溢价27%再入沪，两月扫货37亿元！联发能否填平107亿元亏损的巨坑？

苗野丨发自上海联发拓储的节奏加快了！8月4日，上海第七批次集中土拍落槌。浦东张江孙桥社区14-01地块被联发集团以8.16亿元的总价收入囊中，溢价率26.92%，成交楼面价44191元/平方米。这是联发集团今年首次在上海拿地，地块规划建筑面积仅约1.85万平方米，是上海首次推出的定向供应张江人才住房项目，开盘后3个月内优先对张江区域内人才销售。业内普遍认为，这一拿地逻辑，与联发近年推行的新青年产品战略相吻合，围绕青年人才集聚、产城融合的区域进行针对性布局。这种特殊的产品形态对联发的产品设计和营销策略都提出了新要求。从上海张江的人才住房地块，到西安团结片区的76亩宅地，再到与“兄弟公司”建发国际联手开发厦门集美地块，联发集团在不到两个月的时间里，累计斥资超37亿元完成了横跨三城的密集补仓行动。与拓储攻势形成鲜明对比的是，2025年高达107亿元的归母净亏损和持续承压的去化难题。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，联发此前深陷三四线城市困局，亟须换仓至核心城市改善资产质量。重仓上海、深圳、厦门等高能级城市，是止损并重回增长轨道的合理战略选择，同时也面临利润微薄和产品力考验的双重挑战。另有市场声音提出，联发在高能级城市频频拿地，面临的最大考验并非“能不能拿到地”，而是“能不能做出利润”。不到两个月，三城连落四子从浦东曹路到青浦新城再到张江科学城，联发集团在上海的拿地版图渐次铺开。第七批次出让的浦东张江宅地规划建筑面积18458.11平方米，容积率2.2，出让面积8390平方米。联发集团以8.16亿元的总价击败中建八局、“象屿+清能+天安”联合体，以26.92%的溢价率胜出。值得关注的是，张江孙桥板块已断供8年，此次出让地块紧邻张江科学城核心区，直线距离在建21号线申江路站约1.2公里，周边5公里范围内集中了张江集电港、药谷、机器人谷等产业基地。根据地块出让条件，该宗地须以保障定向供应给张江人才的住房政策为前提实施，若相关住房供应政策未出台，则作为备用地控制。在张江科学城持续扩容、高端人才加速集聚的背景下，这一稀缺宅地的战略价值不言而喻。严跃进认为，地块体量小、总价低，便于快速周转。张江科学城产业密集，宅地断供八年，周边二手房存在价差，去化预期乐观。4.4万元/平方米的楼面价虽溢价27%，但依托扎实的产业人才支撑，盈利空间可期。“该地块位于张江核心区域，属稀缺性补位，具备先发优势。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，区位条件优劣并存，通勤便利性存短板，地块距离地铁站约2公里，未来需依赖“P+R”或其他接驳方式。但鉴于张江产业聚集度高、产业人口密集，就近居住需求旺盛，项目去化具备明确的需求支撑，适合开发快周转的刚需及中等改善产品。实际上，自2024年以来，联发集团在上海的拿地节奏明显加快。2024年4月16日，联发与象屿联合体以23.63亿元竞得浦东新区曹路科教园区单元C1B-1地块，楼面价33065元/平方米，溢价率6.49%。同年11月，又联合新加坡丰隆集团以约90亿元拿下黄浦区新天地风貌地块。2025年6月20日，联发集团以21亿元竞得浦东新区曹路多用途组合用地，溢价率高达41.68%，创下当时集中供地以来的溢价率新高。同年7月，联发又以21.95亿元底价竞得青浦新城一组合地块，包含3宗住宅用地和2宗商业用地。加上此次8.16亿元竞得张江地块，联发集团近两年多在沪拿地总金额超百亿元，重仓上海的意图十分明确。就在上海拿地的半个月前，联发在西安完成了时隔四年半的“回归”。7月17日，联发全资子公司西安联宏泰房地产开发有限公司以8.636亿元底价摘得西安未央区团结村板块WY9-27-11地块，折合土地单价1135万元/亩，楼面地价6809.92元/平方米。联发此次落子，是继首个项目联发悦春山之后的西安第二子，体量远超首秀。作为联发集团的大本营，厦门自然是拓储的重中之重。6月24日在厦门2026年第二次土拍中，联发一举斩获集美杏林湾地块和凤林片区地块，两宗地块总价20.56亿元。随后建发国际旗下附属公司益悦与联发集团签署合作协议，双方将共同开发这两宗地块：联发持股51%，建发国际附属公司出资11.95亿元持股49%。这是建发与联发两大地产平台人事统一整合落地后的首单核心土储项目。“不到两个月，三城连落四子，说明联发集团的投资布局开始向一线及强二线城市倾斜，其具备一定资金支撑，但投资端需注意控成本。”严跃进认为，从深耕三四线城市到聚焦核心城市方向是对的，这些城市的购买力和市场韧性更强，能够提供更好的利润保障。但这条转型路径能否走通，取决于核心城市的市场热度能维持多久以及存量资产的去化速度。双平台协同与盈利质变之考拿地动作的另一面，是联发集团严峻的经营困境。2025年，联发集团实现营业收入165.53亿元，较上年同期的361.34亿元下降54.2%；归母净利润亏损107.47亿元，同比扩大434.76%。核心业务房地产开发板块收入152.83亿元，占总营收92.32%，毛利率却首次录得-2.14%。“这是早年间高价拿地，过度下沉三四线城市的代价。”一位长期跟踪闽系房企的行业分析师表示，在这轮楼市深度调整中，二三线及以下层级城市销量与房价下挫幅度更为明显，直接重创了以这些城市为布局重心的联发集团。据建发股份2025年财报，联发存货计提减值达71.18亿元。“联发集团地产项目2025年度结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负。同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，计提的存货跌价准备大幅增加。”建发股份公告指出。业绩压力之下，联发的高管层经历了罕见震荡。2025年2月，王文怀接替赵胜华出任董事长；2026年1月，建发房产董事长林伟国接替王文怀出任联发集团董事长。一年内两度换帅，折射出建发集团对联发战略方向的重新校准。在此之前，王文怀在任时，联发集团调整了拿地战略，提出聚焦高能级城市，以福建省、上海、深圳、杭州、南京、重庆等为主阵地，战略重心逐步从二三线城市向核心一二线城市收缩。据中指研究院数据，2025年联发集团权益拿地金额123亿元，位列行业第14位，占当期营收比重超过七成，加仓决心可见一斑。但当下市场更加关注林伟国肩挑两大地产平台后，联发后续的发展战略是否会重新调整，以及两大平台如何实现资源联动？“早年高价拿地的历史包袱仍在消化之中。”前述分析师表示，联发当前的核心问题就是资产质量的置换，用新获取的一二线城市优质地块，逐步替换掉三四线城市的不良资产。三四线城市的"毒"要用核心城市的"药"来解，但这个过程需要时间。从销售端来看，2026年上半年，联发集团权益销售额达125.5亿元，同比增长44%，行业排名跃升至第20位，同比上升18个位次。上半年以21亿元的拿地金额位列中国房企第25位。卢文曦认为，房地产投资必须走稳三步：选对城市、挑准区域、做好产品，任何一环出现偏差如城市误判、区域错位或产品定位失当，都将令项目在整个开发周期中承压，直接拖累销售表现与利润兑现。当前联发正处于关键节点，必须以前瞻眼光把好每一关，方能避免后续被动应战。“这盘棋能否真正盘活，考验的不仅是拿地的眼光，更是产品力和运营效率。”市场人士认为，联发在土地市场仍保持活跃，试图以“土储换仓”优化资产质量，但巨额亏损、存货减值压力及管理层频繁更迭，均表明其尚未走出寒冬。若规模增长不能同步改善盈利质量，终究只是“虚胖”。林伟国同时执掌建发房产与联发集团，意在打通两平台资源协同，然而联发能否借此突围，仍取决于市场环境与战略执行的实际效果。针对相关问题，记者发送采访提纲致联发集团，截至发稿，未获得相应回复。
值班编委：李红梅责任编辑：禾苗