中报观察 | 东百集团：一门零售生意，靠物流“撑起”利润

观点网 东百集团交出一份“冰火两重天”的半年报。

于2026年上半年，东百集团上半年实现营业收入9.44亿元，同比增长1.68%；归母净利润7473.37万元，同比增长4.44%，扣非归母净利润同比增长8.38%至7032.55万元。

期内，东百集团利润增量几乎全部来自仓储物流业务全面投产与出租率提升，商业零售收入则基本持平。

在百货行业整体承压背景下，轻资产转型与物流“第二曲线”的兑现成色，成为观察东百集团下半年的关键。

新的增量

细看这份财报，与营收、利润的低个位数增幅相比，东百集团报告期内经营活动现金流量净额3.14亿元、同比增长22.29%的表现更为醒目--现金流改善快于账面利润，仓储物流板块“竣工-出租-回款”的节奏正在改变公司的报表结构。

这份中报真正需要回答的问题是：在商业零售收入近乎停滞的背景下，仓储物流能否成为可持续的第二增长曲线？轻资产转型又将付出怎样的代价？

利润拆解显示，上半年业绩增量几乎全部来自仓储物流。

据公司中期报告披露，仓储物流业务项目全面投入运营、出租率提升、营业收入增加，该业务归母净利润较上期增加约0.06亿元，其他板块业务基本持平。

数据来源：企业公告、观点指数

这也代表着，7473.37万元归母净利润中约600万元的增量由物流板块贡献。

报告期内，仓储物流实现主营业务收入9128.46万元，同比增长9.35%；按报告测算，该板块毛利率约91.19%，已接近“纯租金型”资产的盈利结构。相比之下，占收入约85%的商业零售上半年主营收入7.93亿元，仅较上期增加0.02亿元，增长近乎停滞。

从收入结构来看，四个业务板块明显分化：商业零售、仓储物流、酒店餐饮、商业地产主营业务收入分别为7.93亿元、0.91亿元、0.43亿元和0.09亿元，较上期分别变化+0.02亿元、+0.08亿元、+0.03亿元和+0.05亿元。

其中，商业地产的增量来自兰州国际商贸中心项目商铺销售，属于存量资产去化的阶段性收入；真正的经营性增量集中在仓储物流。

一个值得注意的细节是，东百商业可比门店销售规模同比增长3.63%、客流量同比增长9.95%，但销售规模的增长并未同比例转化为并表收入，联营与租赁模式下“销售额-收入”的传导存在折损，这在一定程度上解释了收入端的平淡。

此外，东百集团目前核心旗舰门店的经营数据依然体现区域龙头地位。

据公司中期报告披露，兰州中心上半年全馆销售额21.64亿元，剔除汽车商户后19.86亿元，同比增长5.84%；累计客流超2200万人次、日均12万人次，同比增长14.69%，销售、客流两项指标居甘肃省商业综合体首位。

东百中心剔除汽车商户后销售额13.35亿元，同比增长3.14%，客流突破2000万人次、同比增长32.50%；两馆合计45个品牌销售额进入全国TOP10，报告期新引进品牌81个、其中首店品牌32个。

现金流波动

现金流与资产结构是本份中报的另一条主线。

据公司中期报告披露，上半年经营活动现金流量净额3.14亿元，同比增长22.29%；投资活动现金净流出约4.84亿元，同比收窄53.40%，主因仓储物流项目已全面竣工、购建支出减少；筹资活动现金净流出约3.7亿元，同比扩大333.4%，主因借款净流入减少；期末货币资金6.87亿元，较年初减少约1.13亿元。

此外，短期借款、其他借款、一年内到期长期借款及长期借款合计63.69亿元，占总资产43.32%，较上年末的65.51亿元小幅下降，资产负债率约68.64%。

值得注意的是，据公司中期报告披露，仓储物流方面，公司拟转让福建烜达丰胜100%股权，暂定转价款3.35亿元、现金支付，已获董事会及2025年年度股东会审议通过，该公司背后正是东百集团位于北京亦庄的物流项目。

商业零售方面，福建东百红星100%股权于2026年7月完成交割、最终对价155.1万元，不再纳入合并报表，公司旗下子公司为其提供运营管理服务并收取管理费至2026年12月31日，这一交易背后是东百仓山购物门店的流转。

这一“卖资产、留管理”的模式与物流板块“投-建-招-退-管”的闭环一脉相承--自2016年布局以来，该公司累计获取18个物流项目，已退出7个、涉及建筑面积约70万平方米，剩余11个自持项目全部竣工、合计约110万平方米，与京东、SHEIN（希音）、顺丰、中国邮政等保持合作。

股东回报方面，公司延续了中期分红的节奏。据半年度利润分配方案公告，2026年半年度拟每股派发现金红利0.04元（含税），按总股本869,846,246股计算合计派现3479.38万元，不送红股、不转增股本。

财报还显示，东百集团2025年度末期分红每股0.04元已于2026年7月实施完毕。连续第二年的中期分红在百货上市公司中并不多见，但以当前股价测算，股息率水平有限，其对高估值定价的支撑作用仍有待观察。

这份年报还回应了年初以来市场针对东百集团股价波动的疑问。

自2026年1月中旬起，东百集团曾连续三日累计跌幅偏离20%，7月末又连续两日涨幅偏离20%登上龙虎榜；截至2026年一季度末，公司滚动市盈率仍在178倍以上。

资料显示，截至2026年2月公司“近90天无机构评级”，在机构定价缺位的情况下，股价更多由题材与资金情绪驱动，中报低增速与高估值的组合构成的风险不容忽视。

因此，东百集团管理层在报告中提示，由于宏观经济波动对商业零售及仓储物流需求的影响，轻资产业务创新效果不达预期，还面临跨区域运营的管理挑战。

回到开篇的问题：仓储物流能否成为第二增长曲线？从本份中报看，答案方向偏正面但尚未完全兑现--物流收入同比增长9.35%、贡献归母净利的全部增量、11个项目全部竣工且出租率提升，叠加北京亦庄项目3.35亿元的现金回笼预期，物流板块正从“投入期”转向“收获期”。

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