毛利率提升至33.5%，美的置业以轻资产转型夯实经营底盘

本文来源：时代财经 作者：林欣禾

房地产行业还没走出调整期，但房企的生存逻辑已经先变了。

过去，规模和销售额是衡量房企成长性的重要指标；如今，在市场持续调整、行业进入存量竞争的背景下，能否减少对重资产开发的依赖、做稳持续性收入、守住现金流和财务安全边界，正在成为房企穿越周期的另一套考题。

2026年以来，房地产市场延续弱复苏与结构分化，核心城市率先修复，但全国市场尚未迎来全面复苏。面对仍然存在的不确定性，越来越多房企开始从追求规模转向经营质量，从增量开发转向存量运营。

美的置业的选择也正在变得清晰——以“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务为抓手，逐步降低对传统重资产开发的依赖，向轻资产、运营型业务模式转型。

8月10日，美的置业（3990.HK）发布2026年中期业绩。报告期内，公司实现营业收入18.82亿元，同比下降5.7%；但毛利达到6.30亿元，同比增长2.6%，毛利率由去年同期的30.8%提升至33.5%，提高2.7个百分点。

营收规模有所收缩，毛利却实现增长，背后是美的置业业务结构和经营方式的变化：开发服务收入有所下降，而资产运营收入同比增长103.2%，物管服务收入基本保持稳定；与此同时，公司销售成本同比下降9.4%，销售及营销开支、行政开支也分别下降13.3%和4.6%。

从这些数据来看，美的置业正在用更轻的业务结构、更高的运营效率和更稳健的财务策略，应对房地产行业的调整周期。

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资产运营收入翻倍，轻资产模式逐步显效

如果说过去房地产企业更关注卖了多少房子，那么进入存量竞争阶段后，如何把已有的资产和运营能力转化为持续收入，正在成为另一种竞争力。

这一变化在美的置业2026年中期业绩中体现得较为明显。

报告期内，公司资产运营收入达到5.59亿元，同比增长103.2%，成为四大业务板块中增长最快的业务。这一增幅主要源于产业园厂房于本期交付所致。

从业务构成来看，美的置业的资产运营已经形成商业项目与产业园区相互补充的业务组合。

截至2026年上半年，公司共有14个在营商业项目，主要分布于佛山、贵阳、株洲、邯郸、徐州及镇江等城市，包含以悦然广场及悦然里两个核心品牌的购物中心、长租公寓及写字楼，其中自持项目有6个。

更值得关注的是项目运营效率。

报告期内，美的置业在营商场平均出租率约94%，较去年同期的91%提升3个百分点。对于商业运营而言，在消费市场仍处于恢复过程中的背景下，出租率的提升意味着公司自持资产的经营能力正在逐步改善。

与此同时，4座产业园区与商业业态形成互补。报告期内，公司产业园厂房实现交付面积4.9万平方米，也成为资产运营收入增长的重要来源。

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从产业园到商业项目，美的置业正在逐步积累从招商、运营到资产管理的能力。

这种能力未来并不局限于自有资产。

美的置业表示，将围绕广州、佛山、贵阳等深耕城市，依托自持项目不断打磨管理能力及标准化体系，对外拓展第三方运营项目，输出运营能力、品牌、系统及资源，持续扩大业务规模，提升轻资产运营体量。

这也意味着，资产运营对于美的置业而言，不只是一个收入增长点，更承担着业务模式转型的作用。

过去，房地产开发需要大量资金投入，企业通过土地、开发和销售实现收益，而轻资产模式则更多依靠开发管理、物业服务和商业运营获取持续性服务收入。

美的置业目前形成的“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”业务结构，正是这一转变的体现。

其中，物管服务继续发挥稳定器作用。2026年上半年，公司物管服务收入为9.13亿元，与去年同期基本持平，合约管理面积9552万平方米，在管面积8405万平方米，提供持续、稳定的经营性现金流。

以「服务+」模式构筑高质量发展能力

因此，从收入结构来看，美的置业正在减少对单一开发业务的依赖，增加来自资产运营和物业服务等业务的持续性收入。这种变化并不意味着传统开发业务被放弃，而是经营重心正在从规模扩张向运营能力倾斜。

低借款高现金，财务安全边际进一步凸显

业务模式转向轻资产的同时，美的置业的财务结构也呈现出较为鲜明的稳健特征。

截至2026年6月30日，公司现金及银行存款合计11.70亿元，其中现金及现金等价物11.19亿元，受限制现金5114万元。同期，公司总借款仅为5000万元，且均为银行及其他借款。

换言之，美的置业现金及银行存款规模约为总借款的23倍。对于仍处于调整周期的房地产行业而言，这样的资金结构意味着公司面临的短期偿债压力相对有限，也为后续业务发展保留了较大的资金空间。

除了低借款和充裕现金，盈利质量的变化同样值得关注。

今年上半年，美的置业销售成本为12.52亿元，同比下降9.4%，降幅高于营业收入5.7%的降幅。在成本控制作用下，公司毛利达到6.30亿元，同比增长2.6%，毛利率提升至33.5%。与此同时，公司销售及营销开支同比下降13.3%，行政开支同比下降4.6%。

在收入承压的情况下，通过控制成本和费用来改善盈利能力，成为美的置业经营策略变化的另一个缩影。这也使得公司当前的稳健并不只是体现在资产负债表上，而是同时体现在经营端和财务端。

一方面，资产运营收入翻倍、商业出租率提升，意味着存量资产运营效率正在改善；另一方面，物管业务收入基本稳定，为公司提供持续性经营收入。与此同时，成本下降和毛利率提升，则意味着公司正在通过精细化管理提升收入转化效率。

在此基础上，美的置业继续保持股东回报。

今年上半年，公司董事会宣派中期股息每股0.12港元，中期派息率达到58%。在行业调整期继续保持股东回报，也建立在公司自身现金储备和财务结构相对稳健的基础上。

对于房地产企业而言，穿越周期并不意味着在任何阶段都追求高速增长。当行业从增量开发逐步进入存量运营阶段，企业真正需要建立的，是能够持续产生收入的业务体系，以及能够抵御市场波动的财务底盘。

从2026年中期业绩来看，美的置业正在沿着这一方向调整。

资产运营收入同比增长103.2%，物管收入基本稳定；毛利率提升至33.5%，销售成本下降9.4%；与此同时，公司拥有11.70亿元现金及银行存款，而总借款仅5000万元。

这些数据共同构成了美的置业当前经营状态的几个关键词：业务更轻、收入更稳、成本更可控、财务更安全。

对于美的置业而言，轻资产转型仍在持续，而资产运营能力的提升、成本效率的改善以及低杠杆、高现金的财务结构，正在共同构成其穿越行业周期的经营底盘。