上半年成交额同比增63%创新高 北京大宗交易市场开启“精耕”新周期

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

2026年上半年，北京大宗投资市场交出亮眼答卷。随着买卖双方价格预期趋于理性，市场活跃度显著回升。

根据房地产服务商第一太平戴维斯近日发布的统计数据，上半年北京大宗投资市场累计成交金额达到288.6亿元人民币，同比大幅增长63%，创下自2022年以来的同期新高。

其中，仅第二季度便录得160.4亿元交易额，环比增长25%，较去年同期更是增长了1.47倍，回暖态势明显。物业类型方面，成交标的涵盖甲级写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店公寓、租赁住房及高标物流仓储等多元业态，呈现出多点开花的局面。

《中国经营报》记者观察到，在整体回暖的大势之下，市场内部的结构性分化和投资逻辑的深刻转变也愈加清晰。

核心资产主导交易

从成交结构来看，优质核心资产始终是市场资金的“压舱石”。上半年，仅甲级写字楼一类物业的成交金额占比就高达52.7%，零售类物业紧随其后，占比41.8%，二者共同构成了交易的主体。

这一数据背后，是几个大型标杆交易的强力支撑。第一太平戴维斯华北区投资与资本市场部负责人辛勇分析指出，它们共同揭示出当前市场的交易逻辑：底层资产的绝对质量是一切交易能达成的根本前提，在部分交易案例中，合理的结构化安排则成为破解短期资产退出流动性压力的有效解决方案。

位于中关村核心区的鼎好DH3项目便是其中的代表。据辛勇介绍，上半年，这笔总价值接近80亿元的重磅交易，其交易模式为原有的外资基金出售给由观博启城和大家保险共同管理的人民币基金，实现了外资结构向内资结构的成功变更。该人民币基金由大家保险、友邦保险、中宏保险等多家保险公司共同参与投资。

辛勇向记者解释，这一结构化交易的精妙之处在于，它既优化了项目的杠杆结构和运营成本，又为国内保险机构参与超甲级核心优质资产投资提供了机遇，实现了长期布局，进而在当前市场调整周期更能从容地选择未来退出的良好时机，并为较大体量规模资产的洽谈赢得相对充分的洽谈时间。

不过，他也强调，促成这一交易的核心前提，并非结构本身，而是鼎好DH3优质资产本身的硬件基础和其良好的租赁运营表现：项目接近满租，租户囊括了米哈游、字节跳动、创新工场及多家头部AI和科技公司。正是这种坚实的现金流和稀缺的区位价值，才赢得挑剔的机构投资者的关注和投资。

与之类似，位于丽泽金融商务区的通用时代中心B、C座交易，买方为中信证券发起设立的ABS产品，也是一项类REITs的结构化设计，是运用金融工具应对资本市场短期流动性挑战的典型案例。

零售物业方面，同样凸显了“质量为王”的法则。上半年成交的北京荟聚购物中心，作为英格卡集团出售资产包中的核心优质资产，其稀缺性和强大的区域辐射力，是吸引机构投资人投资其资产包的关键。卖家最初甚至不愿将其放入资产包，足见其优质程度。而博裕资本收购75%股权的八达岭奥特莱斯，则体现了市场对现金流强劲且具备相对稀缺性“目的性消费”优势的奥特莱斯业态的特别青睐。

市场逻辑深刻重构

亮眼的成交数据之下，是市场深层次投资逻辑的根本性转变。以往由未来增长预期驱动的投资逻辑已退居次席，当前的市场已全面转向由现金流质量和运营能力驱动的新阶段。

辛勇指出，市场趋向回暖态势，核心资产领跑，长期价值策略在近期交易中渐成常态。 “好资产交易一个少一个，买入并长期持有”的策略，正成为越来越多投资者和自用型买家的共识。另一个典型案例是上半年上地软件园的钻石大厦交易，该物业在经历租户更迭和市场租金修正后，最终凭借其核心区位和优秀品质、稀缺的独栋独院条件，以及对AI、高科技公司自用需求的天然匹配，被智谱以合理价格购入，实现了从投资型资产到高效自用配置型资产的转化。

他进一步分析，越来越多的投资者在交易结构设计和实际操作中，将长远布局作为应对市场短期下行周期的有效策略，而非追求短期套利。这一特征在多个交易中均有体现，无论是通过结构化安排为险资长期持有核心资产铺路，还是机构买入优质商业物业后进行长期经营，都预示着市场心态的成熟。

投资人对于“高质量”的定义和筛选标准，也比以往任何时候都更加严格。辛勇表示，过去市场上升期，投资机构或许还会为未来的“增长故事”支付溢价，但如今，“机构投资者在选择投资标的时更加关注资产当前的现金流产生能力”。这种务实的态度，使得市场对资产的评估回归到最为本质的租金收入和运营利润上。这也解释了为何像荟聚、八达岭奥莱这样经营表现稳健的项目备受追捧，而硬件不达标、现金流不稳的资产在选择退出时会面临较大的挑战。

市场的另一大变化在于，投资管理迈入“精耕细作”时代。在硬件资产过硬的基础上，软性管理能力成为决定投资成败的关键。辛勇举例说，比如投资购物中心，机构投资者通常会优先选择国内排名头部的运营商，这体现了机构投资人对专业运营能力的严格要求。从租户质量的把控，到现有租户的维护，每一个细节都影响着资产的现金流稳定性与长期价值。

此外，需求端的双轨驱动也值得关注。上半年市场虽以内资为主、投资型交易占比较大，但自用型买家的活跃度不容忽视。除了智谱购入钻石大厦，高净值个人投资者收购三里屯工体Base佰舍服务式公寓等案例，都表明自用与资产配置需求正与投资需求并行，共同构筑市场的底部支撑。

展望未来，短中期内市场两级分化现象仍将存在。REITs的持续发展有利于进一步增强市场流动性，提升市场定价的透明度和合理性，同时对于资产的质量和运营管理能力提出了更高的要求。ESG能力的持续精进和跨行业整合对房地产作为运营载体的价值赋能，也将成为未来市场竞争中越发重要的维度。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）