新房凭什么一直涨？

最近上海有很多豪宅都是日光的，跟现在房地产市场的冷淡形成了鲜明的对比。

比如刚刚就有两个日光盘，黄浦区的上海壹号院，推出66套房，共有129组有效认筹，认筹率196%。要知道这可是顶级豪宅，均价达到19.8万每平，套均总价7358万，据说开盘2个小时就卖完了。

同一时间，另外一个豪宅，虹口区的金茂璞元首次开盘推出99套房，达到156组有效认筹，认筹率158%，也是开盘当天售罄。这也是非常贵的住宅，均价16.6万每平，套均总价2314万。如果说上海壹号院属于富豪盘，那么金茂璞元就是中产垫垫脚能够上的改善盘了，一样日光。

大家都知道现在房地产市场不算很好，就算是上海也是略显冷清，不然也不会一直不停地出政策吸引人买房了。

那为什么市场不好的情况下，新房表现这么突出呢？仅仅是因为财富两级分化吗？我想没那么简单，我身边的富豪朋友也不算好过，大环境下没人能独善其身。

要明白为什么现在新房市场表现这么突出，就要先问是不是，再问为什么。

现在新房真的吊打二手房，所有新房都比二手房好卖很多吗？

其实也不是，同样是新房，但同新不同命。外环内的新房，平均认购率在100%以上；但是外环外的新房，认购率就达不到100%了，特别是郊环外的新房，认购率更是低至27%。

所以说外环内的新房，确实是好卖的。但是外环外的新房，就不容易卖不出去。特别是金山、奉贤这种比较偏的地方，卖几年都没卖完的盘比比皆是。从佣金也能看出来，外环外的楼盘佣金率一般是外环内的2-4倍，正是因为不好卖，所以才必须让利更多给渠道。

从价格上也可以看出来，8-10万为界，贵的房子认购率高，便宜的房子反而无人问津。

那为什么上海的豪宅那么好卖呢？因为上海的豪宅，真的很“便宜”。

用同处东亚文化圈的日本东京来对比，这个上海人非常喜欢去买房的城市，房价跟上海比如何呢？

看今年东京23区的房价表，最贵的区每平米7万出头，最便宜的区每平米2.5万左右，这个均价是要比上海低很多的。

但是东京的豪宅，却比上海贵很多。东京市中心最贵的大平层Azabudai Hills（麻布台之丘），共有 91 套公寓，最小为二居室，最大为顶层公寓，顶层公寓面积达到 1500㎡。这个公寓均价约1亿人民币，但是顶层公寓售价约15亿人民币（单价达到100万/平米）。

上海最贵的大平层，无论是翠湖六期还是汤臣一品，最贵的顶层都无法达到均价100万/㎡，总价15亿的水平。

也就是说，东京这个城市的房价均价仅为上海70%的情况下，豪宅价格却远远高于上海（单价是4倍，总价是5倍）。

这也就是我说的，上海的房子，贵的房子太便宜，便宜的房子太贵。

有钱人的眼光是无容置疑的，他们也是看到了国内顶级豪宅市场的割裂，所以要提前买入，这是真正的核心资产。

很多北京上海的老百姓说京沪是核心资产，但是不好意思，京沪大部分房子并算不上核心资产。真正的核心资产，注定是和普通人无缘的。一两千万人都拥有的资产，就不可能是核心资产。

所以现在豪宅为何一直日光，因为“便宜”。按照正常的市场经济，这种大家都要抢的资产，是不会摇号，而是应该涨价的。

比如19.8万的上海壹号院，正常是应该涨价的，涨到25万或者30万，直到不需要抢，但是也能卖出去为止。那为什么不涨价呢？我觉得吧，虽然现在确实是取消了联动价，但是也要顾及社会影响力，不可能让开放商随便涨价的。

所以现在新房豪宅盘一直日光，开盘价一直在上涨的唯一原因，就是因为初始定价太便宜了。不能一下涨上去，那不就只有慢慢涨吗？

随便举个例子，像上海壹号院附近的淡水湾花园，单价都要17.1万，上海壹号院卖19.8万是不是太便宜了一点。

这也是我为什么推荐大家进行资产置换，一个老上海人家里假设有五六套老破小+一套普宅，完全可以换成3~5千万的豪宅小区入门级产品，保值性是不一样的。

最后一个问题，新房涨价，特别是豪宅市场的涨价，会带动周边普宅吗？

很遗憾，从数据上讲，并没有。不会因为你的邻居从20万涨到25万，你就能从5万涨到7万。

事实上，也就是我们能把老破小和豪宅安排在一起。在国外是分社区的，豪宅社区就不会有明显低于圈层的房子。圈子不同，不能强融。

现在豪宅日光盘的新闻满天飞，也不用着急，大部分房子是涨不起来的。现在房地产市场已经走向平稳，也让大家更有时间去思考到底什么样的房子才能满足自己的需求。

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