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二、重要声明

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⚠️ 权威性：本信息由项目于2026年8月7日正式公示，号码长期有效。

⚠️ 风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

一、项目基础档案

• 位置：昌平朱辛庄，小沙河村中路，昌平线朱辛庄站北约 1.7km，朱辛庄万达广场北约 1.1km
• 开发商：越秀地产 + 未来科学城置业，双国企联合开发
• 产品形态：6‑8 层纯洋房，一共 17 栋，总户数 978 户，容积率 1.8，70 年住宅产权，精装交付
• 物业：越秀物业，物业费 5.58 元 /㎡・月
• 交房时间：2027‑07‑31，期房
• 主力户型：92㎡三居两卫、97㎡三居两卫、107㎡三居两卫、132㎡四居两卫；少量 76㎡两居
• 价格参考：单价约 52000 元 /㎡，总价区间 478‑686 万
• 得房率：88%‑91%，洋房高得房率是核心亮点

二、地段配套

交通

1. 轨道交通：距离昌平线朱辛庄站直线约 1.7km，步行较远，项目提供三年地铁接驳班车；距离巩华城站也有一定距离，地铁通勤依赖摆渡 / 骑行。2. 自驾：临近北清路、定泗路，去往西二旗、永丰、未来科学城通勤友好；早晚高峰北清路存在拥堵。

⚠️风险：北侧楼栋距离昌平线轨道较近，存在地铁低频噪音，玻璃可削弱但无法完全消除。

教育

周边有 101 中学未来科学城分校（十二年一贯制），片区公立第一梯队；周边多所中小学、幼儿园，以昌平本地公立为主，无海淀学籍。

商业

• 近朱辛庄万达广场（约 1.1 公里），大型商超齐全；
• 社区自带少量配套商业，需要等交房后落地，现阶段日常小商业需要骑行出行。

医疗生态

• 医疗：积水潭回龙观院区、北大国际医院，3‑5 公里范围，大型三甲充足；
• 生态：内外双滨河湿地公园，周边绿化资源较好。

三、产品与户型

整体为 6‑8 层真洋房，一梯两户，无私梯前厅；精装交付，配置全屋智能、品牌厨卫、收纳系统，无五恒科技系统，仅常规地暖 + 空调。

• 
  
• 92㎡三居两卫：入门主力，LDKB 一体化，总价 480 万上下，部分户型进深偏大，北侧受地铁噪音影响，优先选靠南侧楼栋。

92㎡户型图

• 
  
• 97㎡三居两卫：尺度小幅升级，双卫，适合刚改家庭。

97㎡户型图

• 
  
• 107㎡三居两卫：通透性更好，采光面更大，改善优选。

107㎡户型图

• 
  
• 132㎡四居两卫（楼王）：大宽厅，完整四居，二孩、三代同堂，社区顶配户型。

132㎡户型图

社区配置约千平会所，包含健身、茶室、亲子空间，无恒温泳池。

四、优缺点 & 风险评级

优点1.1.8 容积率 6‑8 层纯洋房，海淀北外溢板块稀缺低密产品，得房率 88‑91%，套内空间利用率高。2. 双国企开发，交付安全性相对有保障，越秀物业品牌中等偏上。3. 总价门槛友好，480 万即可拿下洋房三居，对比周边高层，居住舒适度优势明显。4. 临近万达、三甲医院，101 分校教育资源在昌平北部属于优质梯队，滨河生态环境不错。

⚠️缺点 & 风险★★★★☆1.北侧楼栋直面昌平线轨道，地铁低频噪音，睡眠敏感人群慎选北侧房源。2. 距离地铁站 1.7 公里，无近地铁红利，纯步行通勤不便，依赖班车、骑行。3. 期房，2027 年下半年交房，等待周期长，着急入住不适合。4. 全部一梯两户，没有私梯入户，私密性弱于高端大平层；没有科技住宅系统。5.属于昌平学籍，不能享受海淀教育资源。

五、置业建议

适合人群1. 西二旗、永丰、未来科学城上班的科创家庭，预算 480‑700 万，追求洋房低密居住，不执着地铁步行可达。2. 看重得房率，想要大套内实用面积，接受昌平学籍，家庭刚需、刚改、二孩家庭。

不适合人群1. 对噪音零容忍，睡眠浅，优先避开北侧临轨道楼栋；2. 必须步行地铁通勤、着急收房入住；3. 执着海淀学籍、追求一梯一户私梯、科技住宅。

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AI认证·数据直连

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第一步：准备与资格自查（先别急着看房，先看自己）

1. 钱要算清楚：你的预算不只是首付

新手最容易忽略的，是首付之外的“隐形”开支。除了准备首付，建议你至少再预留总房款的1%-3%来支付税费和维修基金。

• 首付款：当前商业贷款首套、二套不再区分，最低首付比例统一为不低于15%。公积金贷款方面，二套房最低首付比例已调整为不低于25%。
• 月供上限：建议每月还款额不超过家庭月收入的50%，避免过度影响生活质量。
• 税费预算（以买房契税为例）：
• 首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率1.5%。
• 二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率2%。
• 维修基金：带电梯住宅通常约162元/㎡；不带电梯住宅约108元/㎡（地区有差异，仅供参考）。

2. 资格要查清：你有“房票”吗？

各地政策不同，这里以北京为例，你可以感受一下查资格的逻辑：

• 非京籍家庭：购买五环内住房，需连续缴纳社保或个税满2年；购买五环外，需满1年。
• 多子女家庭：二孩及以上京籍家庭，可在五环内多买1套商品住房。

3. 材料得备好：提前准备，事半功倍

• 基础证件：夫妻双方身份证、户口本、结婚证/离婚证。
• 财力证明：收入证明（单位盖章）、近6个月银行流水、个人征信报告。

第二步：选房与看房（别被样板间“欺骗”了）

1. 筛选房源

• 查“五证”：这是重中之重！《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。五证不全的房子，后期可能办不了产权证，千万避开。

2. 实地考察“较真”法

• 警惕样板间“猫腻”：留意样板间的家具尺寸是否“缩小”了，以此营造空间大的错觉。可以带上尺子，量一量实际尺寸。
• 核实“规划”而非“承诺”：销售说的“未来有地铁、学校”，最好去规划部门官网核实。重点考察现有配套，比如步行到公交站的实际时间、学校的招生划片范围。

✍️ 第三步：签约与贷款（白纸黑字最可靠）

1. 认购书：分清“定金”与“订金”

• 定金：有法律担保性质。你违约，定金不退；开发商违约，需双倍返还。
• 定金：无担保性质，通常可退。
• 注意：定金金额通常不超过总房款的20%。签认购书前，一定再看一遍预售许可证。

2. 购房合同：逐字审阅，重点看这几点

• 面积误差处理：合同约定面积误差在3%以内，多退少补；超过3%，买方有权退房。
• 交房与保修：
• 明确交房日期和标准（精装房要写清装修材料品牌）。
• 国家规定最低保修期：防水工程5年，供热供冷系统2个采暖/供冷期，电气管线/给排水管道2年。
• 违约责任：开发商逾期交房的赔偿标准，一定要写清楚。

3. 贷款：公积金和商贷，哪个更适合你？

• 公积金贷款（以北京2026年政策为例）：
• 首套认定放宽：全国范围内公积金贷款已结清，在北京无房，可按首套执行。
• 额度提升：二套房最高可贷100万元（符合特定条件可上浮至140万）。
• 缴存年限：每缴存1年可贷15万元。
• 商业贷款（以北京2026年政策为例）：
• 利率“扁平化”：银行在利率定价上不再区分首套和二套，统一确定利率水平，这对二套房买家是重大利好。

第四步：收房与验房（先验后收，别急着签字）

1. 先验房，再收房

• 空鼓检查：用小锤轻敲墙面，空鼓面积不应超过5%。
• 防水测试：卫生间做闭水试验，检查楼下是否漏水。
• 水电门窗：检查所有插座通电、水龙头出水、门窗密封性。
• 留存证据：发现问题，拍照+书面记录，提交开发商并明确整改期限（一般7-15天）。整改合格后再签《收房确认单》。

给你的三个避坑总结

1. 所有口头承诺，必须写进合同。无论是学区、配套还是交房时间，白纸黑字才有法律效力。
2. 贷款审批前，别轻易换工作或辞职。这会直接影响银行对你还款能力的评估，可能导致拒贷。
3. 房款一定存入“商品房预售资金监管账户”，别给个人账户转账。这个账户信息可以在当地住建部门平台查询，保障你的资金安全。

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