8.10-8.16 周度市场全景-供应低位收缩，市场结构性筑底分化

注明：本文未经授权，严禁转载或数据制作。

WEEKLY REVIEW

本周无锡商品住宅市场整体呈现"供应低位、成交小幅回升、均价受结构影响回升"的运行状态。

供应端明显收缩，本周新增供应仅1.61万㎡，环比大幅下滑55.03%，且供应来源单一，仅有新吴区龙湖·峯萃项目入市，反映出开发商推盘节奏进一步放缓。

成交端则呈现量价齐升格局，本周商品住宅成交2.10万㎡，环比上涨25.00%，扭转了上周的低位态势；成交均价21788元/㎡，环比上涨5.71%，主要受主力项目集中备案带动。

总体来看，本周成交回升主要依赖主力项目的集中备案支撑，量能基础仍偏弱，均价上行更多体现为结构性特征而非市场普涨，市场仍处于底部震荡与结构性调整阶段。

商品住宅供求价走势

供应方面，本周商品住宅新增供应1.61万㎡，环比大幅下滑55.03%，供应来源较为单一，仅为新吴区龙湖·峯萃项目入市。结合近15周供应走势看，近期供应波动区间在0-5.31万㎡之间，本周1.61万㎡处于相对低位，显示当前开发商在市场承压背景下推盘意愿趋于谨慎，推盘节奏有所放缓。

成交方面，本周商品住宅成交2.10万㎡，环比上涨25.00%，扭转了上周1.68万㎡的低位表现，主力成交项目为和居天宸兴塘院、迎龙观月与愉樾天成项目。但需客观指出，2.10万㎡的成交量在近15周成交波动区间（1.68-7.57万㎡）中仍处于相对偏低水平，成交量能修复的基础尚不稳固。

价格方面，本周商品住宅成交均价21788元/㎡，环比上涨5.71%，为近15周高点。从专业角度分析，本周均价上涨主要受主力项目（如梁溪区高端项目）集中备案的结构性因素拉动，属"结构性上涨"而非区域内价格的全面普涨。因此，对于本周均价创阶段新高应保持理性看待，其背后是成交结构中高价项目占比提升的结果，并不代表市场价格中枢的实质性抬升。

下图展示了近15周无锡商品住宅供应量、成交量与成交均价的走势。可见供应波动较大且本周回落至低位，成交量在小幅回升后仍处偏低区间，而均价则在近两周明显上行，结构性抬升特征显著。

数据来源：CRIC系统

区域供求价与存量

本周各区表现分化显著：除惠山区与滨湖区成交量下滑外，其余各区成交均有明显上涨。其中新吴区的奥体紫兰园和吉宝季景铭邸集中备案拉动区域成交大幅上涨，而梁溪区成交均价为全市最高。各区域商品住宅供求价及库存情况如下表所示:

数据来源：CRIC系统

新吴区是本周唯一有新增供应（1.61万㎡）的区域，成交量以0.58万㎡领跑全市，且环比暴涨223.67%，主要由奥体紫兰园与吉宝季景铭邸集中备案拉动。但由于本区成交中低价项目占比较高，致使成交均价下跌5.64%至14284元/㎡，呈现出典型的"以量补价"特征，量能的放大并未带来价格中枢的上行。

梁溪区成交均价37524元/㎡为全市最高，且均价环比大涨43.62%，这一显著抬升充分反映了高端项目集中备案的结构性作用；同时成交量0.44万㎡环比上涨21.50%，呈现量价齐升格局，是本周对全市均价上行贡献最为突出的区域。

经开区与锡山区成交量温和上涨。经开区成交0.38万㎡，环比上涨9.46%，但均价环比下滑7.93%至24900元/㎡，呈量升价跌；锡山区成交0.35万㎡，环比上涨29.81%，均价18168元/㎡环比上涨3.83%，实现量价齐升。

惠山区与滨湖区是本周唯二成交量下滑的区域，均呈现量价齐跌，市场承压较为明显。惠山区成交0.20万㎡，环比下滑27.21%，均价13994元/㎡环比下滑7.02%；滨湖区成交0.15万㎡，环比下滑41.60%，均价15997元/㎡环比下滑6.71%，且滨湖区存量101.3万㎡为全市最高，去化压力偏大。

整体来看，本周除惠山、滨湖外其余各区成交均有上涨，区域分化显著--梁溪区依托高端项目支撑高均价、新吴区以量补价、外围部分区域则量价承压，市场呈现出鲜明的结构性特征。

库存与去化

本周无锡商品住宅可售存量约469.65万㎡，环比上周（470.14万㎡）小幅下滑0.10%；按近6个月月均去化量计算，去化周期约34.2个月。

数据来源：CRIC系统

从近16周库存与去化周期走势看，库存已由495.26万㎡逐步回落至469.65万㎡，去化周期则由45.2个月逐步降至34.2个月，整体呈现缓慢改善态势，显示前期去库存工作取得了一定成效。但需客观指出，当前去化周期仍处高企状态，超过30个月，明显高于健康合理水平，去库存压力依然较大。

总结与后市研判

本周表现总结：本周无锡商品住宅市场呈现供应低位、成交量价齐升的组合特征。

供应端新增仅1.61万㎡，处于近期低位；成交端2.10万㎡、均价21788元/㎡，均较上周有所回升。

但需清醒认识到，本周成交量能回升主要依赖和居天宸兴塘院、迎龙观月与愉樾天成等主力项目的集中备案支撑，量能基础仍偏弱；

均价创阶段新高则主要源于梁溪区高端项目集中备案带来的结构性抬升。

区域分化明显--梁溪区靠高端项目支撑全市最高均价并实现量价齐升，新吴区以量补价、量升价跌，惠山区、滨湖区则量价齐跌，市场承压明显。

后市研判：综合来看，当前市场处于政策深度托底与高库存并存的现实环境中。

政策端，各地住房消费支持政策密集出台，如住房公积金装修提取等消费支持措施持续落地，有助于激活住房消费需求；

市场端，无锡商品住宅可售存量约469.65万㎡、去化周期约34.2个月，库存去化压力仍然较大。

综合两方面因素，预计2026年下半年无锡楼市将延续"核心区企稳、外围区承压"的结构性筑底走势，价格在低位震荡中逐步寻找新的均衡点，而市场的全面回暖仍需等待购房信心与收入预期的实质性修复。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

• 本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

— END —