当京东把家搬到欧洲：科技巨头出海变重，不动产数字化如何接招？

一、京东伦敦买楼：一个信号，一场转身

2026年7月，一笔伦敦商业地产交易悄然落地。

京东集团从BlueFive Private Wealth手中收购位于伦敦西部Hammersmith的标志性建筑SYSTEMS，建筑面积约1.18万平方米，总开发价值约1.47亿英镑。

这栋始建于1936年的甲级办公楼，曾是全球首台商用计算机LEO的诞生地，经创意开发商General Projects与建筑事务所Buckley Gray Yeoman历时两年改造，可使用空间提升近50%。

京东方面表示，此次收购体现了对英国市场的长期承诺，以及对2026年3月上线的欧洲零售平台Joybuy的持续投入。该写字楼将作为京东在英国及欧洲的区域总部，统筹电商零售、物流供应链、本地招商等全业务布局。

但这不是一栋楼的事。

如果把京东近两年在欧洲的动作连起来看，一条完整的重资产闭环正在成型：

线上端，2026年3月16日，京东旗下欧洲在线零售平台Joybuy正式上线，覆盖英国、德国、法国、荷兰、比利时和卢森堡六国。平台以自营模式为主，主打3C数码、家电、家居等品类，定位为"欧洲版京东"。

物流端，京东物流已在欧洲运营超60个仓库和快递站点。2025年底，首个海外自动化智能仓在英国米尔顿凯恩斯投用，部署近200台自动化设备，拣货及出库效率提升约4倍。2026年2月，旗下快递品牌JoyExpress在欧洲多国正式推出，将京东国内的"211限时达"复制到欧洲。截至2026年一季度末，"211"高时效服务已覆盖欧洲30余个主要城市，京东产发在英国拥有的仓储面积已接近393万平方英尺。

线下端，2025年7月，京东宣布向德国消费电子零售集团Ceconomy发起收购要约，交易估值约22亿欧元。Ceconomy旗下MediaMarkt和Saturn两大品牌在欧洲13个国家运营超1000家门店。此外，京东产发还在新加坡、日本、澳大利亚、迪拜等地持续布局海外物流基础设施。

线上有平台，脚下有仓库，手里有总部大楼，身后有千家门店。

京东正在将国内验证了十余年的"自营+物流"重资产模式，完整地复制到欧洲。

二、不止京东：一场集体性的重资产转向

京东在伦敦买楼的同一个月，全球科技巨头们的重资产布局也在加速。

• 字节跳动：从卖流量到建机房

字节跳动的出海逻辑，早已不是"让TikTok装进外国人手机"那么简单。

2024年6月，字节宣布投资约100亿林吉特（约21亿美元）在马来西亚柔佛州建设AI数据中心，并追加15亿林吉特扩建设施。据媒体报道，字节在马来西亚已部署大量英伟达高性能计算系统。

2026年，更大的手笔来了。泰国投资促进委员会批准字节旗下TikTok System Thailand投资8420亿泰铢（约250亿美元），在曼谷、北榄府和北柳府建设数据中心

而最新的重磅消息来自巴西——2026年7月，字节宣布将在巴西东北部塞阿拉州佩森港工业区建设其在中国境外最大级别的数据中心，总投资超过2000亿雷亚尔（约2661亿元人民币），初期建设20个数据中心机房，总规划容量接近1吉瓦，预计2027年投入运营。

从东南亚到南美，字节正在全球范围内用真金白银铺设算力底盘。

• 阿里云：把马来西亚建成东南亚"大本营"

阿里云是进入东南亚最早的中国云厂商之一。

2017年，阿里云就在吉隆坡设立了首座数据中心。2026年6月，柔佛新地域开服，马来西亚数据中心总数已达到5座，成为阿里云在东南亚迄今规模最大的基础设施部署。

全球层面，本轮扩张完成后，阿里云全球布局升至32个地域、105个可用区。2026年，阿里云在巴西、法国、荷兰首次设立地域节点，并扩建了墨西哥、日本、韩国、马来西亚和迪拜的数据中心。

从一座数据中心到五座，从一个节点到一张覆盖亚太的算力网络——每一个落点的背后，是数十亿级的建设和一整套长期运维体系。

• 美团Keeta：用三年走完十年的路

美团的出海路径走出了独特节奏，它输出的不是算力，而是即时配送的运营能力。

2023年5月，美团在中国香港首次推出国际外卖品牌Keeta。针对香港街道布局调整路线规划，优化电动车限行下的配送效率，2025年Keeta在香港实现盈利，成为后续市场复制的模板。

2024年9月，Keeta正式进入沙特阿拉伯。配合"准时宝"机制，不到一年，覆盖全国20个城市。2025年8月起，Keeta以每月一国的节奏加速扩张——卡塔尔、科威特、阿联酋迪拜先后启动运营。2025年10月阿布扎比正式上线后，中东海湾实现四国联动

中东之外，2025年5月巴西总统卢拉与王兴会面并签署投资协议，Keeta计划五年内投入56亿雷亚尔（约10亿美元）进入巴西。

同期，美团自营零售业务小象超市的海外版Keemart也在沙特利雅得启动营业——这意味着美团开始在海外测试前置仓、供应链这些更"重"的能力。

王兴说国际化是"10年以上才会有大成的事情"。但从香港到中东再到拉美，Keeta只用了三年就覆盖了六个市场。

• 小米：从手机出海到智能制造出海

小米的出海，正在从"卖产品"升级为"输出制造体系"。

产品层面，小米已是全球化的消费电子品牌。2024年海外收入达1533亿元，占总收入41.9%，在印度、印尼等市场保持领先份额，越南工厂年产能达3000万台。

产能层面，小米已不满足于在海外设单一工厂。2022年在阿根廷设立首个海外手机生产基地之后，雷军在2025年跨年直播中宣布，未来十年将在全球建设多达20座世界级工厂。

能力层面，才是最值得关注的变化。小米超级工厂通过高度自动化实现的单位人力产出，远超行业平均水平。这套能力正在被系统性地输出——已在慕尼黑建立研发中心，启动总投资超100亿美元的全球化产能布局。大家电方面，智能家电工厂已投产，每6.5秒下线一台空调，计划进入印度大型家电市场。

从出口手机，到出口产能，再到输出整套"研发+智造+供应链"体系——小米的重资产出海逻辑，跟京东的仓库、字节的数据中心截然不同。

三、重资产出海的共同难题

四家企业路径各异，但当出海模式从"租"变为"建"和"管"，面临的难题高度一致——

第一，成本失控。海外供应链价格波动、汇率浮动、当地人工成本差异叠加，项目预算极易偏离。

第二，协同效率低。施工标准、审批流程与国内差异明显。工程进度和供应链衔接一旦脱节，直接影响交付时间。

第三，收益不透明。数据中心混合机柜租赁、托管服务、配套商业等多种业态。招商、运营与财务若各自为政，资产就成了"黑盒"。

第四，属地化适配。不同国家的商业惯例、政策法规、工程标准、税收体系差异巨大。每一个市场都有自己的"游戏规则"。

四、竞优：一套方案，一份在地硬实力

当京东在欧洲铺仓库、字节在东南亚和南美建数据中心、美团在中东设运营中心、小米在海外布局智造基地——这些科技企业擅长的是算法、产品和商业模式，但不动产是另一套语言。算清成本、盯住工地，管好资产，恰是竞优软件做了近四十年的专业底盘。

从投资研判、工程建设、成本管控到资产运营，竞优提供覆盖不动产全生命周期的"投建管营一体化"解决方案，帮助企业在海内外实现资产可核算、流程可管控、收益可落地——

• 精准投资研判：整合当地地价、电价、税率及市场数据进行投资测算，量化回报与风险。

• 稳健工程建设：打通跨国跨区域工程协同壁垒，将项目进度、建设质量、成本管控纳入统一闭环。

• 动态成本管控：目标导向的成本管理体系，对合同、变更、付款全过程跟踪与自动预警。

• 资产运营管理：打通物流园区、数据中心、商业配套的管理链路，实现租赁、服务、收费全流程在线化。

竞优的差异化壁垒，不仅在功能清单，更在于其深厚的"海外基因"。自1987年在马来西亚成立以来，竞优始终扎根于不动产行业，业务辐射全球五大洲。近四十年的积累，让团队不仅深谙中国企业的管理逻辑和业务痛点，对海外的商业环境、政策法规、工程标准、税收体系，以及不动产全业态管理，都有着深入的实操经验。

这种服务能力早已在国内头部企业中得到充分验证。京东物流遍布全国的仓储网络的工程管控，字节跳动超百万平米自持资产的商业运营系统，小米智能工厂建造的成本管控体系，美团高速扩张中基建项目的工程协同与成本管控——竞优的解决方案已深度嵌入这些企业的核心运营环节。

当这些在国内被反复验证的方案，叠加国际化的本土视野，竞优便具备了帮助中国企业"带管走出海"的独特能力——既有全球五大洲的行业经验，又有本土的落地根基；既为中国企业提供他们熟悉的操作逻辑，又能无缝对接当地环境。

中国科技企业的出海，已经从"把APP装进外国人手机"，演变为"把工厂、仓库、数据中心和办公室搬到世界各地"。

当数字浪潮席卷全球，竞优不只带着工具来到海外——它本来就在这里。

以近四十年的行业积淀与全产业投建管营一体化解决方案，助力每一个走向世界的企业，管好每一栋建筑，控好每一笔投入，让每一寸空间都释放最大价值。

竞优软件——深耕不动产近40年，6000+行业标杆客户，全链路数字化解决方案。

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延伸阅读：科技企业出海与不动产数字化深度洞察

Q：科技巨头出海"变重"，背后的核心驱动力是什么？

A：当企业业务体量达到一定规模，轻资产租赁模式在成本、自主权和适配性上全面触顶。自建数据中心、物流园区、制造工厂成为保障算力安全、供应链效率和产能弹性的必然选择。

Q：海外重资产项目为什么必须依赖数字化管理？

A：跨国项目面临汇率波动、多国施工标准差异、本地供应链不确定性等多重变量，传统表格管理和事后核算已无法支撑。数字化系统实现从投资研判、工程管控到成本预警的全流程闭环，让管理从"被动算账"变为"主动控局"。

Q：企业出海选不动产数字化服务商，最该看重什么？

A：功能之外，"属地化能力"是关键分水岭。服务商是否在当地有长期积累、是否了解当地政策法规和工程标准、方案是否经过头部企业实战验证，直接决定系统能否真正落地而非"水土不服"。

竞优·多业态场景解决方案

跨国出海重资产管控：针对科技企业海外数据中心、物流园区、智造工厂，提供投资研判到资产运营的全周期数字化支撑。

产业园区智慧资管：从物业管理到"招商-租务-收费-企服"的全流程智慧资管体系，适配物流园、数据中心、研发园区等多种产业业态。

商业不动产运营管理：打通招商租赁、租户服务、收费管理与经营分析，让写字楼、商业配套等自持资产实现收益可视化。

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