国企“割肉”卖1598间公寓，央企2.3亿接盘，账怎么算？

一家地方国企的“割肉”，成了一家央企长租平台的“补仓”？

近日，华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”以约2.31亿元底价，从苏新服务手中收购了位于苏州高新区的“金邻公寓”。

这笔交易涉及1598间房源、总建面约7.81万平方米，折合单价约2958元/平方米。在行业整体谨慎、部分物企加速剥离低效重资产的当下，有巢为何敢于重注？这笔账到底是怎么算的？

一次“划算”的低位补仓

金邻公寓位于苏州市虎丘区狮山街道何山路365号，包含10幢宿舍/公寓楼和1幢独立综合配套楼，地块为工业用地，划拨取得，使用期限至2056年底，剩余年限约30年。

从卖方的角度看，这是一次典型的止损式出清。苏新服务是江苏省首家港股上市的国有物业企业，持有该物业14年，近年因物业老化、出租承压，项目盈利能力持续下滑——2025年除税前纯利仅341.1万元，同比下降25%；除税后纯利仅为9.52万元，同比下降24.9%。

在“聚焦主业、盘活存量”的策略下，苏新服务以底价出售，但受税款支付、成交价与账面差额等因素影响，预计录得约230万元亏损。

但买方有巢的逻辑截然不同。最直接的吸引力在于价格，约2958元/平方米的成交单价，在苏州高新区狮山板块，包含了现有建筑与配套设施，单方成本明显低于同区位新建租赁住房。对有巢而言，这首先是一层资产端的安全垫——买得足够便宜，后续的运营和退出压力才会更可控。

低价拿资产是第一步，能否产生可持续的现金流是第二步。

目前金邻公寓的具体租金与出租率未完全公开，但参考苏州高新区狮山板块类似宿舍型或青年公寓的市场行情，单间月租金大致在1200-1800元区间。以保守情景进行粗略测算：假设1598间房按单间月租金1300元、出租率90%计算，项目年租金毛收入约为2240万元。

若按行业常规运营逻辑，扣除运营成本、税费及合理空置期影响后，净租金回报率大致在3.5%-5%区间，对应静态投资回收期约20-28年。如果通过改造提升产品力，将租金上探至1500元或更高，回报周期可进一步缩短至18-22年。

静态看，这样的回收周期并不短。

但有两个因素值得注意：其一，有巢作为机构化运营方，具备集中采购、标准化改造和精细化运营能力，运营收益有较大的优化空间；其二，重资产长租公寓的估值逻辑，并不完全依赖当期租金现金流——资产本身的退出通道，才是账本最关键的一页。

真正的底气：打通“投建管退”闭环

如果说静态租金测算的是持有账，那么有巢已跑通的资本闭环，提供的则是一本退出账。

截至目前，有巢已布局15个城市，在管房源规模达9.8万间。2022年其首发保障性租赁住房公募REIT，2026年初完成首单扩募，打通了“投资-建设-管理-退出”的全周期链条。

这意味着，金邻公寓未来经过合规化改造、运营爬坡并达到稳定出租率后，存在通过扩募装入REITs平台的可能。当底层资产能够在资本市场实现估值兑现，前期收购的回报逻辑就不再局限于租金分红，而可以叠加资产证券化带来的溢价。

从行业实践看，已上市的保租房REITs项目，对资产的运营稳定性和合规性高度敏感。有巢若能将金邻公寓改造为合规保租房项目并实现稳定运营，退出端的价值兑现，将远超静态现金流折现所能体现的水平。

这正是为什么，在部分物企急于剥离重资产时，具备REITs通道的头部运营商敢于逆势接盘。同一项资产，在缺乏退出能力的持有方手中是负担，在打通闭环的平台手中，却是储备优质底层资产的机会。

挑战在于两个关键变量

纸面测算要落地，取决于两个关键变量。

一是改造能力。

金邻公寓面临工业划拨用地的合规性问题和楼栋老化的产品短板，改造成本与周期将直接影响前期净收益，也决定REITs装入的时间表。

二是运营兑现。

近1600间房的大体量项目，爬坡期的出租率与租金表现，将检验有巢在苏州市场的实际运营功底。

落子苏州高新区，也是有巢城市深耕战略的自然延伸。苏州作为长三角重要产业城市，人口持续流入，对品质租赁住房需求旺盛。金邻公寓紧邻狮山板块，周边产业园区环绕，客群基础明确。有巢的进驻，有望与区域产业形成联动，探索产城融合下的居住配套样本。

从苏新服务的“甩包袱”，到有巢的“接资产”，同一栋物业在不同运营者手中的价值判断截然不同。

约2958元/平方米的低价提供了安全垫，静态租金测算验证了现金流底线，REITs扩容预期打开了退出想象——有巢这笔2.31亿元的收购，从纸面逻辑看并非冲动抄底，而是一家打通资本闭环的长租平台，按照自己的估值模型做出的又一次重注选择。

当然，从买得便宜到运营得高效，再到退得通畅，真正的考验刚刚开始。

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