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建发瑞云概况

最近，白云区建发瑞云新组团公开了部分户型，户型很有意思，面积均在100平以内，那楼盘的定位基调也就很明显，以首套房及刚需群体为主。接下来看户型和楼盘的定位分析：

建发瑞云位于白云区同心东路南侧，和玺组团东侧，建设单位是贵州聚合房地产开发有限公司，其公司由建发（厦门益悦置业有限公司）100控股。也就是建发开发啦。

该组团也称聚合地块，推广案名建发瑞云，官方备案名是建发·聚合项目(BY-11-03-05地块)项目。

组团规划用地面积约15.06万方，总建面约41.14万方，建筑密度19.77%，绿地率36.43%，容积率2.2，规划建设住宅31栋，住宅地上总层高24-26层，梯户比2T2/2T4/2T5户，总户数2894户，总停车位3077个。

建发瑞云规划平面图

其中室外车位161个，室内平面车位2916个。另有非机动停车位2955个，其中电动自行车停车位1198个。

规划重要配建，配套有体育设施、儿童及老年活动场地，小型多功能运动场高低、室外综合健身场地，5分钟生活区绿地，幼儿园等。

首开南地块效果图及部分户型分布

根据瑞云规划信息，瑞云分南北两个地块建设，其中，南地块有17栋住宅，楼栋命名1-19#栋，具体楼栋1/2/3/5/6/7/8/9/10/11/12/13/15/16/17/18/19#栋，住宅地上层高24-26层，梯户比均为2T2户板楼；

北地块有14栋住宅，楼栋命名20-35#栋，具体楼栋20/21/22/23/25/26/27/28/29/30/31/32/33/35#栋，住宅地上层高均为26层，梯户比有2T2/2T4/2T5户，其中只有1栋是2T4户，2栋是2T5户，多梯户楼栋临同心东路。

目前，南地块正在建设中，社区大门基本完工（售楼部），正在加紧做内部园林工作，具体实景开放时间待定。南地块也是瑞云首开地块。

户型细节梳理

现在，建发瑞云南地块的信息基本公开，南地块计17栋住宅均为2T2户板楼，户型全部为新式跃层，面积80/89/99/110/123平。

这里需要解释一下“新式”跃层，现在市场把玄关入户带有“花园”空间的，或者是有一定采光面积可以使用的，同时延续前期跃层设计优势的户型称之为新式跃层。入户“花园”和“光厅”的说法都是同指玄关可以使用的面积空间。

废话不多说，直接来看户型细节：

建面80平户型

建面80平3房2卫户型

建面80平户型，可拓展面积约56平，改造后可享面积约129平，改造后综合使用率161%。户型细节情况：

玄关细节：直接做到了电梯入户，2T2户设计，各自电梯入户，现在的市场情况，也叫做1T1户，实际上，电梯位置有门有公共空间。

电梯位置有约14平的光厅空间，也有称之为入户“花园”，此处空间可作为休闲之用，当然也可以补充生活阳台功能；

公共空间：根据户型信息，客厅开间应该有4.2米，这个开间虽然比不上现在动不动就6米的，但对于建面80平户型来说，不错了。

厨房面积约7平，面积够用了，餐厅位置在玄关处，面积应该不是很大，不过这样的户型，要求肯定也高不起来。根据市场案例的情况，厨房区域空间交付后需要自己改造，此次应该是开放式空间；

卧室情况：单独次卧面积约11平，对于次卧来说，面积够了；跃层区域卧室面积，跃下接近12平，跃上面积约全部算上应该在20平左右，卫生间面积估计3平，卧室衣柜等使用空间面积估计13平样子。

总的来看，各卧室面积确实算不上大，舒适度肯定是有限的，基本空间装修后是够用了的。

户型短板，建面80平户型，基础面积已经限制了提升，即使算上赠送面积，分下来的空间也不多。赠送率通常可以算满，但是实际使用有的赠送确实较为鸡肋。

建面89平户型

建面89平3房2卫户型

建面89平户型，可拓展面积约65平，改造后可享面积约147平，改造后综合使用率164%。户型细节情况：

玄关空间不变：同样是电梯入户，同样有入户“花园”，花园面积约15平，比80平户型大了约1个平方；

公共空间变化：餐客厨一体化空间面积约42平，足够空间合理分布，餐客厅都拉到了靠近窗户的位置，利好公共空间开间变宽，采光环境进一步得到了提升；

卧室面积情况：单独次卧面积接近12平，空间面积较为合理；跃下次卧面积13平多一点，跃上次卧面积净使用空间接近15平（除去楼梯和主卫），15平面积舒适度同样有限，但空间功能布局要好多了。

建面89平户型与80平户型比较，虽然每个空间增加有限，但主要空间调整得更为合理一些，特别是餐客厅公共空间，开间增加，采光环境变得更好了。

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