金茂动真格了

来源：地产k线

本文来自微信公众号“地产k线”

刚刚过去的北京土拍，上演了一番顶级较量。

海淀四季青地块，起拍价高达85.55亿元，中小房企见状已早早退场，留在牌桌上的，只有五家央国企及联合体。

在土拍现场，各方交替举牌，火药味渐浓。但当报价逼近96亿关口时，金茂突然半路杀出。

之后的每一轮加价都牵动神经，最终鏖战整整130轮。

落锤那一刻，数字定格在97.61亿元。金茂赢了，也顺手刷新了一周前朝阳地块刚创下的年度总价纪录，加冕2026年北京总价和住宅楼面单价的“双料地王”。

该项目是北京四环至五环间，极为稀缺的低密地块，未来的产品形态，基本锁定为高端洋房。

当下的金茂，已走过了“活下去” 的阶段，目前正朝着“活得好”的目标推进。

而基于“未来机会大于挑战”的判断，它自2025年开始，拿地的积极性就已大幅提高，或许是想在新的竞争格局中，重新发力。

1

实力回归

金茂在北京土拍市场的这次出手，让人想起了2009年，它拿下广渠门15号地的故事。

17年前，金茂的名字还叫“方兴地产”，名气不大，但却最终在10余家知名房企中杀出重围，一举拿下当年北京土地市场的“双料地王”，打响了名号。

广渠门地块后来被开发成金茂在北京的首个住宅项目——广渠金茂府。

该项目大获成功，不仅成为北京楼市的销冠，更让金茂一跃成为北京的主流开发商，奠定了其“府”系高端产品线的基石。

如果说2009年的广渠门，是金茂“从0到1”的破局之战，那近日近百亿夺地的表现，则更像是它在大本营进行的实力宣示。

2026年至今，金茂已在多个一二线核心城市连续补仓。

3月，它于上海、西安、成都、南京等多个城市，均有收获；4月至6月，它又在广州、青岛等出手扩储。

刚刚过去的8月7日，金茂在三亚，以14.47亿元的价格，拿下崖州湾科技城地块，时隔两年重返三亚补仓。

中指研究院数据显示，今年前7月，金茂的权益拿地金额，高达115亿元，在房企中排名第8位；权益拿地面积69万平方米，在房企中排名第13位。

若将时间线拉长，2021年至2025年，金茂的权益拿地金额，分别为451亿元、140亿元、201亿元、187亿元、339亿元。

可以看到，这家房企在2022年，曾有过一次投资拿地的大收缩，随后逐渐恢复，并在2025年缓过来了，把权益拿地金额一下子提升了81.3%。

今年前7月，金茂权益拿地金额已超百亿，若加上8月它在三亚、北京的扩储金额，已超两百亿。

2

“活得好”目标

此前，金茂经历了一把手的更迭。

2023年，陶天海从华东区域调回北京，接替李从瑞担任首席执行官；去年，他又接棒到龄退休的张增根，成为了金茂的董事会主席。

如今，该公司的战略规划转变，已较为明显。

2025年8月，陶天海在业绩会上表示：

“接下来公司将从‘活下来、活得好、活出彩’三步走进行规划，目前已经完成了‘活下来’的目标，2025年至2027年则要达成‘活得好’这一目标，实现全面焕新金茂。”

彼时，金茂的判断是，高能级城市对“好房子”的需求比较旺盛，因此公司会继续关注核心城市拿地机会。

今年3月，陶天海已进一步将目光，投向了未来的“机会”。

他声称：“行业洗牌之后，留下的将是高手之间的竞争，竞争格局将从完全竞争转向寡头竞争。对于一些存活下来的优质房企来说，未来机会大于挑战。”

在此定调下，金茂2026年的投资，将继续秉持“积极不激进”的原则，锚定全年权益投资目标，聚焦“投好、投足”。

去年，该公司全年实现销售额1135亿元，营业收入593.71亿元，同比增长约1%；归母净利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

盈利水平的提升，主要是三个因素撑起来的。

其一，它全年的整体毛利率提升至16%，同比上升1个百分点。其中，房地产开发业务毛利率，提升2个百分点至13%；

其二，降本增效的推动，融资成本的持续走低；

其三，投资物业公平值亏损，从2024年的2.68亿元降至1.1亿元，减少了59%。公平值亏损的收窄，直接减轻了对净利润的侵蚀。

由此可见，金茂已逐渐走出前几年因资产减值，而导致的业绩承压阶段。

这使得它能腾出手来，专注于“活得好”的目标。

3

双轮策略

金茂的策略是双向的，除了“做优增量”之外，它还在“盘活存量”。

2024年6月，该公司就启动了“奋进计划”，提出用三年时间解决80%的存量问题，加快存量去化。

其中，2025年的目标是解决35%，2026年完成25%，2027年完成20%。

金茂的着眼点有两个，一个是将现有资产做优做强，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产，保持资产规模合理有序。

近年来，该公司陆续有出售资产的举措，或许就是其典型的资产优化举措。

例如，2024年12月，金茂出售了金茂三亚100%股权，及海南金茂对金茂三亚的相关债权，最终转让总对价为18.49亿元。

这项交易对应的资产，是三亚希尔顿酒店。

彼时，金茂表示，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入；此次出售，是以合理价格，实现酒店整体销售的良机。

而今年7月底，它又挂牌了福州新投华筑开发建设有限公司100%股权及相关债权，福州新投领航开发建设有限公司90%股权及相关债权。

两个项目公司，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目。