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建国门 9 号近期热度走高的真实原因

1、地段是核心：长安街 + 东二环，内城新房极度稀缺

建国门 9 号是长安街沿线近 20 年少见的 70 年纯商品住宅地块，全盘 94 套纯大平层，没有小户型、没有回迁保障房混居。

• 向西可望故宫，向东俯瞰国贸 CBD中国尊，北边第一使馆区，SKP、国贸、王府井全部在周边。
• 北京二环内几乎不再新增商品住宅用地，这种位置的新房属于 “城市孤品”，高净值客户买的是地段资产属性，不只是居住。

2、实际成交价下调，是热度爆发最直接诱因

最关键变化：备案均价接近 14.8‑15 万 /㎡，实际成交出现明显折价

• 低楼层部分房源成交价落到 9‑11 万 /㎡区间，270㎡户型总价可以做到 2700‑3000 万出头，比最初预期门槛大幅下探。
• 同等预算，二环内现房准新房，对比四环五环外的大平层，对看重内城地段的客户吸引力直接拉满。

3、产品定位纯粹，圈层属性强

全盘只有 270‑520㎡大平层，一层一户，独立电梯厅，嘉格纳全套厨电、旭格门窗，4000㎡私属会所，整盘只有 94 户，圈层纯粹，没有高低混杂。 很多客户是老北京内城改善，不想搬去郊区，想要二环全新精装大平层，市面上几乎没有竞品。

4、客户逻辑：看重资产抗跌、流通性

高净值客户的购买逻辑：

1）内城土地不可再生，相比远郊豪宅，二环房产二手流通容错率更高； 2）兼顾自住 + 资产配置，看重长安街建国门这个城市地标身份；

3）国企首开开发，安全性有保障，准现房，不用赌遥遥无期期房风险。

基础参数

• 占地：约 2.25 万㎡；住宅总建面约 5.5 万㎡
• 楼栋：3 栋住宅（1#16层；2#、3#26层）+1 栋写字楼 + 2 栋商业；2 号楼 1‑5 层为商业
• 容积率4.62，绿化率 30%
• 层高：全部 3.3 米
• 车位：292 个，车位比约 1:3
• 物业：第一太平戴维斯，物业费25‑25.8 元 /㎡・月
• 会所：约 4000㎡下沉式私属 9CLUB，仅业主使用：恒温天幕泳池、壁球、高尔夫模拟、私宴厅、茶室、雪茄红酒房、KTV、健身空间等首开股份
• 外立面：霁红色定制陶板 + 铝板 + Low‑E 玻璃，水立方设计师郑方参与建筑设计；室内精装李玮珉团队
• 拿地时间 2004 年，土地产权剩余年限有限，属于新房现房品质，但土地年限较早，这点要重点留意。

楼栋 & 梯户配置

1. 1 号楼（16 层，29 套）｜三梯两户
2. 西边户 270㎡，东边户 301㎡；另有顶层复式、首层下跃。
3. 2 号楼（26 层，44 套）｜三梯两户
4. 全部 406㎡户型；1‑5 层商业，住宅从 6 层起。
5. 3 号楼（楼王，26 层，21 套）｜三梯一户（整层一户）
6. 标准层 520㎡；顶层复式 893㎡，总价约 1.8‑2 亿。

主力户型（得房率 70‑79%，楼王 520㎡公摊大，得房率偏低）

1. 270㎡ 三居三卫｜入门主力
2. 双主卧套房，中西双厨，LDK 大横厅，带观景露台；总价约 3000‑4000 万。 特点：边户，独立私梯前厅；短板：进深很长、南向面宽有限。

1. 301㎡ 3+1 居四卫
2. 比 270 多一间功能房，多套房，露台；总价约 4200‑5000 万。

1. 406㎡ 四居四卫｜项目流量主力
2. 大尺度客餐厨，多套房，270° 转角窗，高层可同时看国贸 + 长安街；总价 6000‑7200 万。

1. 520㎡楼王 五居五卫｜整层一户
2. 全盘真正楼王，三梯一户，六面窗钻石户型，东南向，视野最强；总价 1.1‑1.4 亿。

价格情况（2026 年 8 月

• 政府备案均价：14.79‑15.06 万 /㎡
• 官方挂牌区间：12‑20 万 /㎡
• 实际市场成交价分化很大
• 低楼层临路房源：约 9.5‑12 万 /㎡（近期热度高的主要折价房源）
• 中高楼层：13‑15 万 /㎡
• 楼王、顶复：16‑21 万 +/㎡

周边配套

交通

地铁 1/2 号线建国门站步行 5‑8 分钟；紧邻东二环、长安街；靠近北京站。

商业

SKP、国贸商城、王府中环、东方新天地、侨福芳草地、三里屯太古里全部在 3 公里圈内，属于北京最高等级商业集群。

医疗

协和医院、北京医院、同仁医院等三甲都很近。

教育

无优质学区，属于朝阳区，没有强学区加持，纯自住 + 资产属性，不适合学区需求家庭。

景观

高层向西看长安街、故宫方向，向东看国贸中国尊城市天际线；低楼层被周边建筑遮挡。

✅核心优势

1. 地段稀缺
2. ：长安街东二环，北京二环新增 70 年商品住宅非常少，属于城市核心资产；商业、医疗、交通全部现成，不用等待配套落地。
3. 圈层纯粹
4. ：全盘 270㎡起步，94 户，没有小户型、没有回迁，居住人群统一。
5. 硬件标准高
6. ：3.3 米层高；旭格系统窗（四层中空，降噪）；嘉格纳全套厨电；全屋恒温恒湿科技系统；4000㎡全功能私属会所；第一太平戴维斯管家服务。
7. 产品私密性强
8. ：全部独立私梯前厅；三梯两户 / 三梯一户，保姆梯分离。
9. 国企首开开发，交付风险相对可控。

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