房子留给子女，生前过户还是去世后继承？3种方式算清成本，别白花冤枉钱

李叔住在那套房子里三十多年，阳台上的绿萝换过十几盆，地板砖缝里的油渍是当年儿子学步时打翻的饭碗留下的。 现在他天天琢磨一件事：这套房怎么交给儿子，才不算糊涂。

小区里说法不一。 有人拍胸脯说继承最省，有人劝他趁走得动赶紧买卖过户，还有亲戚说赠与最简单。 李叔跑去不动产中心问了一圈，发现三种方式眼下的花费差出十几万，而真正的差距，藏在儿子以后卖不卖房这件事里。

父母离世后，子女作为法定继承人去办房产继承，契税、增值税、个人所得税一律免征，只交一笔印花税和 80 元登记费。

以上海税务公布的口径，印花税按"产权转移书据"税目，税率万分之五。 一套 500 万的房子，印花税 2500 元，加上 80 元登记费，全部花费 2580 元。

2026 年还有个新变化：非公证继承告知承诺制推开后，子女不需要再去公证处花一笔公证费，材料齐全可直接到不动产登记中心办理。

继承的硬约束只有一个：必须等父母身故才能办。 李叔如果还想自己住，这条路暂时走不了。

父母把房子无偿赠与子女，增值税、个税、土地增值税全部免征，双方各缴 0.05% 印花税，受赠方契税固定 3%。

3% 这个数字没有优惠空间。 子女首套、二套的契税减免政策，在赠与环节不适用。

一套 500 万的房子，赠与当下要交：

契税：500 万 × 3% = 15 万

印花税：双方各 0.05%，合计约 5000 元

登记费：80 元

总计约 15.5 万。

赠与流程不复杂，但有个细节李叔没料到：房子一旦赠与完成，产权永久变更到儿子名下。 如果儿子婚后发生婚姻变故，这套受赠房有可能作为夫妻共同财产被分割。 不少父母会在赠与合同中办公证，明确"仅赠与子女个人"，把这道口子堵上。

买卖过户按正常二手房交易规则走。

卖方（父母）这边：房子满 2 年免征增值税；满五唯一免征个税，不满足则按房价 1% 或差额 20% 择低。

买方（子女）契税分档：

首套 ≤ 140㎡：1%

首套 > 140㎡：1.5%

二套 ≤ 140㎡：1%

二套 > 140㎡：2%

三套及以上：3%

李叔那套 110 ㎡、500 万、满五唯一的房子，儿子首套，买卖过户契税 7.5 万，登记费 80 元，总计约 7.5 万。

买卖比赠与省下近 8 万，比继承多花 7 万多。

如果儿子拿到房子后永久自住，三种方式怎么选都行。 但现实里，换城市、换房、变现都是高频事件。 这时候赠与和继承埋下的隐性成本就显现出来。

根据国税发〔2006〕144 号，个人将受赠、继承的不动产对外销售时，不得核定征收，必须按 20% 据实征收。

拆开看：

普通买卖过户得来的房子，子女未来再卖时，如果不满足"满五唯一"，个税可以按转让收入的 1% 核定征收，也可以按差额 20% 据实征收，哪个低选哪个。

赠与或继承得来的房子，这条"1% 核定"的路被直接堵死。

举个具体的数：李叔的房子当年 50 万买入，现在 500 万。 如果走赠与，儿子日后 600 万卖出，不满足满五唯一，个税按 (600-50)×20% = 110 万。

同样一套房走买卖过户，儿子未来再卖时，持有年限从父母最初买房时间起算，很容易满足满五唯一，个税全免。

海伦市公证处 2026 年 6 月给出的建议很直白：打算未来置换、卖房，优先买卖过户；房屋永久自住、不考虑出售，可选择赠与；提前规划晚年财产、多子女家庭，优先遗嘱公证。

李叔只有一个儿子，不存在分配纠纷。 但多子女家庭要额外考虑一件事：父母去世后如果没留遗嘱，房产由所有第一顺位继承人共同继承，容易扯皮。

2026 年遗嘱公证依然是多子女家庭最稳妥的提前安排。 公证遗嘱锁定归属，父母离世后子女凭公证书一站式过户，避免争产。

如果父母想把房子给子女个人、隔离婚姻财产风险，赠与合同公证也能起到这个作用：明确"仅赠与子女个人"。

李叔算完这笔账，决定走买卖过户。

理由很实在：他身体还硬朗，这套满五唯一的房子买卖过户，当下只用交 7.5 万契税；儿子未来如果换房，原值从 2010 年购房时间起算，持有年限早就满了五年，卖掉时个税全免。 比起赠与省下 8 万当下支出，比起继承又能让儿子拿到"原值干净"的房产。

他唯一放心不下的，是自己过户后这套房的处置权。 咨询律师后，他在过户的同时办理了居住权登记，保障自己余生在这套房子里住到老。

房子的事，从来不只是房子的事。 它牵着父母晚年的安全感，也牵着子女未来的选择权。 三种方式摆在 2026 年的规则下，账本已经很清楚：继承当下最便宜但必须等，赠与简单但 3% 契税逃不掉，买卖当下成本适中却给子女留了最干净的退出通道。

李叔在过户申请表上签下自己名字的那一刻，阳台上那盆绿萝正冒出新叶。 房子还是那套房子，只是户主一栏，多了儿子的名字。