REITs原始权益人接连增持 大幅回撤后配置价值已显现

证券时报记者 赵梦桥

在公募REITs二级市场持续震荡调整的背景下，近日多只REITs产品原始权益人相继披露增持计划。

有分析指出，增持计划带来的增量资金，有助于平抑二级市场波动，缓解阶段性流动性压力，引导价格向资产内在价值合理回归。

在估值经历深度出清后，部分REITs高企的现金分派率与走阔的利差空间，也令此类产品配置性价比再度显现，并为追求稳健现金流的长期资金铺设了厚实的安全垫。

REITs原始权益人接连增持

近日，中信建投基金公告，收到原始权益人同一控制下的关联方沈阳昂立控股集团有限公司的通知，基于对中信建投沈阳国际软件园REIT及不动产项目未来发展前景的信心以及对长期投资价值的认可，昂立控股或其关联方计划增持该基金份额。

根据公告，本次增持计划拟于2026年8月11日起12个月内增持1000万—2000万元，本次增持计划实施前，基金原始权益人沈阳国际软件园有限公司与同一控制下关联方沈阳顺安恒达信息技术有限公司合计持有该基金份额13131.60万份，持有份额比例为43.772%。

此外，创金合信基金也公告，创金合信首农REIT原始权益人北京首农信息产业投资有限公司计划增持该REIT份额，本次增持不设增持价格区间，首农信息将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施本次增持计划。拟合计增持不超过2000万份，占已发行基金总份额的比例不超过2%，于8月11日起的12个月内实施增持。

拉长时间来看，年内已有汇添富上海地产商业REIT、中金唯品会奥莱REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村产业园REIT等多只产品披露增持计划。

有公募观察人士指出，从短期市场层面看，增持计划带来实实在在的潜在增量资金，能够对冲市场非理性抛售带来的压力，修复板块投资情绪。对于前期经历价格回调的产业园区REITs而言，产业资本入场有助于平抑二级市场波动，缓解阶段性流动性压力，引导价格向资产内在价值合理回归。

REITs市场整体回撤较大

近一年多的时间，REITs整体走出了持续阴跌行情，中证REITs全收益指数自去年6月份创下阶段性高位后，至今回撤已经超过17%，仅今年以来的跌幅就达7.7%，多只产品跌幅超过三成，底层资产是产业园、仓储物流板块的基金则是下跌重灾区。

不仅如此，与上市时的集体高溢价不同，当前包括中金湖北科投光谷REIT、招商科创REIT等在内的多只产品二级市场折价率已经超过四成。

华北某管理REIT产品的基金经理表示，在公募REITs试点初期，由于标的稀缺性以及资金的尝鲜诉求，市场一度存在“打新即暴利”的非理性预期，二级市场价格往往被推高至脱离基本面的位置。随着常态化发行与扩募机制的落地，市场供给逐渐丰富，原有的稀缺性溢价被迅速抹平。

“与此同时，经济结构的深刻调整也对底层资产的基本面提出了更为严苛的检验。部分顺周期资产，如产业园区、仓储物流及部分受路网分流影响的高速公路，在出租率、租金单价或通行费收入上出现了不同程度的分化。加之早期市场以机构自营、理财子等配置型资金为主，在解禁期到来或基本面预期转弱时，极易引发同质化交易策略下的‘踩踏’效应，从而导致折价或流动性不足。”上述基金经理称。

据统计，在二级市场下挫之际，REITs整体的交易量也在走低。截至8月19日，纳入统计的80多只产品中，仅有8只产品单日换手率超过1%，甚至有7只基金全天成交额不超过100万元，与几年前产品刚问世时的火爆大相径庭。

基金经理：配置价值已显现

经过持续数月的回调后，较高的股息率成为了REITs显著的特色之一，部分REITs的股息率已经攀升至8%以上，浙商沪杭甬REIT、华夏特变电工新能源REIT等多只基金股息率甚至超过了10%。

前述基金经理表示，公募REITs资产实际上已经具备了相当可观的配置性价比，在当前全社会无风险利率中枢持续下行的低利率环境下，固收类资产面临着普遍的“资产荒”，REITs整体股息率相较于10年期国债收益率的利差已达到历史高位，为追求稳健现金流的长期资金铺设了厚实的安全垫。

“无论是像保租房这类兼具稳定分红与资产增值潜力的产权类REITs，还是类似于能源、高速公路等具备清晰现金回流与年金属性的特许经营权类的REITs，或将越来越多地吸引社保、保险等长线资金重新重视其配置价值。”前述基金经理指出。

还有一家中小公募的REITs研究人士表示，公募REITs二级市场历经周期起伏后，将逐步回归理性定价。从过往走势看，公募REITs二级市场主要经历了从初期资金驱动的非理性上涨，到基本面与流动性双重承压的深度调整，再到政策框架明晰后由分母端与分子端共同主导的理性配置三个阶段的演变。当前市场虽仍处于理性回归过程中，但政策环境、估值定价、投资者结构等均较早期更为成熟。