⚡火爆中！@北投和璟官方售楼处发布㊤北投和璟诚邀莅临品鉴

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副中心真的洋房不缺，但是+容积率2.0以内的盘曾经真没有；也不缺品质房源，2025 年起各家赠送力度全部拉满；地段可选的同样很多，有直达 CBD 的地铁盘，也有享受万亿建设红利的潜力板块。

但稀缺的是什么？能把所有优势打包集齐的项目！1.8低密度洋房产品 + 得房率高达 95% 以上（0公摊），距离市政府仅 3 公里左右，3 所三甲、四大商圈、海淀名校环绕，配套红利一步到位。

为什么在通州持续卖得好？市场早已两极分化，很多楼盘只有单一亮点，或多或少存在短板。而一套没有短板的改善住宅，兼顾居住舒适度、成熟配套、核心区位，不管自住长期生活，还是看重房产保值能力，都是难以替代的选择。

副中心十年大成 政务中轴上 唯此公园洋房

低密高得房+市府级配套+三甲医疗+名校+低拿地成本，居住与保值潜力突出，是副中心宜居与养老优选

北京副中心 政务中轴上 京选烫金1公里

放眼副中心楼市，洋房、高赠送户型、优质地段皆有供给，集大成者却凤毛麟角。北投・和璟立于副中心核心，直线约 200 米可达行政办公区，政务资源浓度区域罕有。通州最低1.8 低密洋房、超高套内使用率，叠加三甲医疗、多元商业、优质名校环绕，一站式吃尽副中心配套红利，成为改善置业难以绕过的优选。

6002地块基础规划指标

目标客群定位

1-刚需客群（83/94㎡）：副中心公职人员、通州本地首置、国贸/望京通勤刚需

2- 改善客群（105/108㎡）：潞苑/梨园本地置换、看重学区+低密的中产家庭

3-高端客群（149㎡）：副中心企业高管、主城外溢养老改善，看重圈层与全配套

核心优势提炼

1-地段稀缺：副中心宋庄政务板块，近副中心行政办公区，名校+三甲顶配配套

2-低密稀缺：容积率1.8洋房社区，通州主城同类容积率地块稀缺，居住舒适度拉满楼间距最大50米+，得房率最高约99.6%

3-产品能打：户型全明、面宽大、餐客一体，82/94/109/144㎡覆盖主流需求

4-生态宜居：西侧滨河绿地+南侧六环高线公园，双公园加持宜居属性 无硬伤：远离航道、高压线等不利因素 社区高配：66米大门、下沉会所、风雨连廊、首层架空、人车分流

核心地段与圈层

北投6002项目，位于副中心核心区，紧邻北京市第二办公区。它不仅仅拥有通州的配套，更是享受北京城市副中心级别的配套以及市府人员的生活方式。

• 2条地铁规划

①M102号线：定位通州环线，力争十五五期间开工；

②S6号线：建成后可达首都国际机场，达大兴国际机场，+亦庄+顺义+密云+怀柔。

• 4所名校学府

①北京第一实验学校：市教委直属、15年一贯制、本部师资、通州第一梯队；

②北京第一实验中学：预计2027年建成；

③北京市十一学校通州实验学校：九年一贯制，由北京十一学校直接管理；

④北京市通州区私立树人学校：K-12贯通式教育，中考优秀率/及格率均位居通州区前列。

• 3座甲级医院

①首都医科大学附属北京安贞医院通州院区（心肺血管TOP）作为副中心规模领先的三甲综合医院，总建面约 34 万㎡，规划床位 1300 张，是安贞核心主院区。医院以全国顶尖的心脑血管学科为特色，兼顾全科诊疗，配备直升机急救停机坪，硬件标准拉满，全方位守护家人健康。；

②首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（一站式儿童诊疗平台）规划建设国家级儿童区域医疗中心，建成后提供儿科全科诊疗、儿童疑难重症救治，实现全年龄段儿童健康需求一站式解决，护航孩童成长。

③首都医科大学附属北京友谊医院通州院区北京市基本医疗保险 A 类定点三甲医院，全面覆盖日常全科诊疗、慢病管理、住院手术等多元就医需求，是片区成熟运营的综合医疗枢纽。

• 2处自然公园

①家门口就是宋庄文化创意公园：占地超300亩，是一座以“文艺+生活”为特色的区域性综合公园，集艺术展示、生态休闲、全龄运动与科普研学四大核心功能；

②西侧相临六环高线公园：全长约14公里，是集休闲、运动、文化于一体的24小时活力引擎。

• 4大繁盛商业

①北投七星广场：约26万㎡，定位为艺术全产业链+体验式商业的文化地标，预计2027年开业；

②首开LONG街：约10万㎡，已引入大型主力店、3C数码、特色餐饮、休闲娱乐、健身、艺术创新、宠物友好等多元业态，预计2026年9月运营；

③燕保广场：约 8万平方米，涵盖生鲜超市、餐饮美食、生活服务、教育培训等，预计2026年底开业；

④山姆会员店：约5.6万㎡，定位为高端仓储式会员制超市，打造集购物体验、品质消费于一体的目的地式商圈，预计2027年开业。

•2大运动主场

①北投高线活力汇：位于项目南侧，运动场地包括1片具备国际足联认证的标准11人制足球场；4片五人制足球场；4片室外篮球场；4片匹克球场；9片具备国际网联认证的硬地网球场。

②云跃体育气膜馆：位于项目北侧，是通州首家气膜综合运动场馆，内设羽毛球、篮球、乒乓球等多个场地，运动不再受外界天气影响，还能防霾，时刻尽享运动的乐趣。

社区总体规划&产品配置（全户型明细）

1-楼栋排布：行列式布局，洋房错落排布，中心集中绿化，人车分流；主入口在东侧、车行分设南北次入口，15F小高层集中在社区西北侧。瀑，相当大气。

2-社区配置：部分楼栋首层架空（15F楼栋带首层架空会所）、规划社区服务中心+便民配套；配建地下车库，车位配比约1:1.2。作为四代宅，会所+下沉庭院+架空层一个不少。而且项目还在下沉庭院中设置了2层高的垂

3-产品分段：83/94㎡刚需三居（11F洋房）、105/108㎡改善四居（11F洋房）、149㎡顶豪四居（15F小高层）

4-户型共性优势

1. 超高得房率：全系产品得房率96.5%起步，最高近100%，直接0公摊了。远超通州同片区竞品（普遍80%-85%）

2. 全明通透：除83㎡两面宽，其余主力户型均为三面/四面宽南向采光，无暗厨暗卫

3. 功能预留：全部户型预留独立家政空间，收纳实用性拉满

约85-149㎡主力户型 超越所见 全优爆款

洋房产品+四代宅+近100%得房率，这在通州区是第一个。

而且各个户型都预留了收纳空间，同时还会交付大量柜体。

◆舒适最大化

区域唯一低密洋房，带来更宽的楼距、更多的绿地、更少的住户；同时精研楼栋排布，保证每一户都享有更好的视野和采光；且大部分主力户型均为三面/四面宽南向采光，无暗厨暗卫，最大化提升舒适度。

◆实用性拉满

全部户型均预留独立家政空间，让卫生工具、洗护用品有了更好归处，收纳实用性超强，升级居住品质。

*85㎡/88㎡ 三室两厅两卫（洋房）

以超97%的得房率实现“小面积大享受”，在有限预算内提供全明三居两卫的极致性价比。

◇北京副中心相同面积唯一配备800库+家政间+270°全景舱的户型；

◇超高得房率，小面积大享受，极致性价比。

88平三居，南北通透+两面宽三居，客厅给到了同级少见的4.15米宽，相当越级。这款还有双卫+独立玄关，北侧最小次卧也接近9平，可以说各个空间都不局促。这款也是今年楼市的爆款格局，谁有谁火。

*95㎡ 三室两厅两卫（洋房）

凭借98%左右的惊人得房率，打造出采光面最大化、尺度感直逼大平层的舒适三居

◇北京副中心相同面积唯一实现三面宽的户型；

◇270°全景舱观景视野（边户）、采光面最大化、尺度感直逼大平层。

*108㎡四室两厅两卫（洋房）

在100㎡出头实现“四叶草”四居布局，以近100%的得房率带来超越120㎡的空间体验，是一步到位的最优解

◇北京副中心相同面积唯一采用四叶草+四居的户型；

◇私密性强，满足二孩家庭三代同堂居住需求，是一步到位的最优解。

*110㎡ 三室两厅两卫（洋房）

◇北京副中心相同面积唯一实现270°全景舱+大宽厅的户型；

◇270全景舱观景视野，6.05米宽客厅与餐厨相连，拓展成约49㎡超大巨厅 ，带来豪宅级享受。

*149㎡ 四室两厅三卫（小高层）

通过四面宽设计打造豪华双套房四居，在15层以下小高层中提供兼具私密性与尊贵感的终极改善体验

◇北京副中心相同面积唯一超配级改善楼王

◇约4.9米宽厅、270°全景舱观景视野、豪华双套房、南向主卫+客卫干湿分离，带来私密性与尊贵感的终极改善体验。

综合价值对比｜读懂北投6002的核心竞争力

为什么北投6002值得重点关注？

面对副中心众多在售楼盘，北投6002凭借地段、配套、产品、价格四大维度的综合优势，形成鲜明差异化竞争力，是当下副中心改善置业极具参考价值的优质标的。

✅ 地段更核心，圈层更纯粹

项目扎根副中心155平方公里核心建设区，区位优势远超片区同类竞品。对比首开6032，项目更近市级政务核心，优先享受成熟市府生活圈红利；对比坐落于潞苑北大街、处于核心区范围外的国誉颂，本项目无论是规划能级、资源集聚度还是居住纯粹性，都具备明显优势，牢牢占据副中心政务核心红利席位。

✅ 配套更扎实，落地性更强

区别于多数楼盘配套仍处于规划阶段的现状，项目周边配套实景落地、兑现度极高。双地铁加持，三大三甲医疗集群、海淀系顶尖名校悉数落地，教育、医疗、交通、商业全维顶配配齐，无需长期等待规划落地，入住即享成熟高阶生活。

✅ 产品力越级，居住质感顶尖

竞品普遍为2.3容积率社区，而项目仅1.8超低容积率，是主城难得的纯洋房产品。更低的社区密度带来更舒适的居住体验，搭配超高得房率、阔绰户型尺度，空间实用性与居住质感全面升级。同时开发商具备丰富的高端住宅开发运营经验，社区品质与产品细节更有保障。

✅ 价格优势突出，性价比拉满

项目楼面价拥有实打实的价差优势，相比首开项目低1800元/㎡、相较国誉颂低2700元/㎡，核心地段搭配顶配产品，却拥有更低置业门槛，板块性价比优势无可替代。

四、置业总结｜副中心改善“六边形战士”

整体而言，北投6002是副中心155平方公里核心区内，少见的同时集齐核心地段、顶尖公服资源、超低密属性、超高得房率四大稀缺优势的纯改善楼盘。无论追求纯粹圈层、便捷生活，还是高阶居住舒适度，都能完美匹配，是板块内综合实力无短板的全能改善红盘。

项目配置的大尺度落地窗私家电梯厅，更是区域乃至全城稀缺的王牌亮点。市面私家电梯厅并不少见，但搭配全景落地窗、超大采光面的高阶配置，目前全北京仅有两例，专属的私密感与归家仪式感，彻底甩开同类竞品。

项目采用高标准精装交付，整体颜值在线、质感精良，用材用料扎实考究，省去业主后期装修的时间与资金成本，实现高品质拎包入住。

项目最大的优势莫过于亲民的入手门槛，单价低至3万+，叠加专属团购优惠，仅需40万左右首付，即可入手舒适三居。

凭借接近100%的超高得房率、主城稀缺低密洋房属性，项目完整吸纳副中心政务、教育、医疗、商业、生态全维度红利，坐拥三所三甲医院、四大成熟商业集群、海淀名校顶配资源，是当下通州刚需安家、改善升级的高性价比首选。

项目基础信息

【品牌实力】北投置业、北京建工、新航城

【用地面积】48537.6㎡；总建筑面积133152.7㎡

【容 积 率】1.8（区域最低）

【产品规划】27栋8-11F洋房、3栋15F小高层

【规划户数】864户

【主力户型】约85-149㎡三房至四房

【交房标准】精装修

【车位配比】1:1.2

北京城市格局「一核两翼」看懂，为什么改善置业瞄准副中心核心？

北京城市整体发展遵循一核两翼顶层规划，读懂这个框架，才能看清通州长期价值。一核：首都功能核心区（东城 + 西城，92.5 平方公里）作为首都本源，汇聚故宫、天安门、各大中央部委，承担全国政治、文化、国际交往核心职能。核心区核心任务是老城保护、持续做减法，不断向外疏解非首都功能，机关、国企、医院、学校逐步外迁，区域不再大规模新建住宅与商务楼宇，增量开发基本停滞。

两翼，两大发展支点

✅东翼：北京城市副中心・通州承载北京市委、市人大、市政府、市政协市属四套班子与市属机关、市属国企，属于北京市本级规划的城市新中心。

✅南翼：河北雄安新区重点承接央企总部、国家级科研院校、大型机构，属于跨省疏解平台，不在北京行政范围内。

一、市级四套班子持续落地，政务重心稳步东移

市委、市人大、市政府、市政协早在 2019 年于通州行政办公区正式挂牌运转。截至 2026 年，已有 81 个市级机关、约 3.3 万名公务人员完成入驻；市高院、市检察院计划 2026 年底完成搬迁。除去少量保障首都核心运转的单位，绝大多数市级机关将持续落地潞城行政办公区。除此之外，首旅集团、华夏银行等一批市属国企总部，后续也将陆续布局运河商务区。

二、持续千亿级资金投入，配套不断兑现

过去十年，副中心累计投资突破万亿；十四五、十五五阶段，依旧维持每年千亿量级固定资产投入，2026 年超 400 个重大项目同步推进。大额资金主要投向四大方向：1、交通路网：建设 M101、M102、22 号线平谷线、副中心综合枢纽；推进东六环入地改造，地面打造高线空中公园，完善跨河通道，打通与北三县互联互通线路。2、公共服务资源：引入人大附中、北京二中、北京学校等优质名校；落地安贞医院、首都儿研所、友谊医院通州院区三大三甲；城市绿心三大文化地标、各类文博场馆陆续建成投用。3、产业载体：运河商务区对标金丝雀码头，重点发展绿色金融、财富管理；张家湾设计小镇、台湖演艺小镇特色产业成型；环球度假区扩容、海昌海洋公园等文旅项目落地，持续导入企业总部与就业人口。4、生态建设：北运河综合治理通航、城市绿心森林公园、潮白河滨水廊道全面建设，大面积绿地留白，高标准打造海绵城市。

三、副中心空间格局：一带、一轴、多组团

▫️大运河生态文明带：沿北运河布局，串联行政办公区、运河商务区、环球文旅板块，塑造水城共融的城市风貌。▫️东六环创新发展轴：东六环隧道入地，地面规划高线公园，串联东西各大功能组团。▫️五大核心板块分工清晰潞城行政办公区｜市级政务聚集地五河交汇运河商务区｜金融、企业总部载体城市绿心片区｜城市生态与文化中心环球文旅板块｜文旅休闲消费高地张家湾、台湖特色小镇｜承载创意、演艺产业

人口规划同样具备前瞻性：副中心 155 平方公里核心建设区，2035 年人口控制在 130 万以内；通州全域 906 平方公里，总人口上限 200-205 万。规划承接老城 40-50 万外溢人群，坚持职住平衡，从根源规避传统睡城问题。

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