天津
最近，全国二手房成交占比首破50%，引发全网热议。都在说这是历史性突破，更代表存量时代的到来。
但事实上，天津早在八年前就迈过这条线了。
之后更是越卖越高。
最新7月份数据，天津二手房成交占比已攀升至77%！再创历史新高。
也就是说，每卖10套房子，接近8套都是二手房。
新房仅占2成出头。
二手房成交套数已与新房拉出3.3倍差距。
这早已不是分庭抗礼，而是妥妥的“一边倒”。
连涨幅与总量也天差地别。
7月，天津新房同比量跌11%；二手房同比量涨16%，月成交面积达121万平米，是近期连续第5个月高居120万平米以上。
累计算下来，今年天津二手房已成交799万平米、超9万套。比去年同期均涨了10%。
反观新房则有所不及。
1-7月新房成交面积376万平米，同比跌1%；
1-7月新房成交套数3.3万套，同比跌4%。
为什么天津新房卖不过二手房？
▍1、价差鸿沟太大
天津新房均价18752元/平米，二手房则掉到8779元/平米，为2013年以来新低。
也就是说，一平米就差出2.1倍。
加之二手房面积小，平均77万就能买一套二手房。
但在新房市场，差不多就付了个首付。
具体到各区，也都是二手房更有性价比，甚至有的能差出三四倍。
比如，南开新房套均价465万，二手房套均价130万；
红桥新房套均价325万，二手房套均价75万……
而对于刚需来说，低价就是致命诱惑。
可以花更少钱，买到更好地段。
▍2、二手房“全现成”
现在买房，都极其重视确定性。
不仅是房子的确定性，还包括板块配套的确定性。
而这，恰恰是二手房的优势。
小区什么样、房子质量如何、物业什么水平、楼下什么配套……全都所见即所得。
不用赌未来，也不用等兑现，价格上还能“货比三家”。
比“卖半成品”的环城新房，踏实多了。
所以能看到，虽然市场总容量在收缩，但二手房占比却在持续走高。
本质上就是抢了原本属于环城刚需盘的份额。
▍3、新房“主动放弃”了刚需
这几年，天津新房市场一个很明显的趋势：向心化。
也就是回归核心区。
去年，市区占比还在13.4%-18.7%，今年大都在20%以上，最新数据22.8%。
包括卖的地，也越来越核心。
南开长江道地块、郁美净地块、河东万东路地块……
看地段、看产品，就知道不是给刚需准备的。
就这，今年还明显收缩。
截至目前，全市今年共成交17宗宅地，市区仅3宗。
这也导致刚需在新房里的选择面越来越窄，最终投票给了二手房。
需要警惕的是，这不是健康常态。
新房看量，二手房价。
对比天津二手房量价走势不难看出，它的量价并不同步。之所以能月月成交上万套，都是价格换来的。
一旦性价比优势不再，二手房成交量回落将是必然。
不过，存量时代的大趋势不会变。
新房做产品升级，二手房兜底刚性需求。
二者互为补充，两个市场、“两条腿”一块走。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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