【泽达说法】购房人逾期还款，开发商的阶段性担保责任是否免除？

案情回顾

张某向某银行申请购房贷款通过后，张某、银行与某置业公司三方共同签订了《个人房产借款及抵押合同》，约定银行向张某发放贷款，张某以所购房屋提供抵押担保，某置业公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，并约定了保证期限。银行就该房屋办理了抵押预告登记，但张某尚未办理房地产权证及正式的房地产抵押登记手续。

合同签订后，银行依约发放贷款。自2022年1月起，张某开始逾期还款。银行遂诉至法院，要求张某还本付息，主张对抵押房屋享有优先受偿权，并要求某置业公司承担连带保证责任。

案件结果

法院经审理认为，案涉抵押商品房已办理房屋所有权首次登记（即“大产证”），抵押预告登记与所有权首次登记的财产标的一致，且抵押预告登记仍处于有效状态，银行不存在怠于办理抵押登记的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房屋享有抵押权并有权优先受偿。银行取得抵押权后，其债权已得到保障，某置业公司的阶段性保证任务即告完成，应予解除。

法院遂判决张某偿还贷款本息，确认银行对抵押房屋享有优先受偿权，驳回了银行要求某置业公司承担连带保证责任的诉讼请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、抵押预告登记设立抵押权的法定条件

抵押预告登记，是在抵押登记暂时无法办理时，当事人为确保将来能够取得抵押权而办理的一种特殊登记。其目的在于，在具备办理正式抵押登记条件时，预告登记权利人能够获得较其他担保物权人或债权人更为优先的受偿顺位。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条明确了抵押预告登记实现抵押权的条件：一是办理完毕房屋所有权的首次登记（即“大产证”）；二是抵押预告登记与所有权首次登记的财产标的一致；三是抵押预告登记未失效。在满足上述条件时，抵押权自预告登记之日起设立，银行无需等到办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。

本案中，某置业公司已就案涉房屋办理了房屋所有权首次登记，抵押预告登记的财产标的与首次登记一致，且预告登记处于有效状态。虽然张某个人未办理正式的抵押登记手续，但法院依据上述司法解释，认定银行的抵押权自预告登记之日起即已设立。张某未能办理正式登记系其自身原因，银行对此不存在过错，不影响抵押权的成立和优先受偿权的行使。

二、阶段性担保的性质与解除条件

阶段性担保，是房地产开发商为防控银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前所面临的风险，自愿在该期间内为购房者还款义务提供的连带责任保证。其制度功能在于填补从贷款发放到抵押权设立之间的风险真空期，而非在抵押权设立之后继续为债务提供双重担保。

阶段性担保与房屋抵押担保在逻辑上是互为承继的关系，而非并存关系。一旦房屋抵押设定成功，即银行取得抵押权，阶段性保证的任务即告完成，开发商的保证责任即应解除。银行自抵押权设立之时起，其债权已获得物的担保，无需再依赖开发商的保证来保障债权安全。如果仅因未取得正式的抵押登记权证就让银行同时享有开发商连带保证和房屋抵押的双重担保，不仅与缔约目的相悖，也有违诚实信用原则。

本案中，法院正是基于上述裁判逻辑，认定银行已对案涉房屋享有抵押权，债权已获保障，某置业公司的阶段性保证责任应随之解除。银行在取得抵押权的情况下仍主张开发商承担连带保证责任，缺乏合理性和正当性，不予支持。

三、阶段性担保责任免除的区分适用规则

在购房人逾期还款的情形下，开发商的阶段性担保责任是否免除，需要区分不同情形分别判断。

第一种情形：因购房人原因导致未能办理抵押登记的，如本案中的张某，开发商已就房屋办理了所有权首次登记，具备了办理正式抵押登记的条件，对于未能完成抵押登记不存在任何过错，其阶段性担保责任应当予以免除。

第二种情形：因开发商原因导致未能办理抵押登记的，如开发商未能完成项目建设、未取得所有权首次登记，导致银行无法办理正式抵押登记的，此时风险真空期持续存在的原因可归责于开发商，开发商的连带保证责任不能免除。

本案属于第一种情形——开发商已完成所有权首次登记，银行已通过预告登记取得了抵押权，购房人未能办理正式登记系其个人原因，开发商阶段性担保责任应予解除。这一裁判规则既保障了银行债权安全，也避免了开发商承担不必要且过重的连带赔偿责任，有利于实现金融与房地产市场的长远稳定发展。

律师寄语

阶段性担保是商品房预售贷款中的重要制度安排。开发商在购房人未能取得产权证之前提供连带保证，填补了银行从贷款发放到获得抵押权之间的风险间隙。但这一担保责任并非无限延续。一旦银行通过抵押预告登记或正式登记取得了抵押权，开发商的阶段性担保即告解除。银行不能同时要求开发商承担连带保证责任，又对抵押房屋行使优先受偿权，二者在制度设计上是承继关系而非并存关系。

对于金融机构而言，在办理预售商品房抵押贷款业务时，应关注开发商是否已办理房屋所有权首次登记，并依法及时办理抵押预告登记或正式登记，确保自身担保权益的完整实现。对于开发商而言，在完成首次登记后应及时通知银行和购房人办理后续手续，并保留相关催告证据，以免因对方拖延而被主张继续承担保证责任。对于购房人而言，应按约配合办理产权登记和抵押登记手续，避免因自身怠于履行义务而承担额外的违约责任。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领