北京将台地块入市前瞻：中建太古抢先布局

北京第九轮供地清单出炉，朝阳将台地块火速完成预申请转正式挂牌。8月20日，北京商报记者了解到，在将台地块转正式挂牌当日，中建智地和太古地产成立合资公司，注册资本与该地块起始价格相当，抢跑意味明显。

北京商报记者实地走访看到，将台地块属于北京城区稀缺的河景住宅。周边高端项目集聚，北京宸园、中海万吉玖序网签价格均突破10万元/平方米；新近成交的酒仙桥地块溢价成交，折合楼面价约8.11万元/平方米，未来入市售价同样将突破10万元/平方米，区域高端居住市场基础稳固。

预申请即转正，步行2分钟到水岸、10分钟到地铁

北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013、0001、0002、0018地块（以下简称"将台地块"）接棒酒仙桥地块热度，供地清单发布当日即启动用地预申请，并快速转为正式挂牌。

出让文件显示，将台地块起始价75.21亿元，仅次于刚刚成交的海淀四季青地块。该地块凭借优质的区位条件，入市即备受房企及购房者关注。

北京商报记者实地走访发现，将台地块位于坝河南岸，临近颐堤港湾码头。该码头已于2025年3月竣工落成，未来游艇通航线路可直达北京城市副中心，为在副中心工作生活的居民提供了一条水路通勤选择。

稀缺的滨水生态资源，是将台地块的重要标签。居民出小区大门，步行约2分钟即可到达坝河岸边，日常休闲放松十分便利，在家中也可欣赏坝河水景。

据北京商报记者梳理，近三年北京城六区已出让涉宅地块中，除今年4月华润置地竞得的丰台万泉寺地块毗邻莲花河、具备打造河景住宅的条件外，将台地块同样拥有稀缺的滨水资源。两者均属城六区为数不多可布局河景产品的地块。

此外，颐堤港、太古坊两大商业综合体与将台地块隔河相望，1公里范围内即可满足居民日常消费需求。地铁14号线将台站步行约10分钟可达，居民日常出行较为便利。

合硕机构首席分析师郭毅表示，作为朝阳东四环为数不多的成片开发豪宅板块，将台地块所在的酒仙桥片区正打造整体豪宅化的国际化居住社区。区域公路与轨道交通通达性优越，规划落地太古坊二期等头部商业配套，同步建设5A甲级写字楼集群，集聚国际化企业。教育端引入清华系优质资源，叠加区域内清华华信医院三甲医疗配套，整体配套能级全面拔高。

周边双盘进入销售尾声，板块高端客群基础充足

将台地块所在区域向来不缺高端住宅供给，也拥有充足的客群基础。北京商报记者实地走访了解到，地处将台地块所在区域的北京宸园、中海万吉玖序两大高端住宅项目，分别于2024年末、2025年年中开盘。目前前者去化率已超95%，后者进入尾盘销售阶段。

北京市住建委官网信息显示，截至8月10日，北京宸园606套房源已网签580套，去化率达95.71%，成交均价约11.03万元/平方米，为酒仙桥板块高端住宅提供了市场价值参照。

单个项目的市场表现尚不足以完全印证板块热度，相邻的中海万吉玖序进一步强化了板块的价值确定性。截至8月10日，该项目370套房源实现网签295套，去化率79.73%，成交均价约11.33万元/平方米，成交均价在北京宸园基础上进一步抬升。

在新房高端项目热销、成交走高的同时，将台地块向东1公里范围内，聚集了上东郡、壹亮马等多个高档小区，二手挂牌价格维持在10万元/平方米上下，属于豪宅密集片区。

板块市场价值的确定性，也吸引部分房企提前布局。北京商报记者注意到，将台地块7月30日纳入北京第九轮供地清单，当日即启动用地预申请，并于7月31日完成正式挂牌。

地块挂牌同日，北京兴太房地产开发有限公司（以下简称"北京兴太"）在朝阳酒仙桥完成注册设立，注册资本75.21亿元，与将台地块起始价格相当。

天眼查股权穿透显示，北京兴太由中建智地、天津麟松分别持股65%、35%。其中，天津麟松由天津麟轩城市建设开发有限公司与天津联松城市建设开发有限公司各持股50%组建。北京商报记者进一步梳理发现，天津麟松实际上由太古地产控制。2022年末，太古地产发布成都远洋太古里收购公告，公告中明确天津麟松为本次收购的出资买方主体之一。

此外，太古地产（中国）投资有限公司董事李学诚，同时担任天津麟松法定代表人、董事长。从商业布局来看，太古地产旗下北京太古坊与将台地块直线距离不足1公里，可与该地块形成住宅与商业的联动协同。

北京商报记者实地走访发现，中建智地与太古地产并非近期首次合作。位于坝河北岸的北京太古坊二期项目，其施工单位即为中建智地母公司中建一局。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，中建智地与太古地产成立合资公司，属于典型的"住宅+商业"联动开发模式。其差异化优势在于：太古成熟的高端商业运营经验可为住宅提供强配套支撑，形成"商业引流、住宅变现"的良性互动；双方分工协同可有效分摊开发成本与运营风险；同时，依托片区现有及在建商业集群，住宅产品能共享国际化的生活场景和消费体验，这是纯住宅项目难以复制的核心溢价点。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，商住一体化联合开发模式，其最大差异化体现在住宅产品附加值的提升。一方面，商业板块能够导入密集人流与商业资源，为住宅赋予额外价值，带动房产升值；另一方面，项目依托高端商业配套，集聚高端消费客群，有助于拉动住宅租金水平上行。该开发模式有望构建"好房子+商业"的全新产品体系。借助商业赋能，住宅可实现明显的产品差异化，助力打造更高定位的高端居住产品。

酒仙桥、广渠路先后高溢价成交，将台地块热度有望延续

将台地块所在区域新房库存逐步消耗，市场对新增高端宅地的需求日益显现。放眼区域层面，朝阳区也迎来土地投放节奏的明显变化，多宗优质核心地块集中推向市场，将台地块正是本轮集中供地中的重要组成部分。

北京市规自委信息显示，将台地块将于9月3日进入挂牌竞价环节。至此，朝阳区下半年已有3宗宅地推向市场；而该区上半年仅完成东坝1宗地块的出让。

供地节奏明显加快的同时，朝阳区新供给地块自身条件与周边配套均具备较高稀缺性。

以酒仙桥地块为例，该地块与本次待出让的将台地块直线距离仅约1公里。凭借优质区位及成熟配套，7月28日参与酒仙桥地块竞争的房企包括中海、招商、建发、保利、绿城等6家，经过248轮线下鏖战，最终由中海以46.81亿元竞得，溢价率25.84%，刷新本年度土拍溢价率纪录。

朝阳区土拍出现高溢价成交并非个例。8月4日，位于南磨房板块的广渠路地块，板块近13年无新增土地供应，叠加合生汇等周边商业配套，土地稀缺属性凸显，吸引金茂、建发、中海、招商、保利等6家房企及联合体参与角逐。该地块历经近200轮线下竞价，最终由中海以83.99亿元竞得。

严跃进认为，朝阳区核心地块高溢价、高热度的价值支撑，本质是"确定性溢价"。他表示，一方面，核心区优质宅地长期稀缺，集中供地加剧了房企补仓意愿；另一方面，区域高净值客群购买力坚实，周边高端项目去化良好，验证了市场承接力。此外，行业进入高质量发展阶段，优质地块成为房企打造标杆产品、建立品牌优势的战略资源，多重因素共同推高了此类地块的市场热度。

从房企拿地表现来看，已成交的酒仙桥、广渠路两宗地块均实现高溢价，合计出让金额130.8亿元，占北京上半年成功出让21宗地块总出让金额的52%。若计入待出让将台地块75.21亿元的起始价，朝阳区下半年这3宗地块的出让规模，将达到上半年全市地块总出让金额的75%。

严跃进认为，将台地块大概率能延续高关注度，但竞争格局或有所不同。他表示，该地块体量较大且包含体育场馆配建，开发门槛和资金占用较高，因此参与主体更可能是资金雄厚的头部企业或联合体，而非广泛的多方混战。但凭借毗邻商业集群、河景资源和规模效应，其高溢价成交仍是大概率事件，并会进一步提振北京土地市场信心。

北京商报记者 李晗