金茂锦棠要摇号，到底谁在抢啊｜房哥问答

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对刷逗音去魅后，我平时花了更多时间看小红薯，尤其是不少来自西安买房业主的真实提问，很有意思。

也是变相了解00后买房人真实想法，需求的一种方式。

上半年刷到最多的是招商林屿缦岛，最近看到最多的是金茂锦棠，上周四，首开五栋楼价格公示，均价16107-17176元/㎡。

（金茂锦棠公示价格）

其中，7号楼为13层小高，5号楼为26高层，其余均为18层小高。

金茂价格出来后，还未看房的很不理解，已经看过的，在排队冻资，期盼自己摇号能选到满意楼层。

金茂在幸福林带的这盘棋，你看懂了吗？

摇号猜想

2024年以后，西安已明确，新建商品住房不再实施价格指导，由开发商确定的同时，可根据供需自主选择摇号，商品房意向登记平台下线。

虽然商品房在销售前，仍需公示价格，但西安已事实取消限价，能卖多钱，完全是市场和供需调节。

换句话说，开发商能卖多钱，全凭自己本事！

这件事后，你会发现，单纯讨论房价涨跌已没有意义，因为公示价不等于首开价，首开价也不等于二开价，好卖的可以原价卖，但难卖的降价也没人，市场已经二八分化。

（金茂锦棠看房现场）

从实际的价格看，幸福林带、西电片区、团结片区，面世的新房，高层基准价普遍在单价15000+左右。

差价更多通过产品调节，比如2T2小高层更贵，赠送多的端厅大面积更贵。

从团结的绿汀芳菲、保亿润园、再到林带的金茂幸福晓棠、陕建玖知春晓等，实际成交价，一直保持这个规律。

不同的是，这次是金茂自己拿地开发，含金量高，且小高层占比更高，户型更好。

对于锦棠而言，已经累积了不少潜在购买力，去年幸福晓棠没买上的，基本都在等锦棠，有点没买上林屿缦岛等林溪书院开盘一样。

（金茂锦棠看房现场）

就日常陪粉丝去看房的经历，遇到周六末，看房要预约排队，来看房的，城东的老居民，小换大，旧换新的挺多。

上周五，统计到首开前的认筹就超过600组了，摇号本身并不意外！

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（提问房哥入口）

金茂现象

但这只是个例，金茂能摇号，不代表所有新房都摇号，马云不缺钱，不代表大家不缺钱，一个道理。

表面看是2T2户小高层无连廊，四代住宅高赠送，小面积豪宅设计，总价150万起就能住金茂，属于拿捏住城东土著所有痛点。

（幸福晓棠实景）

但深层次的原因，还是金茂招牌本身的吸引力，有一种过去只能选宝骏、如今也能开宝马的错觉。

50万的宝马你抱怨太贵，20万的宝马你直呼真香！

金茂进西安的时间是2018年，第一个小区是长安金茂府，起步门槛建面约146㎡，总价近300万，这被视作在西安买金茂的最低门槛。

此后，未央、大明宫、科技路、曲江等多个区域，金茂凭借豪宅标签+科技系统，在大面积，高总价的市场，长期稳居第一梯队。

（科技路金茂府实景）

可以说，从八年前刚开始，金茂在西安的豪宅标签就已经定下了，我住金茂本身，对业主也是身份验证。

后来，上述金茂府逐一交付后，无论是小区园林、室内装修、会所运营、物业服务，都积攒了极好的业主口碑，即便市场下行，但没有金茂降标的消息。

（大明宫金茂府实景）

在西安这个买房全靠运气，豪宅也不例外的市场，八年金茂多个小区的交付案例，掌声不断，又形成了足够强的兑现口碑。

豪宅标签+交付口碑双重优势下，去看房金茂的房子，大家会纠结自己的钱包，但没有看不上一说，也成既定事实。

对于地产开发而言，从盖刚需到盖豪宅，中间隔着万水千水，但从盖豪宅到盖刚需，则是顺手拈来。

类似的案例有很多，包括但不局限于一线明星下场拍短剧，五星大厨路边炒面条，以及金茂进场做刚需。

从结果看，非常成功，金茂把曲江金茂府、璞逸东方等豪宅的设计理念，产品细节下放，同时去掉了更高成本的科技系统，将豪宅小面积化。

（幸福晓棠实景）

价格上，没有太多溢价，幸福晓棠单价15000+的门槛，与周边保持一致，但多了金茂标签，以及更好的产品细节。

最终的结果就是，仅八月时间，900多套房子全部售罄。

于是，紧邻幸福晓棠，二期锦棠顺势拿地，面积更小，但送的更多，密度更低，又是小高层社区，2T2户没有连廊。

（金茂锦棠楼位图）

不仅放城东，综合吸引力没有对手，即便是整个西安，这种最新产品，且价格可控的，都不太愁卖。

上行市场，不看品牌，只看价格，下行市场，既看品牌，还看价格，既然大家都在内卷，肯定选最大牌的一家。

主城对比

在金茂之前，幸福林带有过大开发商云集的时期，已交房的龙湖天曜、融创东方宸院都是例子。

在2021年，周边的新房售价，2T4户的高层，就已经突破单价18000+，最贵的洋房，单价22000+。

（幸福林带实景）

但城东不是城北，更不是城西，潜在的消费力要强的多，很多人只看西电片区、团结片区、幸福林带都是主城更新，但主城和主城的含金量是完全不同的。

壹

团结片区

过去是城中村+建材+铝材市场，除了周边的拆迁户外，更多是普通打工人，今年的爆发，更多是经开凤城5路至12路周边，因为无供地，无新房，导致置换需求外溢。

（团结片区实景）

城北有换房需求的不少，但真正有购买能力的，主要是事业单位、研究所、医院和小商户老板，数量有限，这也是团结村后劲有限的原因。

贰

西电片区

过去是西电厂区，最具消费能力和意向的就是职工本身，但如今拆厂建房，职工跟着厂走，剩下的城西退休老头老太，以及大兴新区的求学家长，本身收入，消费能力就很有限。

（西电片区实景）

虽然需求旺盛，也看好四代新房，但口袋实在紧张，有能力的早去高新，曲江了，走不了的想换，但预算不多，所以西电的出路在于降价，以及尽快落地名校+。

叁

幸福林带

城东是主城更新里最特殊的，一方面以林带为中心，多条地铁、公园、龙湖天街、爱知中学、后宰门分校等配套均已落地。

（金茂配建小学效果图）

城东本身也有西光、黄河、昆仑、华山等教育资源，在新三板里，属于兑现最全，底子最厚的。

更关键的，城东的老居民换房意向，购买能力远高于城北和城西，这是周边产业结构决定的，比如：

交大职工、理工大职工、工程大职工、建大职工、卫星测控中心职工、西北工业集团职工、西光集团职工、西京医院、唐都医院职工、康复路、西北轻工商户等等。

（交通大学实景）

收入情况，产业结构决定了城东的购买力远强于城西和城北，且城东已经多年没有土地供应，目前居民的商品房居住环境，也远弱于西安其他主城，置换需求很强。

想想当年的融创壹号院、融创云潮府、中海云锦、龙湖香醍洋房、别墅，清一色大面积，但凡放在城西和城北，哪有那么多业主买得起。

但林带的短板也有目共睹，比如老旧城区面貌差异，林带导致的交通割裂，没有大面积的平整土地供应等等。

（幸福林带实景）

所以，幸福林带很挑买房的人，得熟悉认可城东烟火气，生活习惯，同时也很挑开发商，得像金茂，招商这种产品兑现，业主信任能力强的。

这是金茂能摇号，但不是所有房子都能摇号的另一层原因。

首开在即

所以，不是幸福林带能卖到1.6万+，而是金茂能卖到这个价，且销量不愁，换一家来真不一定。

即便是金茂这种业界名声，业主口碑很好的央企，也得拿出真东西，面积要小，配置要高，总价可控，情绪价值要足。

2T2户小高层，配建后宰门分校，同时下沉会所、实景园林、归家大门也要一眼惊艳，足见当下的新房是多么卷。

但我相信，锦棠的故事不是终点，城北、城西、甚至城南的朋友，等来同款，不是没有机会！

今年是城东置换大年，大家对金茂锦棠有任何疑问，需要看房的可以和房哥聊聊，专业团队，一对一沟通。

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作者：晴明

买金茂，和房哥聊聊