许家印全都交待了？恒大万科危机的背后，绝非经营失误那么简单！

2026年5月11日，财新披露深圳旧改商人王占江及“桦盛系”的政商网络，把中信置业、恒大、万科几条原本看似分散的线索重新串到了一起。再往前看，2023年9月28日，中国恒大公告许家印因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施。

不过截至2026年8月14日，公开权威信息尚未证实“许家印供述直接交代王占江”这一说法。所以标题里的问号不能拿掉，但另一件事已经越来越清楚，恒大和万科后来的危机，至少不能只用“房价下跌、经营失误”几个字轻轻带过。

他凭什么拿得到

从逻辑上看，一个外地商人跑到深圳做旧改，本身并不奇怪，奇怪的是速度。王占江长期在吉林从事地产生意，2016年前后进入深圳。公开报道显示，“桦盛系”随后与中信置业合作成立深圳星火新腾置业，“桦盛系”合计持股60%，中信置业持股40%。

对一家刚进入深圳、缺少本地旧改履历的民企来说，这个合作的价值远远不只是一张营业执照，而是信用、资源和谈判能力一起被抬高了。旧改这个东西，跟公开拍地不一样，它要面对村集体、产权人、规划、审批、拆迁和融资，哪一环卡住都可能拖上几年。

所以我更愿意把王占江后来快速扩张理解成一种“信用放大器”效应，他自己原本只是一个普通民企老板，但一旦和大型央企地产平台绑在一起，外界判断他的方式就变了。

这也解释了为什么“桦盛系”后来能在深圳旧改领域快速扩张。真正稀缺的未必是盖楼能力，而是项目前端的进入能力。财新的调查同样把中信置业原负责人胡东海与“桦盛系”的合作列为这条政商关系链的重要节点。

三天转手162.81亿

可以断定，2017年5月那笔交易，是整条故事里最值得研究的一环，公开报道显示，“桦盛系”旗下深圳馨乔在拿下龙华民治岳盟工业区旧改项目全部权益仅三天后，就将项目转给恒大。

恒大相关资金来自其与中信银行共同设立的400亿元并购基金，其中首批162.81亿元用于收购深圳馨乔。该项目2020年开工，恒大债务危机后曾经停工，2023年由深圳市属纾困平台安居建业接手，此后重新推进。

很多人看到这里，第一反应是“高价买项目”，可真正应该关注的，其实是另外三个问题，卖方为什么只持有这么短时间？买方为什么能迅速完成百亿级交易？收购资金为什么又要借助并购基金？

房地产高速扩张年代，大房企买项目很常见，溢价收购也不罕见，所以单凭“买贵了”当然不能直接推导出利益输送。但如果一个项目在极短时间内完成控制权切换，同时资金又大量依靠杠杆工具，那么风险就很容易被一层层往后推。

项目赚钱的时候，这种模式很好解释，土地升值、房子卖掉、贷款偿还，所有参与者都能从增长中获得收益。可市场一旦反过来，原来依赖的房价、销售和融资三根柱子一起松动，问题才会重新从账本里冒出来。

这就是恒大后来最麻烦的地方。过去很多复杂交易能够成立，本身就建立在“规模继续扩大”的环境上。一旦规模游戏停下来，很多原来被增长遮住的问题，就再也遮不住了。

万科这边更值得警惕

本质上，万科的问题和恒大并不完全一样，2017年后，“桦盛系”与万科及博商体系之间也出现了旧改合作。另一条更值得注意的线索则来自恒大地产股权，2017年，深圳麒翔投资以50亿元参与恒大地产战略投资，持股比例约1.6%。

公开报道显示，深圳麒翔早期与王占江存在控制关系，2021年相关股权随后转入博商体系，几年以后，这件事在万科账上留下了非常具体的痕迹。

万科2025年年报显示，公司全年归母净亏损885.6亿元，同时其他应收款形成大额坏账损失。公开披露信息显示，其中深圳晨耀相关应收款约53.5亿元已经全额计提坏账，而深圳晨耀又通过深圳麒翔持有恒大地产约1.6%的股份。

这意味着什么？至少说明房地产上行时期，一些放在上市公司体系之外完成的投资和项目合作，看起来可以起到风险隔离作用。可到了行业下行期，这些风险并不会凭空消失，而是可能通过借款、应收款、股权减值等方式重新回到上市公司的财务报表里。

依我看这才是万科案例真正值得普通投资者记住的地方。以后看一家房企，不能只看销售额、拿地规模和账面现金，还得看看其他应收款、合作项目、长期投资和那些与公司关系密切的体外平台。

钱如果绕得太远，风险往往也会跟着绕远。等到最后看明白是谁承担损失，可能已经是很多年以后了。

最后谁接住风险

从结果看，王占江这条线真正值得注意的地方，不是某一次项目交易赚了多少钱，而是不同阶段的收益和风险，并没有落在同一批主体身上。恒大深圳旧改项目出现风险后，深圳安居建业参与后续盘活。

万科流动性压力上升以后，第一大股东深圳地铁持续提供股东借款。2025年前11个月，深铁累计向万科提供借款314.6亿元，万科实际提款307.97亿元。进入2026年以后支持仍在继续，截至7月22日，当年新增股东借款已经达到约45亿元。

这里有一点必须说清楚，国资出手支持房企，并不能简单等同于“替某一个人买单”。这些资金同时承担着保交付、债务化解、维护企业持续经营和稳定市场预期等多重功能。

可从结果上看，房地产黄金年代积累的部分风险，确实已经从企业内部交易一步步传导到了大股东、纾困平台和整个风险处置体系。

所以如果一定要回答标题里的问题，我的判断是，我们现在不能证明“许家印把一切都交代了”，但越来越多公开资料，确实让过去一些看不懂的交易重新变得可以理解。

恒大和万科当然都受到了房地产周期下行的重击，这一点不能否认。但周期只能解释为什么潮水退了，却解释不了每一笔钱当年为什么要这么走。

王占江、“桦盛系”、中信置业、旧改项目、并购基金、博商体系，再到后来出现的巨额坏账，把这些线索放到一起看，真正值得追问的，其实是房地产高速增长年代，那些被规模和房价上涨遮住的公司治理问题。

说到底，房价上涨的时候，很多复杂交易都能被利润覆盖。房价下跌以后，才知道哪些东西真是资产，哪些操作只是把风险往后挪。

这也是这场风波留给市场最现实的一课，以后再看一家房企，别只问它一年卖了多少房，还应该多问一句，它的钱，到底去了哪里。