中建集团首单租赁住房REIT 获批！行业第10只公募REITs 即将面世!

2026年8月18日，由国泰海通资管担任基金管理人和资产支持证券管理人的国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰海通中建租赁住房REIT”或“本基金”，产品代码：508095）已正式取得中国证监会准予注册的批复，并于近期取得上海证券交易所出具的无异议函。

图源：国泰海通

第10只租赁住房REIT

国泰海通中建租赁住房REIT与此前一日获批的华泰紫金华住安住商业REIT、博时山东铁投路桥REIT，以及同日获批的平安西安高科产业园REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT共同构成当周密集获批的5只公募REITs。截至2026年8月19日，年内已有20只首发公募REITs获准注册。

国泰海通中建租赁住房REIT的获批，意味着住房租赁产业将迎来第10只租赁住房REITs。此前已上市的保租房REITs表现抢眼，二级市场上，已上市的8只保租房REITs平均涨幅超30%，个别甚至超过50%。

以板块第9只产品中航北京昌保租赁住房REIT为例，询价阶段网下认购倍数高达434.92倍，市场热度可见一斑。

作为中国建筑集团有限公司（以下简称“中建集团”）体系内首单租赁住房REITs，国泰海通中建租赁住房REIT是中建集团践行“盘活存量、做优增量”战略的重要举措，也是国泰海通深耕公募REITs领域、服务实体经济的又一次深化实践。

国泰海通中国建筑租赁住房REIT由国泰海通资管管理，合同期限为62年，募集份额为5亿份，托管人为建设银行，是中国建筑集团有限公司体系内首单租赁住房REITs。

本基金在运营管理架构上采取了“统筹+实施”双层运营管理机构模式，为存续期内资产的稳健运营提供保障。

其中，运营管理统筹机构中建资本（上海）定位为中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的统一平台，能够在资产重组、项目运营、发行上市及未来扩募等方面获得集团层面的全方位支持，充分发挥资源协同优势，实现不动产项目上市平台的长期战略价值；运营管理实施机构东孚资管作为不动产项目的现行运营管理主体，在管规模超百万方，凭借多业态、全周期的运营管理经验，为底层资产的持续保值增值提供有力支撑。

2432套保租房详解

本基金首次发行拟投资的不动产项目为中建·幸孚+公寓（上海松江店），合计提供保障性租赁住房可租赁房源2432套，系松江区规模最大的保障性租赁住房项目。

项目于2021年投入运营，已跨越培育期，目前运营状态成熟、收益表现稳健，项目坐落于长三角G60科创走廊核心区域，辐射区域内产业聚集度较高，同时，依托松江大学城等优质教育资源，持续导入青年产业人才与高校就业群体，具备租赁需求韧性和抗周期能力。

截至2025年底，项目可租赁面积约10.27万平方米，户型分为一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅，商业总可租面积为3012.02平方米，共享空间1350平方米，地下车位1016个。

项目于2021年建成，提供床、衣柜、书桌椅、空调、冰箱、洗衣机等家具家电，租客可实现“拎包入住”。公共区域配有共享厨房、休闲区、健身房、阅读角、咖啡吧等，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等。

租户类型分为个人和企业两类。截至2025年底，项目已出租面积96231.18平方米，共2285套，其中出租给企业352套、个人1933套，个人租户面积占比80.81%。租户主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在20%以上。

租金和出租率方面，企业租户平均租金单价为68.83元/平方米/月，个人租户平均租金单价为63.78元/平方米/月。2023～2025年末，租赁住房部分各期末出租率分别为83.09%、92.09%和93.66%，配套商业部分分别为87.53%、94.4%和94.4%。

目前，项目保障性租赁住房租约期限小于1年的租赁面积占比为7.85%、租约期限等于1年的租赁面积占比为91.70%、租约期限大于1年的租赁面积占比为0.45%。

据公开资料，2025年项目实现营业收入7566.52万元，净利润1462.34万元，EBITDA 5905.71万元，经营性现金流净额5824.89万元，盈利与现金流表现扎实。

作为央企开发的保障性租赁住房标杆项目，中建·幸孚+公寓（上海松江店）在规划建设、运营服务及社区治理等方面均体现了央企高标准、严要求的管理水准，为新市民、青年群体提供了“居有安，心有乐”的高品质租住体验。

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