南海花岛项目也已进入破产重整程序，据悉，目前正与重点意向投资人谈判磋商重整投资方案。

而对于另一家港股上市公司恒大物业（06666.HK），此前几次股权转让无果而终，中国恒大清盘人仍在寻求机会出售其51.016%的股份。据不完全统计，全国有200多家公司通过股权转让实现“去恒大化”。

一位深耕企业破产领域多年的人士指出，对于仍具有资源利用价值和持续经营可能的恒大公司主体，灵活采取上述方式盘活重整，能够最大限度提升偿债资源的价值，节约时间成本，有利于依法保障债权人清偿权益。

“依靠高杠杆盲目扩张、违法违规经营的发展模式不可持续，裸泳者终将在潮退时现形。”上述人士认为，可以看出，恒大集团债务出清过程坚持破立结合，优先保障民生，民事追偿与刑事追责有序衔接，境内外同步推进，充分体现了法治化、市场化、专业化、国际化原则，可以说为大型出险企业风险化解提供了一个样本。