【房案精讲】商品房买卖合同纠纷胜诉案例：购房人延期付款，但开发商解除权逾期消灭，购房人终获法院支持过户

在商品房买卖合同纠纷中，因房款支付、产权过户等问题引发的纠纷屡见不鲜。在今天和大家分享的这个案子中，尽管买受人存在逾期付款的违约行为，但法院最终判决出卖人协助办理房屋产权过户登记，并驳回了出卖人要求解除合同、返还房屋的全部反诉请求。

01案情概要

2009年，老张（化名）与某开发商签订了《商品房现房买卖合同》，约定购买位于北京市朝阳区的一套房屋，虽然口头约定房款是80万元，但合同上约定的总价款为1,532,718元，付款方式为签约当日一次性付清。

开发商的老板王总（老张的朋友）解释，之所以和口头约定的不一样，是因为真实房款比备案价格低太多，为了规避住建部门的监管，所以合同要和备案价保持一致。考虑到双方多年的合作关系和朋友关系，老张就没有再提出异议。合同签订后，老张支付了80万元房款。开发商于签约当日向老张交付了房屋，老张居住使用至今。

此后王总一直表示房子因为抵押、查封等原因办不了房本，老张考虑到和王总的朋友关系，就没有起诉。然而，十多年过去了，老张突然从邻居处得知早就可以办理房本了，于是去找王总。王总却表示老张早就已经延期付款，要求老张赶快腾房。此时，房价已经涨了至少五六倍。愤怒之下，老张委托我们提起诉讼，要求开发商协助办理案涉房屋的产权过户登记。而开发商则提起反诉，主张解除双方买卖合同，要求老张返还房屋并支付违约金。

02法院裁判观点与法律分析

本案的核心争议焦点在于：开发商是否仍享有合同解除权，以及买受人老张要求办理过户的请求应否得到支持。原审一审我们败诉、原审二审我们逆风翻盘，撤销了一审判决，发回重审。发回重审后，一审、二审法院均支持了我们的诉讼请求，驳回了开发商的全部反诉请求。其裁判逻辑与法律适用主要体现在以下几个方面：

（一） 合同解除权因超过法定期限而消灭，出卖人无权再行主张解除

根据相关法律规定，合同解除权的行使时间有约定的从约定，没有约定的从法定。而法定的期限是一年，如果按法定期限算，解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。

本案中，合同约定买受人应在签约当日付清全款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。老张未在2009年3月27日付清全款，至2009年4月27日，开发商已享有合同解除权。然而，在自此长达十余年的时间里，开发商并未行使该项解除权。

为了争取法院采纳我们的观点（解除权早已消灭），我们从最初诉讼就提交了类案的相关判决，其中还包括朝阳法院作出的同类案件的判决。只是遗憾的是，最初一审的时候，法院并未支持。但是好在通过我们的努力，最终法院采纳了我们的观点，认为：

“在双方没有约定解除权行使期限且买受人未进行催告的情况下，出卖人的解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使。开发商直至十多年后才通过反诉主张解除合同，早已超过法定的一年除斥期间，故其解除权已然消灭。”

（二） 长期占有使用形成的稳定状态应受法律保护，合同目的仍可实现

依法成立的合同，受法律保护。合同关系的稳定关乎社会经济秩序的平稳。本案中，老张自2009年接收房屋后，已实际占有、使用该房屋长达十余年，形成了稳定的居住和生活状态。尽管购房款未全部付清（当年的口头约定确实没有证据），但老张已支付了大部分款项，并在诉讼中明确表示，若法院认定其需按合同约定价款支付，其愿意随时支付剩余房款。这表明合同继续履行的障碍并非不可克服，合同目的（即出卖人获得价款、买受人取得房屋）仍然能够实现。

反观出卖人，在交付房屋后的十年间，并无证据证明其曾向老张主张过支付剩余房款或违约金，其自身亦存在怠于履行催促付款及协助办证义务的情形。法院的判决体现了司法实践倾向于维护已经长期稳定存在的物权占有使用关系，避免因合同解除导致居住权益被颠覆性破坏，这符合诚实信用原则和公平原则。

（三）当事人行使权利应当遵循诚信原则，不得滥用权利

权利的行使并非毫无限制。本案中，开发商在享有解除权后的十余年间未作主张，却在购房人主动提起诉讼要求办理过户后，才提出反诉要求解除合同。其行为有违权利人应积极、及时行使权利的诚信要求。法院驳回其反诉请求，也是对权利滥用行为的一种否定评价，警示合同当事方应本着善意和诚信的态度履行合同、解决争议。

03案件启示与典型建议

本案是一起典型的因合同履行拖延多年导致权利状态发生变化的房屋买卖纠纷，其判决结果对广大购房者与开发商均有重要的启示：

（一）对购房人而言

1.积极主张权利，固定证据：如遇开发商拖延办理产权证，应通过书面函件、沟通记录等方式持续催告，并保留好相关证据，以证明自身积极履行义务且对方存在违约。

2.了解解除权期限：知晓合同相对方（尤其是出卖人）的解除权受除斥期间的限制，超过该期限未行使则权利消灭。在对方以此相威胁时，可依法进行抗辩。

3.实际占有使用是重要事实：长期、和平、公开地占有使用房屋，是法院在权衡是否维持合同关系时的重要考量因素，有助于维护自身居住权益的稳定。

4.口说无凭：在签约时，不论和开发商是如何协商的，只要没有落到纸面上，后面开发商都可能不承认。对于关乎房款等核心合同内容部分，若和实际书面合同有出入，一定要签署补充协议。

（二）对开发商而言

1.及时行使权利，管理法律风险：在买受人出现根本违约行为时，应在法定期限内及时、明确地行使合同解除权，发送书面解除通知或提起诉讼，避免因怠于行使而导致权利消灭。

2.规范合同履行管理：对于买受人的逾期付款等违约行为，应建立规范的催告和纠纷处理机制，避免长期搁置争议，导致法律关系处于不确定状态。

3.诚信履行附随义务：协助买受人办理房屋所有权转移登记是出卖人的主要合同义务之一，无正当理由不得拒绝履行。以买受人未付清尾款作为永久抗辩理由，在买受人愿意支付且解除权已消灭的情况下，难以获得法院支持。

本案的胜诉，不仅维护了当事人老张的合法权益，保障了其安居乐业，也生动诠释了法律关于合同解除权行使期限的强制性规定，以及司法维护交易稳定、保障民生权益的价值取向。面对复杂的房屋买卖合同纠纷，专业的法律分析、精准的诉讼策略和丰富的实务经验至关重要。

如果您在房屋买卖、合同履行、产权过户等方面遇到类似法律困境，或对自身权利义务存在疑虑，建议及时咨询专业房产律师。