年内项目批量落地，不画饼的广州南站，太夯了

文源 | 源媒汇

作者| 利晋

广州南站利好不断，配套正在加快兑现中。

自2025年下半年，广佛东环城际、海珠湾隧道、22号线后通段等陆续开通后，广州南站片区规划项目像打通任督二脉一样，迎来了项目兑现爆发期。

进入2026年，广南联络线进度屡传捷报、广东城际东莞西联络线开通运营、花城汇·南站启动招商、番禺万象城敲定落址万博长隆、番禺第五人民医院建设高效推进、长隆三期定名“广州超级乐园项目”……

交通、教育、商业、医疗、文旅、公园配套项目，全方位开花。

这种超强兑现能力，打破了人们对“广州南站只是高铁站”固有认知，广州南站片区开始快速跃升为湾区一小时生活圈，成为广州市民的半小时都市圈。

万象城、聚龙潭太古里落地白鹅潭，让荔湾实现了逆势。而项目批量落地，广州南站片区正在破局升维，价值也该被重塑了。

01.

从“全国的南站”转向“广州人的南站”

一直以来，广州南站“超级枢纽”的标签，深入人心。

2010年投入运行后，广州南站快速成长为全球最繁忙的车站，用4年时间到发客流量破亿人次，用8年破2亿人次、登顶全国客流第一。

近几年，客流量稳居全国前列，到发客流量近2亿人次，日均客流超50万人次。

在成为“全国的南站”时，广州南站开发模式悄悄发生了改变。

谋划多年，广州南站选择先让产业跑起来。作为南站商务区首批“开拓者”，万科率先进驻南站开发建设，践行城市配套服务商，于2016年拿下首批权益地块。

其中，万科中心该年年底便开始动工，成为南站商务区第一个商务载体。

港澳互联招商模式，加上万科的敢为人先，吸引大批头部企业进驻，中建四局总部、李锦记华南总部、三雄极光总部、健力宝华南区总部、佳宁娜总部……广州南站商务区企业总部集群到2020年雏形已成。

据新快报报道，2025年，广州南站商务区已引进超600家企业，43家“四上”企业，年营收28亿元。

从起初建站目标“缓解广州站的交通”到优先产业导入，可以说，广州南站每一步都走得很稳，规划是实打实地逐步兑现了。

阶段性任务完成后，广州南站进一步提出三大发展定位：粤港澳大湾区客厅与门户枢纽经济区、广佛高质量发展融合新极核、广州市南部中心区。

概念不需要太懂，捋清楚广州南站主要做三大事就行。

1. 在超级枢纽的基本盘下，建成面向湾区、面向全球的国际化商务区。
2. 南站-长隆-万博发展联动，与潭州会展、北滘新城、顺德陈村、荔湾白鹅潭商务区等协同建设。
3. 成长为广州南部的都市圈。

广州南站核心区设计鸟瞰效果图

广州南站渐入建设高潮，尤其是海珠湾隧道、22号线后通段等相继开工。

进入2025年、2026年，广州南站规划迎来了兑现爆发期。

以前总说，30分钟到深圳、珠海，高铁46分钟到香港，1小时覆盖大湾区，8小时通达全国23省。南站是“湾区的南站”，也是“全国的南站”。

如今再看，海珠湾隧道通车，南站和海珠西开车15分钟可达。22号线后通段通车，南站到芳村只需17分钟，通勤时间缩减了一半。

加上广州地铁2号线，南站24分钟可到江西南、31分钟到公园前；7号线4站汉溪长隆、5站南村万博；广佛东环城际通车后，到琶洲10分钟、到金融城20分钟、到白云机场30分钟。（上述数据来源：番禺区&海珠区政府官网、广州地铁等）

而今年6月，广南联络线西塱隧道3号盾构段顺利贯通，预计2027年具备通车条件。广州南站至市中心通勤时间缩至15分钟。

图片来源于广东省人民政府官网

广州南站，抵达广州主城区和各大CBD，基本实现半小时高效通勤。这一份兑现，让南站从纯粹的超级枢纽，融入为广州人的30分钟都市圈。

不只是通达城市重要节点，广州南站片区交通毛细化落地。

比如南站核心市政支路二期计划年底通车、石北围市政道路一期今年1月动工，包括在研阶段的广州南站3条有轨电车，其中，T2线规划为“南站-石壁-南站万科中心-万科檐屿城”，T3线内环连接广州南站和谢村，衔接周边人流聚集点。

广州南站接驳公交线路区（示意图）

俗话说，要致富先修路。广州南站整个片区交通能级跃升，已为未来创造更多可能性，提前铺好路了。

02.

学府+商业+园林加快兑现，

超配太夯了

“超级枢纽”+毛细交通优化，正变成广州南站撬动“广州南部中心区”的支点，整个片区的城市界面，正在疯狂跃升。

不只是CBD+TOD，现在走出广州南站，一座集合顶级学府、顶级商业、滨水公园的“站城一体”大城，雏形已经显现。

全国顶流名校落地，教育资源从有到优

先说教育，过去几年，广州南站片区可选择的学校并不多，有南站小学、番禺隽新学校、博萃德学校。选择分化明显，普通的九年制公办学校or全广州最贵的私立国际学校。

如此格局，直到2025年7月才被打破——湖南师范大学附属番禺实验学校（暂定名，下称“湖师附番禺实验学校”）正式签约落地万科檐屿城，成为广州南站片区首个优质公办名校。

图片来源于湖南师范大学官网

湖南师大附中什么水平？其校本部办学有121年历史，位居全国百强高中第11位，高于广东省本土“天花板”名校，华附排在第15位，深圳中学排在第23位。

直接上办学成绩单。2025年，五大学科竞赛中，13人入选国家集训队，位居全国第一，保送清北人数也是全国第一。

湖南师大附中还有恐怖的高考升学率，高考清北录取人数常年位居全国前10。2026年，高考600分率达793人，一本率约99.07%，清北录取人数预估超60人。

说明，这不是靠拔尖撑起来的，而是湖南师大附中依托百年人文底蕴和办学根基，将整体教学水平做到全国前列，且形成一条核心办学理念：集团化办学、资源深度共享、一体化管理。

这套模式，也在湖南师大附中黄埔实验学校复制成功。后者2022年开办，首届中考普高率84%，高出全市均值21个百分点。网传今年中考普高率达91%，考进区内重点高中率为50%。

湖师附番禺实验学校办学模式也是如此——湖南师大选派骨干管理团队入驻、湖南师大附中负责管理办学。根据规划，该校为36班九年制学校，配置省级示范图书馆、恒温游泳馆、智能科创实验室等。

建设目标是成为湾区现代化教育新标杆。目前，学校外立面已完工，文体馆部分功能已对外预约使用，将在2027年9月开学。

湖师附番禺学校（在建中）

商业、文体、医疗兑现中，不再是客流中转地

名校落地后，顶级商业、顶级文体项目有望在2026年、2027年兑现。

其实，在广州南站片区规划设想中，产业与商业是深度捆绑的。在李锦记华南总部、中建四局总部等进驻后，加上近7000户公寓陆续交付，把都市白领留在周边，广州南站一直在推进中。

2020年，喜街商业街、亚朵酒店等首批商业配套服务率先落地。庞大客流量下，喜街商业很快跑起来了，如今开业6年，出租率超95%、客流量800万人次。

喜街足以窥见南站的商业潜力，但想点爆片区客流还远远不够。于是，天環·广州南来了，花城汇·南站也来了。

其中，天環·广州南由天河路天環Parc Central原班团队负责招商推广，对标香港西九龙TOD。目前，项目外立面基本完工，预计今年下半年分阶段开业。

广州南站ICC（天環·广州南）效果图

花城汇·南站作为南站片区另一个重要商业组团，体量26万㎡，是珠江新城花城汇的两倍。目前已基本建成，启动招商。

以前商业消费基本把南站当成中转地，恐怕未来在两大商业组团成熟后，很多客流要被拦截下来了。

因为全国最大、亚洲第二大的专业足球场，广州足球公园也要来了，设有7.5万个座位，可以满足大型足球赛事和演唱会要求。目前，球场主体工程已完成，预计2027年底建成投用。

广州足球公园（在建中）

广州足球公园引流想象力在哪里？

以五月天演唱会南沙场来说，6场连演累计吸引超30万乐迷，让南沙全年游客量突破6700万人次。而广州足球公园座位量，是南沙大湾区文化体育中心的1.25倍，且与地铁22号线谢村站只有几百米距离。

片区公交、有轨电车等已提前做好网路铺设。剩下的就交给时间了。

此外，广州南站医疗空白也在兑现中，且是直接从无跨越到TOP级水平。

目前，高端国际医院富力UCLA医院，开业运营已近3年。同时，按三甲医院标准建设的番禺第五人民医院新院区，正在加快推进建设，预计2026年底完成结构封顶。万科檐屿城与这两所医院距离不足3公里，驱车耗时均在10分钟左右。

番禺第五人民医院新院区（在建中），图片来源于微社区e家通钟村在线

中轴公园+滨水空间，留下就是难忘

广州南站“留人”心思，更藏在生态公园建设中，将打造为“城市生态客厅”。

根据规划，一条岭南风格的中央绿轴，贯穿高端服务区、泛珠枢纽总部经济区、港澳青创文化区等5个功能区。简单理解为，出了高铁站，即进入岭南城市景观花园。

广州南站核心区功能分区示意图｜来源于SOM

除了无缝换乘公交网路外，另一个慢行系统，把高铁站、商务区、商业综合体、居住区，连同周边河涌、山体和公园绿地，打造为多层次的连续慢行系统。

目标虽然很大，但广州南站也在逐步兑现中。

其中，率先落成的大禾田生态公园，从一片农地跃升为稻田研学基地。每年秋日，摇曳的金色稻浪和绽放的宫粉紫荆，成为了广州南站网红景点，吸引很多游客前来打卡。

大禾田生态公园实景图

放眼整个广州几大高铁站和新兴规划片区，能有如此全面且“超配”配套的，恐怕很难找到第二个。

广州东站优势在商务+商业，广州站周边还在动迁中，增城新塘站出了站就是工业区，广州白云站周边是“二横四纵”道路，老黄埔是一半等配套落地、另一半等拆迁。

商业被期待、教育医疗跃升、生态公园逐步引流……超快且具备确定性的兑现能力，让广州南站片区被越来越多人看见，善于抓住机会的人，其实已抢先入住。

2025年7月，作为广州南站片区唯一超新规住宅项目，万科檐屿城一期首开当天，全部房源售罄，屡次加推屡次热卖，成为过去一年番禺区的“销冠”。

万科檐屿城一期开盘现场

热销的逻辑其实很简单，高效交通+顶级商圈+名校+顶级文旅+顶级医疗+生态公园≈200到300万元。

万科檐屿城“六位一体”配套底盘的总价，是长隆万博新房的一半，单价是珠江新城新房的零头、也是老黄埔的7折左右。

03.

用全维超配，

把森屿度假式松弛搬进都市生活

卖爆不完全是价格，还有万科靠着“十年深耕基底+地标集中兑现”双驱动，抓住了兑现红利的价值窗口。

目前，万科在广州南站片区开发总量达160万㎡，是唯一系统开发过板块的城市运营商，对片区规划和项目兑现进程，有着更为深刻的理解。

但当前广州新房市场核心“硬通货”其实是产品力。为此，万科针对2000多组客户，进行150多项问卷调查，摸清都市年轻精英的生活趋势。

热销背后，哪有一成不变的居住模型，只有不断推翻地规划草图。

刚需群体追求质价比，万科打出“板块唯一新规产品+超高实用率+最低总价门槛”，教育群体追求名校，万科引入全国TOP11中学，加上南站配套兑现红利，每一份需求都有确定解法。

事实也证明：万科檐屿城售楼处门庭若市、人气十足。

据了解，项目一期置业群体中，超过50%是追求高效通勤与居住品质，30%左右是追求老城情怀与新城品质兼得。同时，开盘至今，累计超12000组客户到访，折算下来，每5个购房者就有1个看过这里。（数据来源：克而瑞等）

买入的业主，基本在万博CBD、海珠湾隧道、22号线北延段地铁等广州南站30分钟通勤范围内。

万博CBD

万科檐屿城想要做的，远不止于此——如今，全新推出的二期项目，从造“好房子”进化为打造一个森居岛屿度假式日常居所。

这一转变背后，是广州都市年轻人在日常琐碎和压力的城市生活中，总是渴望一场逃离都市喧嚣。每一年盛夏，南法慵懒浪漫、蔚蓝海水，成为无数都市青年的向往。

万科将广州南站板块开发，整体思路对标先例新加坡裕廊湖区——枢纽为芯、规划先行、绿境共生。枢纽、CBD、商业、教育、公园……两者发展路径高度契合。

新加坡裕廊湖区，图片来源其官网

作为居住载体的万科檐屿城，基于岭南人文水土底蕴，将建设为南法森屿度假式理想人居，开创了“檐（广府骑楼屋檐设计和檐下商业街区）、屿（滨河公园、草坪和滨水走廊等自然生态）、城（学铁商医旅全维度配套）”的生活体系。

2025年，万科檐屿城拿下了广东省房协首届“好房子”方案设计大赛金奖。

南法森屿度假式日常生活在于松弛度氛围营造。

二期项目建筑整体延续檐下美学风格，温润立面质感，打造为轻奢酒店度假风，搭配林下森境景观设计，把归家路径复刻为一条短途轻度假之旅。

超配园林，营造度假岛屿归家仪式

一条约300米的U游街区，3200㎡檐下森系公园街区商业，既可在口袋公园闲庭散步，又可在小店里肆意放空。约32米宽入户主门，选用安达仕酒店同款花砖，搭配岭南特色山石树庭、叠瀑水景，开启步入山水庭院。

活力阳光草坪、入户主门实景图

儿童乐园+新增屿果地形乐园，儿童也能深入森林，找回自然趣味。隔壁的栖光森屿，以切尔西花园展镀金白银奖花园为灵感，设有疗愈植物园和认知植物园，以地形落差，实现一步一景。

同时，檐屿城采用将架空层与室外园林连贯设计，将社交伴盒、仪式伴盒等功能盒子和森屿场景深深交互，可以会客小聚、运动健身和独处放空。

全年龄段人群，在超配园林景观之中，都能觅回轻度假的松弛体验。

超配舒适，居住体验再升咖

进入家中，空间更开阔通透。二期项目层高升至3米，高于市场常见层高标准2.8米，多出20cm，不只是舒展空间，还有通风效率，多出约20%室内空气流通量（模拟数据）。

同时，延续一期高标准基础上，二期进一步优化居住空间，次卧尺度加大，阳改房零飘窗设计，居室空间零对视，无握手户型，兼备舒适与隐私。

檐屿城二期91m²样板房（*创意展示，非交付标准）

再看户型，二期产品主推79-112m²三至四空间，新规收紧后，得房率仍超100%，把每一寸空间都用极致。S墙/玄关收纳系统、餐客一体化、主次卧空间开阔……做到功能动线流畅，空间通透舒适。

超配交付，选配更随心、交标再优化

这场南法森屿度假式日常生活之旅中，万科檐屿城把每一个产品细节扣到极致，做到广州南站板块唯一提供“交付选配方案”的项目，适配追求独特个性的业主。

二期项目进行8大交标升级，挥手感应油烟机、防干烧灶具、厨房配置冷霸、预留扫拖机器人基站、客卫也配置智能马桶、优化功能镜柜空间、防潮防撞的铝合金踢脚线……

都市年轻人追求兼顾智能化与豪宅级质感的生活，基本都能在项目草图设想里找到解法。

如今，当我们走出广州南站，这一超级枢纽正在超速蜕变，繁华的商业、窜动的客流、葱翠的公园，都在慢慢孵化、兑现中。

作为南站首批开拓者，万科正用超配商业、居住体验，顶流教育资源，给片区品质生活打了个样。

所有对广州南站的期待，时间都会给出答案。

注：文章素材来源于官方报道和公开资料，观点仅供参考｜部分图片来源于网络，如有侵权请告知删除。