议价空间七连降，二手房价五连涨之后，房价已经跌无可跌

最近我跑了几个片区，和中介、业主聊了一圈，最大的感受是：真正便宜的房子，越来越难找了。

后台很多人还在问：风语，房价到底跌到头没有？今天我不绕弯子，直接给结论：跌无可跌。

这话不是拍脑袋说的。我手头有几组数据，大家先看一下：议价空间连续七个月收窄，平均议价率已经降到8.8%；重点城市二手房价环比连续第五个月上涨；深圳可售新房库存已经跌破两万套。这三件事叠加在一起，还在等大跌的人，可能要失望了。

下面我把我的判断拆成七个理由，一个一个说。

一、有成交量，一旦比市场价略微便宜一点就会被抢购

很多人以为市场冷清，没人买房。其实恰恰相反，现在不是没人买，是大家都不愿意加价买，但便宜货一出来，抢得比谁都凶。

我上个月跟踪的一个小区，一套两房业主急用钱，挂牌价比同户型低了12万。结果当天来了13组带看，晚上就签了，最后不是买家砍价，而是两个买家抢，加了2万成交。

类似的事情最近越来越多。这说明什么？说明需求一直在，购买力也在，只是大家都在等一个“便宜”的理由。一旦出现比市场价略微便宜的房子，立刻就被扫掉。这种承接力摆在这里，房价还能跌到哪去？

二、租金回报率高，房产的投资属性越来越高

前几年房价高的时候，很多人说买房不如租房，因为租金回报率低得可怜，核心城市很多房子不到1.5%。买来就是赌涨价，不涨就是亏。

现在情况反过来了。房价跌了三年，租金不仅没怎么跌，部分区域还在涨。我算过几套房子，总价300万出头的二手房，月租金能到七八千，租金回报率接近3%。一些公寓产品甚至能到3.5%以上。

现在银行三年期定存利率多少？理财能保本吗？股票基金更不用说了。对比下来，一套租金回报率3%的房子，反而成了很稳的现金流资产。投资客不傻，他们开始按租金算账了。房产的投资属性不是消失了，是跌出来了。

三、房价连续第五个月上涨，不涨的就是笋盘

重点城市二手房价格环比连续第五个月上涨，这个信号比很多人想象的要重。

一个月的上涨可以是波动，连续五个月就是趋势。热点板块的价格在修复，部分小区的最低成交价已经比年初抬了一截。但市场上还有一些房子价格没动，或者涨得慢。这些不涨的房子，就是现在的笋盘。

楼市从来不是齐涨齐跌，总有先后。等所有板块都补涨完了，你再去买，那就不是笋盘，是高位接盘。所以现在还能挑到没涨的房子，反而是机会。

四、可售新房库存已经跌破两万套

这个数据很多人不关注，但我觉得它比任何口号都实在。

以深圳为例，可售新房库存已经跌破两万套。这意味着市面上能卖的新房没多少了。按照目前的去化速度，几个月就能卖完。供需关系是房价的底层逻辑。库存见底之后，开发商就不会再搞大规模降价、工抵房、特价房，折扣收回只是时间问题。

新房一旦不再砸盘，二手房业主的心态也会跟着稳。买卖双方的预期一反转，价格就跌不动了。

五、政策即将密集出台，进一步松绑限购，购房贴息都在路上

政策面的信号也很清楚。接下来一段时间，进一步松绑限购、购房贴息、降首付、降利率，大概率都会陆续落地。

你可以回想一下，过去每一轮楼市从底部起来，哪一次不是政策先动？政策密集出台的时候，就是市场转折的时候。但普通人的反应往往是滞后的。等政策全部落地、新闻天天报道、身边人都开始看房了，你才反应过来，那时候价格已经上去了。

现在政策还没完全铺开，市场还在半信半疑，这个时间差就是留给看得懂的人。

六、投资客已经出动了，持续扫荡低于市场价甚至市场价的房子

最近我接触到好几个投资客，不是一套两套地买，是批量扫货。

低于市场价的法拍房、急售房，他们收；市场价的优质小户型，他们也要。不是因为他们钱多没处花，是因为他们算得过账：租金回报够、持有成本低、价格已经在底部区间。

专业资金的动作，往往比普通买房人早半年到一年。当投资客开始扫货的时候，普通买家还在等“再跌一点”。结果等着等着，便宜货都被扫完了。

七、议价空间七连降，平均议价率已经降到8.8%

最后说说议价空间，这是我最看重的一个指标。

议价空间连续七个月收窄，平均议价率降到8.8%。什么意思？去年你去买二手房，张口砍10%、15%，业主可能还愿意坐下来跟你磨。现在呢？平均能砍到8.8%已经算不错了，而且这个数字还在往下降。

业主不慌了，买家砍不动了。这就是市场从买方市场转向卖方市场的信号。等议价空间降到5%以内，你想再找便宜货，基本就是碰运气了。

最后说几句：

七个理由我摆完了。我知道还有人等着房价崩盘，等着抄底抄到地板下面。但数据不会陪任何人演戏。

成交量在，租金回报在，房价在涨，库存见底，政策要出，投资客在扫货，议价空间在收窄——这七件事同时出现，你还觉得房价能跌到哪去？

当然，跌无可跌不等于普涨。我说的跌无可跌，主要针对核心城市、核心板块、有租金支撑的房子。那些远郊、老破小、没有产业和人口支撑的地方，该跌还是会跌。所以别乱买，买错了地方，神仙也救不了。

跌无可跌，不是我说了算，是市场用脚投票投出来的。

刚需和改善，别等了，趁现在还能挑、还能砍一点，上车。投资客，算好租金回报，别赌暴涨，收租也能过安稳日子。

等到所有人都反应过来的时候，你现在犹豫的那套房子，可能已经被别人签了。

我是风语，关注我，楼市不迷路。