广东
波老道 21 号「应天」，是长江实业在中环半山推出的全新住宅项目，今年 6 月正式面世，主打约 2000 方呎起的大宅，全盘仅 66 户，在半山新盘供应中较为少见。
先看区位。项目位于中环之上、太平山之下，前望维港与中环金融核心，后靠翠绿山峦。波老道一带历来是香港老牌家族聚居地，2011 年长实以约 116.5 亿港元竞得此地后，中环半山再无新地块出让，新房稀缺属性比较突出。
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配套同样扎实。项目划入 11 区小学校网及中西区中学校网，周边有圣保罗、圣士提反、英基港岛中学等本地与国际学校；养和、港怡、港安等私家医院也在生活半径内；商业上可直达置地广场、IFC 一带，自住便利度不低。
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产品层面，横排式布局让户户互不对望，配私人升降机大堂，私密性好；户型以三至五房为主，适合多代同堂；整盘 66 户、配 104 个车位，停车充足；会所 CLUB BORRETT 向两期住户开放。项目由设计师杜康生团队操刀，融入东方美学，大堂配汉白玉巨柱与雕塑作品，辨识度较高。
成交热度可观。6 月推出以来，应天累计已售 11 套、套现逾 20 亿港元，连同一期不足两月共售 14 套、套现近 25 亿港元；两套顶层连天台大宅先后成交，总金额超 7.4 亿港元，呎价约 12.4 万至 12.6 万港元。买家约半数来自内地，覆盖科技、金融、矿业等行业。
客观来看，几点需留意。一是总价门槛高，单套动辄过亿，入场资金压力大；二是半山出行多依赖私家车与接驳小巴，步行至地铁站有一定距离；三是现楼豪宅管理费与持货成本不低，对现金流要求较高；四是此类超大户型的二手放盘一向较少，转手灵活度需时间验证，楼价也随全球资本与利率波动。
整体而言，「应天」适合资金实力较强、看重地段稀缺与居住品质的家庭自住或长线配置；若更关注短期流动性或预算有限，则需谨慎评估。入市前不妨多对比、多实地了解。
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