中报观察｜资产运营接棒 美的置业换挡轻资产之后

观点网 美的置业“重生”第二年似乎走得没有预期中顺利。

8月10日晚间，美的置业发布2026年中期业绩报告，上半年实现收益18.82亿元，同比下降5.72%；期内溢利2.60亿元，同比减少16.8%；毛利6.30亿元，同比上升2.6%。

好消息是资产运营正在接棒开发服务成为新阶段的快速增长点，毛利率也止住下跌趋势，终于抬起了头，在“缩表2200亿”的剧烈重组之后，美的置业已然算是站住了脚跟。

只是营收与利润双双下行，与房地产强相关的部分业务未见起色，转型之后的美的置业迎来业绩波动的第一道关卡。

美的置业管理层曾表示，当前地产行业正处在从增量扩张到存量提质的转型期，意味着会涌现出很多新的机会。

2026年的下半场，美的置业能否兑现“20%增速”的承诺，资产运营的高增长能否持续，开发服务能否在调整后重新发力，仍然要看下半场交出怎样的答卷。

已经转至轻资产赛道的美的置业正处于结构性换挡之中。

第二个增长点

物管服务依旧是美的置业业绩的底盘，上半年收入占比为48.51。

根据报告，期内物管服务收入9.12亿元，与上年同期的9.30亿元基本持平，作为业绩基本盘总体保持稳健。

规模方面，截至2026年6月30日，公司在管面积8405万平方米，同比增长5.8%；合约面积9552万平方米，以上市物企的管理规模衡量，大约处在中游水平。

不过，美的置业对物业管理服务板块的期望并非迅速扩张规模，而是维持规模徐徐图进，在保证上市平台基本盘的同时也要为集团开发业务提供配套服务。

这也意味着，物业管理服务板块在第三方市场拓展之外，仍然不可避免受到集团开发板块起落影响。

美的置业于中报表示，物业管理服务收入增长与去年同期持平主要由于合约管理的建筑面积上升和开发商增值服务减少的综合影响。

值得注意的是，物业管理服务板块上半年发展触角更多集中于非住板块。

报告期内，该板块非住宅在管项目为115个，上半年新签7个千万级项目，新拓面积中第三方占比94%，高于上年同期的91%。跟随美的集团向产业园区及医疗康养延伸的触角，非住业态正在成为物管增长的主要来源。

而美的置业上半年新的增长点出现在资产运营。

截至2026年6月30日，公司资产运营收入5.59亿元，较上年同期的2.75亿元增长103.2%，跃升为报告期内第二大收入来源。

资产运营收入翻倍的底气，一半来自存量盘面，一半来自轻资产路径。

美的置业资产运营业务包括商业运营及产业园租售服务，在管商业项目共14个，自持6个在营商业项目，报告期内商场平均出租率约94%，较上年同期上升3个百分点。

产业园方面，公司持有4座产业园区，期内产业园厂房实现交付面积4.9万平方米。

此外，公司年内通过委托管理、品牌输出等模式新增8个轻资产运营项目，落地广州南沙万顷沙综合体、顺北·睿创智造园等标杆项目，佛山悦然广场经营利润率维持高位，上华产业园出租率达98%。

不难看出，美的置业在营商业体为对外输出运营能力提供了基础，同时通过商业运营、长租公寓等能力向第三方项目延伸。而轻资产的市场化能力则是资产运营下半场能否维持增长的关键。

转型中的收缩

“轻舟”已过万重山，但前路并非坦途。与增长点相对的，是美的置业两块处于收缩阶段的业务。

开发服务曾是美的置业重组后最被寄予厚望的增长极。彼时刚剥离房开重资产的美的置业，几乎将筹码都押在了代建业务上。

管理层曾预计，2025年全年开发服务收入约10亿元，2026年也将维持比较乐观的规模。2025年全年，开发服务收入为9.58亿元，较2024年同期上升227.1%，基本完成此前预测。

但到了2026年中期，美的置业开发服务录得收入3.30亿元，同比下降34.7%，若下半年板块收入未有大幅提升，或许“乐观的规模”将不能维持。

作为美的置业本期收益整体下行的主要拖累项，开发服务收入随存量代建合同结算自然回落。

美的置业于中报中表示，面对市场变动，公司更加注重发展质量，重心从“量”转向“质”，围绕无锡、徐州、贵阳等深耕城市，已拓展4个第三方住宅项目。

在代建这条赛道上，美的置业还处于内生依赖向外拓创收的换挡期。换挡期间收入回落并不少见，真正的考验在于第三方项目能否以足够的速度和密度接棒，让开发收入摆脱对关联交易的依赖。

相较主动收缩的开发服务板块，房地产科技的回落更为剧烈，期内收入0.82亿元，同比减少71.6%。

房地产科技业务与地产行业的关联较深，收入回调主要由于房地产市场环境影响。但客观因素无法自行调节，即便板块对整体业绩的拖累相对有限，收缩是否见底或将成为制约公司整体盈利能力提升的因素之一。

不过，收入波动来自经营，利润的回落却并非来自业务经营。

报告期内，公司所得税开支1.48亿元，较上年同期的0.95亿元增加56.5%；按公允价值计入损益的金融工具变动为-0.05亿元，上年同期为正0.12亿元，一正一负之间形成约0.17亿元的差额。

经过计算，公司实际所得税率约36%，高于上年同期约24%的水平；所得税开支增加约0.53亿元，与期内溢利约0.53亿元的降幅几乎对应。

换言之，税前利润仍在增长，回落的账主要记在税负与金融工具之上。

现金流方面，公司上半年现金及现金等价物（含定期存款）为4.06亿元，较上年末增长约86%。债务与重资产一同腾挪出上市平台之后，美的置业的财务结构已然轻盈许多。

只是，管理层曾提出“三年内每年净利润增速能达到20%”的目标，2025年核心净利润增长19.3%。而2026年上半年归母净利润同比下降16.7%，要在下半年实现全年正增长，挑战不可谓不大。

如何在三年内保持年均20%的净利润增速，是美的置业短期内最大的考题。

物业服务只保证底盘稳健，资产运营虽然增速惊人但基数尚小，房地产科技承压，开发服务还未完全成长。四大板块中，目前还没有一个能够独自挑起增长大梁。

轻资产转型行至中途，而下半年的收缩斜率与扩张质量将决定美的置业重新起步第二年的经营成果。

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