254轮激战！中海46.8亿夺下酒仙桥“地王”，北京豪宅市场再迎变局

7月28日的北京土地市场，注定是不平静的一天。

在朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块的出让现场，空气仿佛凝固。经过线上6轮报价、线下248轮举牌，共计254轮的激烈角逐，中海新城最终以46.814亿元的总价，将这宗备受瞩目的宅地收入囊中。

成交楼面价高达81063元/平方米，溢价率25.84%。这一数据，不仅刷新了2026年以来北京住宅用地成交楼面价的最高纪录，更以超过25%的高溢价率，向市场传递出一个清晰而强烈的信号：在北京核心区，优质资产的吸引力依然强劲，豪宅市场的底气依旧十足。

当槌声落下，有人惊叹于价格的突破，有人感慨于竞争的惨烈。但对于深耕北京多年的观察者而言，这场土拍背后的逻辑，远比数字本身更值得玩味。

巅峰对决：六强争霸，中海笑到最后

回顾这场土拍，其激烈程度堪称今年北京土地市场的“天花板”。

早在挂牌阶段，这块地就吸引了越秀、招商、建发、保利、绿城、中海等六家头部国央企房企报名参拍。这不仅仅是一次土地的争夺，更是六大巨头对朝阳核心板块未来价值的一次集体投票。

竞价过程跌宕起伏。开场阶段，建发、越秀、绿城三家房企率先发力，举牌频率极高，尤其是建发，手速快如闪电，展现出势在必得的决心。随后，招商蛇口强势加入战局，与越秀展开了一对一的贴身缠斗，现场气氛一度窒息。

然而，真正的猎手往往最具耐心。在竞价进入白热化阶段，中海新城前期并未频繁出手，而是在关键时刻突然发力，截胡了即将落槌的节奏。当价格突破46亿元大关时，招商蛇口选择退场，战场最终演变为中海与越秀的双人舞。经过近两个小时的鏖战，中海新城凭借更精准的测算和更坚定的策略，最终胜出。

地块解密：“纯住宅”属性引爆热度

为什么这块地能引发如此激烈的争抢？除了地段优越，更关键在于其“量身定制”的出让条件。

根据克而瑞数据显示，该地块位于朝阳区酒仙桥街道，四至五环之间，用地面积23100平方米，规划建筑面积57750平方米，容积率2.5，建筑限高80米。

值得注意的是，这块地在正式出让前经历了一次重要的“优化”。原本规划的酒仙桥0013地块是一个占地4.27公顷、容积率2.8、限高60米且包含托幼配建的大综合体。但在实际供应时，官方将其拆分为0013-1和0013-2两个地块。

此次出让的0013-1地块，不仅容积率从2.8降至2.5，限高从60米提升至80米，更重要的是，它剥离了托幼、商业等复杂配建要求，成为一宗无自持、无复杂配建压力的“纯住宅”用地。

这种“减负”操作，极大地降低了房企的开发成本和运营压力，提升了产品的纯粹度和灵活性。对于擅长打造高端改善产品的中海而言，这样的地块简直就是“梦中情地”。容积率降低意味着楼栋间距更舒展，限高提升则提供了更多立面设计和园林营造的空间，为打造新一代豪宅产品奠定了坚实基础。

板块价值：从“供应空窗”到“豪宅高地”

酒仙桥，这个曾经被低估的板块，正在经历一场华丽的蜕变。

过去几年，酒仙桥板块曾经历过长达三年的新房供应空窗期。直到2024年，随着北京宸园和中海万吉玖序两个现象级项目的入市，板块价值被重新激活。

数据不会说谎。北京宸园住宅部分楼面价约6.6万元/平方米，2024年10月开盘后迅速售罄，成交均价达到11万元/平方米以上，累计网签金额突破107亿元。中海万吉玖序楼面价约6.44万元/平方米，目前去化率近八成，成交均价约11.2万元/平方米，累计成交额近69亿元。

短短两年时间，这两个项目合计吸纳了超过875位高净值买家，创造了超175亿元的成交额。这不仅证明了酒仙桥板块强大的购买力，更确立了其作为朝阳新兴豪宅高地的地位。

此次中海以8.11万元/平方米的楼面价拿地，相比周边在售项目有了显著抬升。按照正常的利润空间推算，未来新项目的入市均价极有可能站上12万元/平方米的大关。这对于已经入手北京宸园和万吉玖序的业主来说，无疑是一剂强有力的“定心丸”，资产价值得到了进一步的夯实。

中海战略：深耕朝阳，构建“三子联动”格局

对于中海而言，拿下这块地并非一时冲动，而是其深耕朝阳、完善板块布局的战略必然。

早在2024年四季度，中海就曾以153.32亿元拿下包含酒仙桥、小红门、十八里店在内的朝阳超级组合包。此次摘得0013-1地块，是中海在酒仙桥板块继“万吉玖序”之后获得的第二宗地块。

至此，中海在酒仙桥板块形成了“北京宸园”、“万吉玖序”以及新获地块的“三子联动”格局。这种集群式的开发模式，不仅有利于中海统筹区域资源、提升品牌影响力，更能通过产品线的差异化搭配，满足不同层次改善客户的需求，形成强大的市场合力。

在当前房地产市场分化加剧的背景下，中海选择在高热度板块继续加仓，显示出其对北京核心资产长期价值的坚定信心。通过获取这种“低配建、纯住宅、高确定性”的优质地块，中海能够有效补足货值结构，保障销售额和回款的稳定性。

结语：核心资产的“硬通货”逻辑

2026年的北京楼市，虽然在整体供应上呈现收缩态势，朝阳区上半年仅成交两宗宅地。但酒仙桥地块的高溢价成交，清晰地揭示了一个真理：在市场调整期，核心地段、优质配套、纯粹产品的“硬通货”属性愈发凸显。

对于购房者而言，酒仙桥板块的崛起并非偶然。依托望京商务区的产业辐射，拥有地铁14号线的便捷交通，加之颐堤港、将台滨河公园等成熟配套，以及未来清华附中九年一贯制学校的教育加持，这里已经成为北京东部改善置业的优选之地。

中海的这次拿地，不仅刷新了地价纪录，更抬高了整个板块的价值预期。未来，随着新项目的亮相，酒仙桥能否打造出超越前作的豪宅标杆？我们拭目以待。

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