威海楼市两极分化，海景房别瞎买，刚需这样买房才划算

一位朋友三年前在乳山银滩买了套海景房，花了 85 万。 今年想卖掉，挂牌价从 70 万一路降到 35 万，中介说还是难卖。 小区里像他这样的投资客不少，有的房子挂了一年多，连看房的人都寥寥无几。

而就在同一时间，他表弟在威海环翠区买了一套 90 平米的二手房，总价 70 万出头，从挂牌到成交只用了两周。

这两笔真实发生的交易，发生在同一个地级市，相隔不过几十公里。

安居客 2026 年 7 月的数据显示，威海二手房挂牌均价 6508 元/㎡，同比去年跌了 10.2%，这是连续第 14 个月下滑。

把各板块拆开看，差距大到不像同一个城市：

环翠区​ 7529 元/㎡，环比涨 0.19%；

高区​ 7503 元/㎡，环比涨 0.29%；

经区​ 7913 元/㎡，环比涨 0.25%；

荣成​ 5400 元/㎡；

文登​ 3762 元/㎡；

乳山​ 2968 元/㎡（6 月数据）；

环翠、高区、经区三个核心区均价都在 7500 元/㎡ 上下，跌幅控制在 0.2% 以内，环翠甚至还微涨了 0.29%。 往下荣成 5400、文登 3762、乳山 2968：最高价和最低价差了接近 3 倍。

新房市场走的是另一条曲线。 7 月威海新房公示均价 10265 元/㎡，环比持平，同比去年微涨 1.04%。 2024 年初冲到 1.16 万/㎡ 高点后开始回落，到 2025 年中跌到 1 万/㎡ 左右就稳住了，整整一年多波动极小。

很多人对威海海景房的想象，还停留在"面朝大海，春暖花开"。 但 2026 年的乳山银滩，已经把这件事的真相摊开了。

2026 年 5 月 18 日，阿里拍卖上，乳山银滩海翔花园一套 89 平方米、能看到海景的精装修步梯房，经过 12 个人 47 轮出价，最终以 8.88 万元成交，算下来每平方米不到一千元。

更极端的例子在一个月前。 2026 年 4 月，京东资产交易平台上，一套产权面积 97.94 平方米的顶层复式海景房，经过 57 轮竞价，以 15688 元成交，折合每平方米大约 160 元。

银滩二手房挂牌均价约 2455 元/㎡，相比高峰期跌幅超过 70%。 望海花园均价 1330 元/㎡，部分房源单价已跌破 1000 元；恒兴碧海名居均价 1781 元/㎡；海都花苑均价 1738 元/㎡。

价格跌成这样，仍然卖不动。 一份房地产评估机构的非公开报告显示，银滩二手房市场供需比高达 18:1：每有一套房子想卖，后面就排着 18 套类似的房源在等买家。 空置率常年超过 90%，冬季亮灯率不足 10%。

沿着 21 公里海岸线铺开的 200 多个小区，设计容量能容纳数十万人，但实际常住人口寥寥无几。

配套的短板是结构性的：没有三甲医院，没有优质学校，想逛个大超市要开车半天，公交线路因亏损频临停摆，很多小区没有集中供暖。 冬季室内温度可能只有 10℃ 左右，依靠空调或电暖气取暖，一个月电费可能高达数百甚至上千元。

海风盐雾的侵蚀让墙体渗水、管道锈蚀的维修概率和成本，比内陆房子高得多。

环翠、高区、经区这三个核心区，新房改善盘价格在 1.0-1.2 万/㎡，二手次新房 0.75-0.8 万/㎡，新旧房价差极小。

高区有海水浴场、火炬产业园、山大哈工大板块，科创加滨海双重支撑；环翠是老城核心，顶级学区溢价显著；经区九龙湾、皇冠片区配套成熟，是承接刚需与养老的主力。

威海本地房产观察者指出，购房者极度排斥"远郊高密度高层+无品牌物业"产品，这类房源在城区远郊、乳山银滩、南海新区、临港非核心区积压最严重。 反过来，威高、盛德、保利、华润等品牌房企的次新房，在核心区域有明显的流动性溢价。

2026 年 5 月的数据：经区二手房均价 7840 元/㎡，高区 7780 元/㎡，环翠 7402 元/㎡。

市区均价从 2018 年的约 10286 元/㎡ 高点，一路阴跌至今。 2023-2025 三年间，威海二手房均价累计跌幅约 25%，核心区跌幅约 15%-20%，乳山、南海跌幅超 50%。 2026 年跌幅收窄至个位数，基本止跌横盘。

如果你打算 2026 年下半年在威海买房，下面这些数字和事实比任何口号都管用。

预算 60-100 万的本地刚需：优先环翠市中心、高区海水浴场、经区九龙湾小三居。 这个预算在主城能买到 80-100 ㎡ 的二手次新房或老小区，配套、学区、医疗都在步行范围内。 同样的钱如果放到临港或文登南海，能买到 120-140 ㎡ 的大户型，但库存去化周期超 30 个月，未来换房时很难脱手。

砍价空间心里要有数：环翠、高区优质海景次新议价仅 3%-6%；主城普通次新 8%-12%；经区 10%-15%；临港、文登南海、乳山银滩这些远郊板块，议价空间能达到 18%-22%，部分文旅盘甚至 20%-40%。

外地养老定居：只选环翠、高区配套成熟近海两居，或者荣成樱花湖带供暖小区。 硬指标是集中供暖、距三甲医院 15 分钟车程、菜市场 1 公里内。 乳山银滩只适合短期避暑度假，冬天过去住一两个月都成问题，更不要说长期养老。

关于海景的距离：一线临海第一排，盐雾腐蚀、墙面返潮发霉、冬季湿冷且无集中供暖。 真正适合长期居住的，是距离海边 800-1000 米的二线海景，兼顾景观与居住舒适度。

冬天实地看房这一步不能省。 夏天看海头脑发热下的决定，90% 会后悔。 冬天过去，体验供暖、湿度、周边配套，看清楚小区真实入住率和亮灯情况，再决定要不要交定金。

资金监管必须走官方渠道。 威海二手房买方市场下，一房多卖、抵押查封的风险客观存在，私下转账省下的那点事，可能让你血本无归。

2026 年威海执行的政策包括：首套房最低首付 15%，认贷不认房，双职工公积金最高可贷 100 万，多孩和人才最高 120 万，不满二增值税由 5.3% 降至 3%。 这些政策托的是合理自住需求，不是复刻过去普涨行情。

回到那位 85 万买入、35 万仍卖不掉的乳山银滩业主。

他的房子不是没有价值：推开窗看海，下楼走到沙滩，这种生活方式本身有它的吸引力。 对于一部分买家，用极低的入门成本获得一个固定的海边度假落脚点，每年夏天来住上一两个月，几年下来节省的酒店费用或许就能抵掉购房款。

但对于抱着"买房升值"或者"养老定居"目的的人来说，乳山银滩的房子是一个需要正视的资产：

二手房市场供需比 18:1；

冬季空置率超 90%，亮灯率不足 10%；

无三甲医院、无优质学校、无大型商业；

许多早期建设的海景房没有接入集中供暖系统；

海风盐雾侵蚀，维修成本高于内陆；

大量房源是十多年前的多层步梯房，没有电梯；

同一时间段，环翠区 90 平米二手房两周成交。 乳山银滩 85 万挂到 35 万没人接。

这就是 2026 年威海楼市的两端。 买房这件事，在威海从来没像今天这样，把"买在哪里"看得比"买不买"更重要。