北京买房：理清思路，购房建议1968

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们想买西四环丰台的房子，纯改善不考虑学区，因为说实话我们全家到现在都没住过带客厅的房子，包括自己的房和租房，但海淀房子也好歹价值500多万，就这居住效果感觉太亏了。

预算想控制在700万之内，尽量不贷款，您觉得我们这思路对吗？我们现在发现**和**这两套房源，您给看看合适吗？

A：

1、思路没什么不对的，作为个人家庭我也认为应该尽量少贷款，只有企业或做生意的才会尽量运用杠杆呢。

2、这两套房源有点儿意思，看样子现在这俩业主都是做生意赔了，或者说非常缺钱，连月供都付不起了，所以才低价卖房呢。那如果是我的话就趁火打劫呗，因为是全款，可以趁机再压压价，30万是有可能的，或者是5%左右。但砍价照着50万以上砍，让中介去沟通吧。

**这楼盘我开始就没太看好，不是说小区不好，而是溢价偏高了。当时的楼市行情已经明显下行，哪儿有那么高的利润啊？但到现在我认为跌个15-20%是正常的，这套房都30%了，肯定算超跌了，业主把本金都赔没了，买了房还完贷款就毛干爪净了。

**这套房也差不多，2012年的房本，但抵押竟然高达600多万，说明是在前几年房价最高峰时抵押的，或者是做了高评高贷。结果就是现在还不上了，只能低价卖房。但这也没标准，我也说不清是否真的低价了，这还是问问当地中介吧，我只能说肯定是不贵，大概率低于市场价10%。

3、简单就这情况，我认为这两套房都挺合适的。但如果是我的话首选**的，毕竟是新小区，也有相对明确的参考价，肯定是超跌了。谈价格的时候可以再试着砍砍，不过请注意，最好是算算账，只是让业主卖完房后净身出户就行了，别太过分。一旦砍价砍的让人家卖了房还得单出中介费什么的就不合适了，惹急眼了人家还有可能不聊了呢。

仅供参考。

二

Q:

我们孩子现在学籍是昌平**小学的，五年级，成绩应该还不错，但不知道具体排名什么的，老师没说。我们另外有一套望京的房子，对口中学是三帆中学朝阳分校，您认为我们有必要中学换过来吗？如果认为没必要，我们也有想法卖掉望京这套房，因为是北向的一居室，租金还行但房价涨的少跌的多。我们在网上看了价格是要价320万左右，但不知道卖房后换到哪里。

A：

1、**小学的，那小升初有派入昌平二中的可能吧？至少是有这种概率，那如果真的被派入，从理论上就比三帆朝阳的学校排名强了。三帆朝阳在朝阳区不算头部校，对口小区也就都没有学区溢价。所以专门从外区转学过来的不是很多，未必有多大的提升。

2、北向一居室320万，是圣馨大地吗？租金应该是7000多块钱，租售比400多，租金回报率2.5%左右了，是挺高的。

不过如果圣馨大地的，那这一居室不光是北向的问题，还有面积偏大的原因。60多平的一居室居住挺舒服，但从出租角度来说的坪效并不算高，也就拖累了价格走势。

3、所以这种房真要想换掉就换呗，毕竟投资性不算多强。但计算好换房的税费成本吧，300万至少要大几万，顶上一年的租金收入了。

换到哪儿看自己，比如望京的陈分学区就挺好的，只对口中学的房子一般也没什么溢价。还有清朝望京学区也差不多，都是学校排名高但房子没溢价。但这还是家长决定吧，外人不好建议。

仅供参考。

三

Q:

本人90后单身京户集体户，北京首次置业，首付200-300万，收入税后年20万。目前在朝阳工作，有可能后年随单位搬到丰台总部基地，所以主要地段选为丰科园。希望是南北通透两居室，但看情况几乎不可能了，所以想问一下您对回迁房的看法如何？

A：

1、您这是刚有买房的想法吧？还需要细化或明确，首先200跟300万的差距太大了，几乎就是一间卧室了，所以还是明确点儿吧。

另外收入20万，那准备贷款多少啊？或者是能支撑多少的月供？常规是最多一半，一年10万每月8000，对应的贷款额160万左右吧。也就是买350-450万的房子，是这意思吗？

2、南北通透的两居，那一般都是80多平起步，单价在4-5万左右。这价位在丰科园周边能买到啊，怎么就“几乎不可能了”？这我没太理解，您是不是对房子品质有更高的要求啊？那就先列出来，然后再说是否能实现。

3、我对回迁房的看法就是自住为主呗，居住的性价比一般都偏高，但在价格走势方面不太占优。所以如果确定是长期自住就买，注重租金也没问题，但投资性一般不太强。

丰科园周边好几个回迁小区呢，质量最好的应该是葆台村的欣葆家园和六圈村的富锦嘉园，区别就是一个新点一个老点儿。此外白盆窑和四合庄的质量普通吧，郭公庄、高立庄和羊坊的也中等。最新的是看丹的，但我对这里不熟，就去过一次不敢瞎说。

仅供参考。

四

Q:

我是70后，和老婆都是北京人，双方父母都有自己的房子，都是小两居。老人虽然都是普通职工，但单位是供销和商业系统的，在当年算好单位，房子的位置和质量都还不错，买下来的价格也都不贵，几万元钱。我们结婚时申请买的丰台三环新城两居室，虽然小区不是太好，但也从3600涨到4万多了。

现在是我儿子准备结婚，我们在考虑是否再买一套房，有没有必要？因为女方家里和我们是几乎同等情况，也是爷爷家和姥爷家各一套房，房改房，都在朝阳，女方父母买的经适房。此外是我们都买了投资房，不同的是我们是朝阳的公寓，他们是燕郊的，都亏损了，但买的还算早都亏损不多。

所以我们现在纠结的是，俩孩子将来至少有八套房，7套北京的一套燕郊的，还有必要再买房吗？我们这种情况在北京不是少数，再买房将来还能保值吗？

A：

1、这问题怎么回答啊？最好是征求小两口儿的意见吧，他们如果就想买自己的婚房，那就买，认为无所谓就甭买了呗。房子是用来住的，只要能解决居住问题就没必要再买了。

2、至于北京的房子以后是否能保值，那就看是否能不断吸引到年轻人来学习+工作+生活吧。如果能，那北京的产业经济和文化金融政治中心的优势就能保住，房子作为城市生活的刚需，大概率至少能对抗通胀。如果不能，那就有可能跟中小城市似的房价持续走低了。

不过我对北京是长期看好的。即便是现在有了雄安，也可以参考其他国家的类似规划，比如日本筑波市，韩国世宗市，大马的步城等等，还有欧美等类似的城市。他们在规划和建成后都是共同发展，但对首都的房价并没有太大影响，反而是锦上添花，吸引到了更多的年轻人。

3、其他我没的可说了，看自己的判断吧。不过我想到个问题：您家现在是合计八套房，觉得将来的房价有可能不保值。那假定您家现在没有房，而是有合计8000万的现金，请问将来是否保值，还有必要让小两口儿赚钱吗？

仅供参考。

五

Q:

我北京人30岁，明年五一结婚，本来是不想买房的，但现在身边很多人都说趁着房价下跌买了合适，北京的房子早晚都是会涨的，所以我们也在犹豫了，不知道这种说法有没有道理？现在买是否算投资？

我们工作地点在北苑和团结湖，买房预算首付150-200万，贷款1万多，看网上推荐的地段多数都是常营、天通苑和朝青，您觉得哪里更适合我们？

Ps：想买的当然是面积大点更好啊，不想要老破小，小区绿化高一些的。

A：

1、房子是用来住的，那买不买的这就看自己的需求呗，有需求就买，不着急就等着。说白了这其实就跟买车似的，能接受公交地铁就没必要买车，犯不上因为新能源搞促销而上车，或许通勤体验还不如地铁vs电驴呢。

2、不过在我看来北京的房价大盘没什么下跌空间了，主要就是因为租金收益率已经超过同期银行利率。历史上这种情况出现过三次，分别是90年代中期，2000年前后和2008年，每次都是经济危机，也是相对的房价低点。现在是第四次，将来是否会涨走着看吧。

3、买房不是算不算投资的事儿，而是本来就被认定为投资。房价是不计入CPI消费指数的，所以买房行为天然就属于投资。但只要是投资就有收益vs风险，涨跌赔赚自己承担。

我要建议就是看房租吧。因为如果不买房，很多人就只能是租房，那就计算租金vs存款利息哪个划算吧。假定一套300万的房，平均租金6000多，一年7万多。而300万存银行，按国债利息也不过是5万之内。但国债是保本的，流动性也比房子强，所以自己判断如何选择吧。

4、哪里适合？婚房是典型的自住为主，通勤也是居住的一部分，这还是自己考虑通勤感受吧。而且这仨地段的房价也不太一样，所以还是先大致明确自己对房子的需求吧，比如面积户型朝向和品质等方面，否则不好建议。

5、您的预算大致是400万左右，那就先看朝青吧，相对离的更近。但我这种建议没什么用，婚房还是看自己吧。

仅供参考。

六

Q:

我外地人积分落户90多分，在准备买套城六区之外的房子加分，否则感觉每年前边的人反倒增多似的。想买一套200万左右的房子，学区中上的两居室，也就是保值好的，具体哪个区不限，因为我们暂时住不上，租金高些就行，借以补贴我们现在的房租，请推荐。

A：

1、这我推荐不了，因为北京没有符合您要求的房子。或者说是能买到符合一两点的，再多就几乎不可能了。

2、首先说200万的两居室，即便是60多平小两居都只能是3万一平，这价格您觉得像保值好的吗？毕竟房产的价值由地段儿决定，那如果价格低，大多数情况下都是地段儿相对偏远，保值角度很难占优。

其次，学区中上的在郊区是有的，基本都在顺义、通州和亦庄。但您这价格不好买到，更不好买到两居室。

而且，既然是学区在北京中上，那房价中就都包含学区溢价了。对应的是居住角度的性价比至少不高，租金也就偏低，而且溢价部分在保值角度还有一定风险。

3、总之您的要求偏高了，而且一部分还都是相悖的，所以要不还是再考虑一下吧。常规建议是如果确定不自住，那建议两种房，一种是离市区近的地铁沿线，别强调两居了，50平以下的商品房一居更合适，租金和价格走势基本等同于市区，而且出手时相对好卖。另一种是只要能加分就行，所以买个偏远地段儿便宜的，有个几十万就能买到，但其他方面就别强求了。

仅供参考。

七

Q:

非北京户口，请问如果买学区房，除了朝阳之外还有哪个区能确保学校？看网上评论说东城天永学区可以，真实情况如何？您建议是买哪里？400万左右的

A：

1、非京籍，那就算在朝阳买房也不敢“确保学校”啊，只能是说对口入学的概率比其他区高一些，但没人敢确保，毕竟至少从政策上都有被派位的可能。

2、其他区在政策上都是多校派位，尤其是好学校，非京籍买了房也不敢保证。而且多说一句，东西海之外的各个行政区，被公认的优质教育资源都不算多，人均更少。所以在资源稀缺的情况下，很难给非京籍留下多少机会和份额。

常规建议是可以看看亦庄学区，因为是独立学区，规模也不大，也就是相对资源集中，得到还不错资源的概率也挺高的。

3、其实不光是天永学区可以，西城海淀也有。或者这么说吧，大多数学区都能有基本确保对口入学的学校，包括非京籍。但是，前提就是房子对口的学校较弱，本来就是接收调剂生的，那就没必要派位了呗。因为学区不热门，来特意买房的家长就少，入学时的学位竞争也就相对少呗。

可这种学区房的意义就不是太大了，因为房子溢价未必降低多少，但是只得到了本区学籍的价值，是否划算就看自己的判断了。

仅供参考。

八

Q:

北京集体户买房咨询，1、新房还是二手房？新房的优势是保值好，但价格贵。二手房的优势是便宜，但保值好的很少。2、在一个地段内，户型、朝向、楼层、小区绿化、停车和保洁程度哪个更重要？

A：

1、这问题问的，真让人不好回答。

2、简单说吧，新房vs二手房，常规建议是在预算不是很高的情况下，注重自住买新房，注重保值的稳妥性买二手的。或者说长期自住买新的，过几年还要换就最好先看二手的。

因为新房的优势就是居住体验好，任何商品都是新产品的使用体验最好。而二手货的优势就是物有所值了，其价格是经受过市场检验的，比土地规划和开发商所制定的价格更贴近市场。

所以新房的保值未必好，尤其是行情不好的时期，破发的新房有的是。二手房也未必都便宜，保值好的也有的是，而且多数都比较贵。

3、哪个更重要？我认为都重要。打个比方这就跟找对象似的，请问外貌、身材、学历、工作、收入、爱好和德行哪个更重要？可以说都重要，但具体怎么排序就看您自己的偏好了。

不过有个常规建议，就是越不能改变的条件越重要。比如搞对象时的性格人品+出身是不可改变的，最重要。房子则是户型朝向和楼层不可改变，花钱也变不了，所以更重要。

仅供参考。

九

Q:

我是北京郊区户口，现在是可以买学区房但不能迁户口，因为还没拆迁，一旦迁走有可能回不来了。我这种情况买东城学区房的话会有什么风险？孩子上学会被拒绝吗？买的话想买板厂的，400万左右，您觉得合适吗？

A：

1、房子角度是肯定没风险的，但上学角度有可能进不去对口学校。比如买的是板厂小学的房子，但因为学位不足，那就有可能被派到其他学校，甚至理论上有可能被派到其他学区。

当然这几年是入学人数逐年走低的年份，理论上入学的竞争小，学位相对充足，被派位的风险至少比前几年高峰期小多了。

2、上学不会被拒绝，只要有房就行，只是对口入学的顺位不算靠前而已。

3、板厂没什么不合适的，400万买个小两居差不多，50多平吧，三口之家基本够住。不过多说一句，板厂的学区溢价至少是中等，在房价中占比25%左右，以400万来说就是100万上下。如果能对口入学，那就算利用上了价值，不能的话就有点儿不太值了，没利用到全部价值。

仅供参考。

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