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探盘上海壹号院｜黄浦老城厢的封藏合院，首开 38 席仅剩最后 3 席，城央土地藏品正在收官
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文｜家族资产顾问 @陈浩然

从事高端资产配置多年，我一直跟身边高净值客户反复讲一个观点：上海真正具备长期收藏价值的住宅，从来不是单纯看户型、装修或是圈层营销，核心要看两件事 ——不可复制的土地底色，以及产品能否把历史肌理与当代居住需求完整融合。

内环之内，黄浦 CAZ 核心，外滩、新天地、豫园围成的黄金三角地带，可供成片开发的土地早已近乎绝迹，而能够做风貌保护合院的地块，更是屈指可数。最近一段时间，我前后两次实地走进上海壹号院，完整走完样板房、街巷肌理、地块边界，也深度梳理了大豫园片区城市更新的规划逻辑。这个由新湖中宝拿下的亚龙旧改地块，从曾经的上海锦园定名上海壹号院开始，就注定是这一轮老城厢更新里分量极重的项目。

首开放出的 38 席风貌合院，经过市场消化，如今仅仅剩余3 套房源，样板间已经正式对外开放，项目执行严格预约制，不接受散客到访。很多客户问我，同样是黄浦核心，为什么要看上海壹号院？老城厢的旧改项目，居住的真实体验究竟如何？合院产品地上建筑面积看着不算夸张，但实际使用面积翻倍，这里面的逻辑是什么？今天这篇实地探盘，抛开营销话术，从土地、规划、产品、户型、配套、市场对标，完整拆解这个内环内稀缺的风貌别墅大盘。

一、读懂地块：700 年老城厢源点，一场城市更新的宏大叙事

上海壹号院，对应黄浦区 508‑514 街坊，也就是市场熟知的亚龙地块，地块四至清晰：中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北。2019 年土地出让，新湖中宝获取这块旧改用地，也是 2016 年新湖拿下虹口区天虹地块之后，在上海核心旧改布局的又一重磅项目。

很多人对老城厢的印象，还停留在老弄堂、老破小的固有认知。这恰恰是我们理解上海壹号院的第一个关键：它不是在老洋房基础上简单翻新修缮，而是大规模城市更新 + 历史风貌保留改建结合的超级大盘，总建筑面积约 23 万方，整体规划分为西区与北区两大板块。

西区地块，规划 6 栋 14‑37 层现代高层住宅，同时保留改建 4 栋历史别墅建筑；北区地块，则以 2‑3 层联排、合院风貌建筑为主，也就是本次热销的静远里、如意里两大里弄组团，我们看到的剩余 3 套可售房源，就分布在这两个历史里弄之中。

规划方案里还有一个非常值得重视的公共规划：未来片区内部会打通昼锦路东延段，在昼锦路和方浜中路之间，开辟城市公共绿地与开放空间。也就是说，项目不只是一个封闭的住宅小区，而是作为大豫园片区更新的重要组成部分，把一部分街巷、绿地还给城市，做到历史街巷肌理延续，建筑新旧共生，这也是上海核心风貌区更新项目和普通商品房最大的区别。

豫园板块，总面积 1.19 平方公里，东起人民路、四牌楼路，南抵复兴东路，西至西藏南路，北接人民路。向北可以抵达外滩、南京东路，向西衔接新天地，这是上海城市发展的源点。数百年间这里是上海商贸、市井文化的核心，一边是豫园的繁华文旅流量，一边是成片旧式居住建筑。过去很长一段时间，老城厢破旧的城市界面，和周边外滩、新天地的摩登繁华，形成强烈反差。而黄浦区推动的大豫园片区整体更新，正是要把这片土地的价值重新激活。

很多买家会纠结一个问题：老城厢旧改地块，未来城市界面能不能兑现？我的看法是，要看两个维度，第一是政府层面的规划定位，大豫园片区是黄浦重点城市更新板块，不是单个开发商的项目，是整片区域的升级改造；第二看周边已经落地的竞品参考，中海顺昌玖里、绿城外滩兰庭、露香园云辰相继入市，2024 年开盘均价分别达到 17.2 万 /㎡、16.3 万 /㎡、16.3 万 /㎡，市场已经用真金白银投票，认可老城厢核心土地价值。

但和这几个项目相比，上海壹号院的特殊之处，在于它的规模。既有现代高层大平层，又有成片保留改建的风貌合院。市面上很多风貌别墅，要么是零星几栋散落在小区当中，要么是老洋房修缮改造，改造限制极多，层高、采光、排水、机电系统很难适配当代大家族居住；而上海壹号院这批合院，在保留海派里弄街巷格局、立面风貌的前提下，内部空间重新重构，适配现代豪宅的机电系统、地下空间、采光通风，做到 “外面是上海历史，里面是当代顶豪生活”，这也是这批风貌产品最核心的稀缺性。

二、实地拆解仅剩 3 席风貌合院：静远里、如意里，地上建面与实际使用面积差异逻辑

实地看完样板房，最大的感受是，千万不要单纯看产证地上建筑面积。内环风貌合院，核心价值之一就是地下拓展空间、庭院、露台的加持，地上面积只是产权登记面积，实际可使用面积会大幅提升，这也是家族资产配置需要重点关注的点。

首开一共 38 套风貌别墅，分静远里、如意里不同里弄组团，户型各不相同，户户都是独门独院，每一套的庭院大小、露台面积、地下拓展空间都存在差异，完全一房一价。截至当前，整个首开批次，市场筛选之后，仅剩下 3 套可售，我把三套房源实地感受和资产视角的解读完整梳理出来。

静远里 189 号｜建面 402㎡，实际使用约 841㎡，总价 1.56 亿（内含 2000 万精装）

这套房源来自静远里组团，地上登记建筑面积 402㎡，包含地下拓展空间，整体实际使用面积达到 841㎡，私家庭院约 36㎡，独立露台约 31㎡。这套房源最大亮点在于，成交总价当中已经包含 2000 万标准精装，业主到手不用再投入漫长周期进行二次装修。

在核心城市购置风貌物业，装修是很多高净值家庭巨大的痛点。普通新房精装尚且要反复打磨，历史风貌建筑，装修报批、机电改造、结构改造周期极长，很多老洋房买家接手之后，两三年都无法入住，时间成本、资金成本非常高。这套房源自带高标准精装，相当于省去复杂的改造报批和施工周期，拿到手就可以满足大家族居住。

36㎡的庭院在城芯合院当中属于不错的尺度，31㎡露台，可以俯瞰片区的历史里弄屋顶肌理，向内看是自家院落，向外可以远眺城市繁华，兼顾私密性和城市视野。841㎡的完整使用空间，可以轻松做多套房格局，主人套房、子女套房、长辈套房、独立保姆区、家庭厅、藏书室、茶室、藏品展示空间都可以一一安放，适合多代同堂，或是有藏品收纳、家庭社交需求的家族。

如意里 39 号｜建面 248㎡，实际使用约 480㎡，总价 6900 万

如意里 39 号，是三套房源当中门槛最低的一套。地上登记 248㎡，整体实际使用面积 480㎡，私家庭院 26㎡，露台约 11㎡，总价 6900 万。

这套非常适合两类客群：第一类，第一次尝试内环城芯合院，预算有限，但希望拥有上海里弄风貌别墅的家庭，不追求极致大尺度，优先拿到一张老城厢核心风貌物业的入场券；第二类，企业主，作为家庭第二居所，或者用于高端家庭接待。

480㎡的实际使用，尺度并不局促，地上可以规划主要生活起居，地下可以设置影音室、酒窖、健身空间。26㎡的内庭院，是整套房子的精神内核，上海老房子最动人的地方，就是一方自家的院子，春看花木，秋观落景，和高层大平层完全是两种居住体验。11㎡的露台，作为补充户外空间，适合小范围家庭小聚。对比同板块其他项目，六千多万总价，在内环黄浦拿下一套独门独院风貌物业，这个门槛放在整个上海内环，已经属于非常难得。

如意里 10 号｜建面 345㎡，实际使用约 660㎡，庭院 28㎡，露台 13㎡，总价 1 亿

如意里 10 号，地上建筑面积 345㎡，实际整体使用面积约 660㎡，庭院 28㎡，露台 13㎡，总价 1 亿元，属于三套房源当中的均衡之选。

相比 248㎡户型，这套地上尺度更大，660㎡实际使用，不管是家庭成员数量，还是功能空间的丰富度都有明显提升；对比静远里那套 1.56 亿房源，总价又有明显下探。庭院 28㎡尺度适中，露台 13㎡，兼顾内院静谧和空中户外空间。这套房源非常适合主流大家族改善，既不需要承受过高总价，又能够拥有足够丰富完整的居住功能，兼顾自住舒适度和资产收藏属性。

这里要特别提醒所有关注风貌别墅的朋友：户型图仅作参考，风貌改建产品，每一套格局、开窗位置、庭院形态、地下层高都会存在差异，所有指标都以开发商官方公示以及实地看房为准。风貌合院，千万不要隔着图纸做决策，一定要走进现场，感受院落采光、街巷尺度、房屋格局，很多图纸看不到的细节，现场才能够感知。

三、区位全维度解析：交通、商业、教育、医疗，城市资源无短板

做家族资产配置，地段永远绕不开，地段不只是地理位置，而是成熟配套的集合，是城市资源的密度。上海壹号院所处豫园老城厢，最大优势，就是几乎所有顶级城市配套都在短距离生活圈内，不需要等待远期规划落地，购入即可享受现成的城市资源。

轨道交通：项目距离 8 号线、10 号线老西门站直线大约 300 米，步行可达，一站即可换乘 9 号线。双轨交加持，10 号线串联新天地、陕西南路、南京东路，8 号线贯通南北，去往陆家嘴、人民广场、徐汇滨江都非常便捷；自驾出行，复兴东路、中华路等城市主干道，通达内环各个核心板块，不管是商务通勤，还是日常出行，都非常友好。

商业与艺术配套：项目周边，豫园商圈近在咫尺，香港名都城、复兴艺术中心，向外辐射新天地、人民广场、南京路步行街、外滩。从高端奢侈品消费、米其林餐饮，到日常市井烟火，全部覆盖。周末可以步行到复兴艺术中心看展，驱车很短距离抵达新天地社交聚会，闲暇逛豫园古城，城芯生活的便利度拉满。

教育资源：周边公立教育资源丰富，复兴东路第三小学、上海实验小学、蓬莱路第二小学，都是黄浦口碑优质的公立小学；初中包含光明初级中学、市十中学、市八中学；同时周边还有康德、永昌两所九年一贯制民办学校，家庭可以根据自身需求选择，内环核心豪宅板块，教育资源同样是很多家族重点考量的维度。

医疗资源：内环核心的另一大红利就是顶级医疗集群。上海第九人民医院、瑞金医院、仁济医院西院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院），多家全国知名三甲医院都在项目周边数公里范围，不管是常规体检，还是重大就医需求，都有强有力的医疗保障，这对于高净值家族长期居住，是非常重要的底层保障。

人文休闲资源：向外可以抵达外滩、人民广场、一大会址、周公馆、文庙、城隍庙、古城公园。居住在这里，不止是买一套房子，日常就浸润在上海近代百年的历史文脉当中。傍晚可以漫步外滩滨江，闲暇逛文庙，周末打卡红色人文地标，这是郊区低密别墅永远无法给到的城市人文体验。

很多客户经常问我一个灵魂拷问：老城厢，对比衡复风貌区老洋房，优势在哪里？第一，衡复老洋房大多是历史保护建筑，改造约束极大，内部管线、机电很多是百年老底子，现代化居住改造难度高，很多房屋车位是硬伤；上海壹号院这批合院，在保护外立面和街巷肌理的基础之上，内部空间重新做现代化重构，机电、通风排水、车位配置全部按照当代豪宅标准打造，居住实用性更强。第二，衡复老洋房大多分散，单栋散落在马路边，社区感弱；上海壹号院形成成片的里弄组团，有内部街巷、社区管理、物业闭环，私密性、社区安全性更强。第三，衡复市面上流通的老洋房，大多是二手存量，产权复杂，交易风险点多；上海壹号院属于新房一手来源，交易流程更加清晰可控。

当然我们也客观看待短板：老城厢板块，周边是成熟建成区，城市界面有新旧交织，不会像纯粹新区那样界面完全崭新，这也是城市更新片区的客观现状。对于资产配置者，你要取舍的就是：你更想要纯粹崭新的新区界面，还是想要沉淀数百年的城芯土地底色。

四、放在上海顶豪市场，如何看待上海壹号院合院的资产逻辑

最近两年，黄浦顶豪市场热度有目共睹。中海顺昌玖里开盘创下惊人销售记录，露香园持续去化，绿城外滩兰庭陆续交付，翠湖天地新品入市即快速消化，核心地段风貌类产品，市场认可度持续走高。

但我们要分清：高层大平层，和风貌合院，资产逻辑并不一样。大平层比拼的是楼层、景观、尺度、精装；而风貌合院，稀缺性来自土地本身。上海内环，成片历史风貌可售住宅供给量极少，每一批出来，都是存量补充。高层大平层，未来还有可能有新地块供应；但是符合条件，可以做成片改建风貌合院的内环土地，卖一块就少一块。

这批首开 38 席，如今只剩最后 3 套，也侧面印证市场的选择。这批房源，不是流通量巨大的普通公寓，属于藏品级物业，流通的盘量极少，每一套退出市场，市场上就少一个选择。

我接触很多家族客户，配置这类物业，通常有三种诉求：第一种，纯粹自住，多代同堂，希望拥有城芯院子，既不离城市繁华，又能享受独门独院的居住形态，厌倦大平层的邻里紧密，追求院落带来的松弛居住感。第二种，家庭资产多元化配置，把城芯稀缺风貌物业，作为家族实物资产，对抗周期波动。上海内环核心土地，长期来看，抗周期属性更强，这类风貌物业供给稀缺，是资产组合当中压舱石类的存在。第三种，兼顾自住 + 社交接待，合院的庭院、地下空间，适合家庭宴请、藏品陈列、小型圈层聚会，满足家族社交功能。

但同时我也要客观提醒我的读者，风貌合院并不适合所有买家。如果你追求极致崭新的外部城市界面，如果你完全不需要院子，单纯追求高区江景视野，那么同项目的高层大平层，或者其他滨江大平层项目，会更加适配你的需求。合院产品，核心价值在于土地、院落、历史肌理，要接受低楼层、向内的院落视野，这是产品的两面。

五、实地看房提醒：预约制参观，给意向买家的几条实操建议

上海壹号院风貌别墅，不接待无预约散客，全部需要提前预约，才可以进入实地参观，样板房已经开放，同时有项目实景视频可以提前了解项目街巷与建筑状态。结合多次探盘的经验，给意向客户几条实操建议。

第一，一定要实地到访，不要线上看图下定。风貌别墅每一套差异性极大，庭院朝向、院落采光、开窗、街巷位置，图纸无法全部呈现，一定要亲身站在院子里面感受采光，走进地下空间感受层高与通风，在露台体会视野，实地才可以判断是否契合自己家庭生活习惯。

第二，分清产权登记面积和实际使用面积。对外传播会展示实际使用面积，但产权登记面积以产证为准，做资产测算、税费测算的时候，要以官方登记建筑面积作为基准，区分宣传拓展面积和法定产权面积。

第三，理性评估预算。除房屋总价之外，风貌别墅后续的维护成本，庭院养护、机电运维，都高于普通高层公寓，配置这类物业，要把后期持有成本纳入家庭财务测算。

第四，对比不要只看单价，要综合看产品形态。不要简单拿高层公寓的单价直接对标风貌合院。风貌别墅自带庭院、露台、地下拓展空间，产品属性和高层公寓本身就存在本质差异，横向对标，应该对标露香园风貌别墅、新天地周边历史改建类别墅产品。

第五，做好家庭需求排序：是优先门槛入场，还是追求大尺度居住，或是看重精装省掉改造周期。三套剩余房源各有侧重，如意里 39 号是入场门槛，如意里 10 号是均衡改善，静远里 189 号是顶配带精装，根据家族真实需求来筛选。

上海豪宅市场从来不缺大平层，但是内环之内，能够拥有一方私家庭院，同时又身处外滩、新天地、豫园黄金三角的一手风貌合院，供给量少之又少。

上海壹号院，本质是老城厢城市更新之下诞生的藏品。它把老上海里弄街巷的历史肌理保留下来，又把现代大家族居住的全部功能植入其中。一边是 700 年老城厢的文脉沉淀，一边是当代顶豪生活方式，两者在此交汇。

首开 38 席风貌合院，经过市场筛选，仅剩最后 3 套藏品，属于这个批次的收官窗口期。对于寻找内环城芯院落资产的家族来说，这是一次值得认真实地考察的机会。

免责声明：本文为自媒体实地探盘分享，仅供参考，不作为购房依据；户型、面积、庭院、露台、总价等全部信息均以开发商官方公示、一房一价表为准；部分图片素材来源于项目公开资料，样板房为展示用途。项目实行严格预约参观制度，意向客户需要完成预约方可实地到访。

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