漫天要价逼走胖东来！幕后之人曝光，于东来一句话说得太对了

说起胖东来，那可是国内零售圈公认的“神仙商超”，口碑和服务没人能挑出毛病。最近它传出一个挺意外的消息，开了24年的许昌生活广场店，会在2026年底正式关门撤场。好多人第一反应都是，是不是生意差撑不下去了？说出来你绝对想不到，这店不仅不亏，还是一年稳赚一个亿的王牌盈利店。为啥好好的店要关？这里头全是无奈。

这家店2002年正式开业，是胖东来第一家大型综合商超，说它承载了好几代许昌人的消费记忆一点都不夸张。2026年上半年这家店就做到了9.77亿元营收，全年预估差不多能到20亿，年利润轻轻松松突破一个亿，经营实力在胖东来内部都能排进前五，放到整个国内零售行业，都是少见的现金奶牛。这么旺的店要关门，核心问题不是经营，是缠了十好几年的租赁纠纷。

这事的伏笔早在2015年就埋下了，当时胖东来负责续约的工作人员出了重大疏漏，没和整栋物业的全部产权人签统一的长期租约，反倒跟几十位分散的小房东挨个签了零散条款。看着胖东来把商场生意做得越来越火，利润一年比一年高，部分房东直接红了眼，就想从这份火爆收益里多分蛋糕，开始大幅度抬高租金。按照于东来公开的说法，部分房东开出的租金，早就远超当地市场的合理区间，根本没了公平合作的基础。

租约还没到期的时候，胖东来只能选择暂时隐忍，这场租赁内耗一拖就是十几年。等到2026年底，这些零散租约集中到期，于东来不想再妥协，直接选择不续租，用关店撤场的方式了结了这块多年的心病。很多人都觉得，一年都能稳定赚一个亿了，就算租金贵点，咬咬牙接着干不行吗？

在东来看来，商业合作的公平底线，可比短期账面上的利润重要多了，他不愿意长期跟漫天要价的合作方绑在一起。除了租金矛盾，老物业本身的硬件老化，也早就跟不上胖东来现在的运营标准，这也是关店的关键诱因。这家开了二十多年的老商场，连配套的地下停车场都没有，高峰期顾客找停车位能绕晕，一直困扰着来消费的人。

建筑内部的通道还有周边的通行空间都很狭窄，客流高峰的时候挤都挤不动，通行压力特别大。胖东来这些年一直在拓展各种新的便民服务，场地空间不够，很多新项目根本没办法落地。加上楼里的电路管线、空调系统这些设施老化得很严重，真要接着经营，就得投一大笔钱做升级改造。房东都已经坐地漫天抬价了，胖东来不可能再给不属于自己的物业投这么多钱改造，一堆现实问题凑到一块儿，最终才有了关店的决定。

大家最关心的几百位在岗员工去向，其实早就有了着落。于东来已经公开承诺，生活广场店所有在职员工，都会统一调配到胖东来其他门店，原来的薪资和各项福利都会完整保留，不会出现大规模裁员的情况。就冲这一点，胖东来能火这么多年真不是靠运气。

关掉老店的同时，胖东来也在推进自己的自持商业综合体许昌梦之城项目。根据公开信息，这个项目计划总投资50亿元，总建筑面积接近58万平方米，还规划了超过8000个车位，配套比老物业强了不知道多少。等到这个大型综合体落地，胖东来就能彻底摆脱租赁物业带来的各种糟心风险，把经营主动权牢牢握在自己手里。

这其实已经不是胖东来第一次因为房东坐地起价，放弃高盈利门店了，之前的新乡大胖店也是一模一样的情况。那家店同样是当地的标杆商超，年利润能达到六七千万，租约到期后，房东吃定了胖东来舍不得放弃成熟商圈和丰厚利润，直接把年租金从800多万暴涨到2400多万，涨幅快三倍。面对这种狮子大开口，胖东来连价都没还，直接收拾东西撤场走人。

胖东来走了之后，原来的物业大楼空了很长时间，整个商圈没了核心流量，人气快速下跌，周边靠着这家店客流生存的商户，也受到了不小的冲击。这种优质商户被房东暴力涨租逼走，最后商圈价值缩水的事，还真不是胖东来独一份，就连互联网巨头腾讯都遇过类似的糟心事。腾讯过去长期租深圳科兴科学园的大面积办公场地，是园区最大的租户之一，每年租金支出就不是小数目。

园区房东看着腾讯经营状况越来越好，直接把年租金涨幅定死在了5%，不少周边的住宅房东，还会跟着腾讯员工的薪资上涨幅度顺势抬房租。持续上涨的租赁成本，加上办公场地分散这些现实问题，逼哪怕房东给出了免租期这类优惠，还是有不少写字楼租不出去，周边的配套商业也跟着受到了影响。这一堆案例摆出来，其实就能看出商业地产里一个很多人都搞反的底层逻辑。房产本身只是个物理载体，真正拉高商圈价值的，是有运营能力的优质租户。

着腾讯下决心砸大钱建自己的总部企鹅岛。等大量腾讯员工分批搬走之后，科兴科学园一下子出现了大面积空置，园区租金也跟着明显回落。

不少房东会陷入认知误区，把商户苦心经营做出来的流量和收益，全算成是自己房产地段本身的价值，想着无限制抬高租金收割利润，说白了就是杀鸡取卵。一旦核心租户选择离场，房产和商圈的价值就会快速缩水，最后房东反倒要承受更大的损失。当然，企业选择自建物业，也要承担大额前期投入、建设周期长、资金占用这些成本，不是所有企业都有这个实力。

对大多数中小商户来说，根本没办法复制胖东来和腾讯的操作，大多只能靠签合同的时候提前做好准备，给租金涨幅设置上限，提前规避后期漫天涨价的风险。胖东来两次放弃盈利旺店的选择，其实给整个商业租赁市场做了一个很好的示范。租金博弈从来不是房东单方面掌握主动权，当合作彻底失去公平基础，哪怕是盈利丰厚的企业，也有壮士断腕的底气。

参考资料：红星新闻 胖东来生活广场店将关店，于东来个人账号发文：个别租户租金涨到无法想象的地步