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购房小讲堂 | 这些情形，房屋网签备案办不了
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房屋网签备案，适用于城市规划区国有土地范围内房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。网签备案有效破解房产交易信息不对称，防范阴阳合同、一房数卖、先卖后抵等违规行为，保障交易稳定性与安全，维护买卖双方合法权益。
然而，并非所有房屋都能顺利办理网签备案。本文梳理几种常见不予办理情形，帮助大家提前避坑、安心置业。
交易主体不合格：当事人不具备相应交易资格
房屋交易对买卖、租赁双方均有明确资格要求，主体不合规将无法完成网签备案。
1.失信被执行人受限交易：
根据国家发改委、最高人民法院、国土资源部联合发布的《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》，对失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员，采取限制不动产交易的惩戒措施。换言之，被限制不动产交易的失信人员无法作为交易当事人办理房屋网签备案。
2.买受人和出卖人不具备购房、售房条件：
例如，经济适用房、共有产权房等政策明确了限购数量、户籍等准入条件，购房人若不符合条件则无法申请并办理网签备案；未成年人不具备完全民事行为能力，无法单独签署交易合同、完成网签备案，须由法定监护人代理（以自身劳动收入为主要生活来源且年满16周岁的未成年人除外）等。
房屋本身不合格：房源不具备相应交易条件
除了交易主体资格问题，房源存在权利瑕疵、政策限制或安全问题，也是无法网签备案的常见原因。
1.新建商品房未取得预售许可或现售备案：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，商品房预售实行许可制度，商品房现售实行备案制度，未取得相应许可或备案的房屋无法办理网签备案。
2.存在查封、抵押等权利限制：
房屋已抵押的，须先行解押，或按规定办理带押过户，方可办理买卖合同网签备案；房屋因债务纠纷、涉案、行政处罚等被司法机关查封、冻结的，无法办理网签备案。
3.政策性住房未满足上市交易条件：
政策性住房是由政府提供政策支持和资金补贴建设的房屋，面向刚需、人才、低收入家庭等群体供应。此类房屋严格设置限售门槛，年限不足不得上市交易，无法办理网签备案。以漳州市为例，政策性住房一般有5年的限售年限。如限价商品住房，自购房合同备案之日起5年内不得上市交易；经济适用住房、可售廉租住房自购房合同备案之日起满5年，并按规定缴纳土地收益等价款，取得完全产权后，方可交易；人才公寓自不动产登记之日起5年内不得上市交易。
4.按政策限制转让：
按政策限制转让的房产一般是享受政策支持的住房，为维护社会公平、防止政策福利被用于炒房套现、保护国有资产安全，这类住房实行封闭管理。如配售型保障性住房的房屋买卖合同、不动产权证书上载明该房屋为“配售型保障性住房”，不得擅自转让、出租、闲置。
5.租赁房屋存在禁止出租情形：
在办理房屋租赁合同网签备案时，房源存在以下情形不予备案：建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面不符合法律法规的，危及人身安全和健康（甲醛、严重漏水）；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租；违法建筑；违反规定改变房屋使用性质等。
6.属于禁止抵押范围的房产：
如学校或医院等公益性质的房产、小产权房（集体土地上建设、无合法权证）、权属有争议房产、部分公房、已列入征迁公告范围的房屋等，不得办理抵押合同网签备案。
来源：漳州市房产交易中心 李丽蓉
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责编：漳州楼市情报 整合编辑
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