宜兴市楼市：新房均价约1.36万元/㎡，二手房均价约1.08万元/㎡

8月3日，宜兴全市住宅仅成交4套。全市新房均价约1.36万元/㎡，二手房挂牌均价约1.08万元/㎡。新房比二手房贵了近2,800元/㎡，一二手倒挂剪刀差仍在扩大。

一、1.36万 vs 1.08万：2,800元的“倒挂差”

2026年，宜兴新房均价约1.36万元/㎡。从月度走势看，1-2月均价14,131元/㎡，3月跌至13,346元/㎡（-5.55%），4-5月持平。半年跌了近800元，跌幅5.6%。

二手房方面，聚汇数据显示宜兴5月二手房均价仅11,284元/㎡。房天下数据显示，宜城街道等核心区域二手房均价约11,325元/㎡。而房产超市网数据显示，7月宜兴二手房均价10,349元/㎡。综合各平台数据，宜兴二手房均价约1.08万元/㎡。

新房比二手房贵了约2,800元/㎡。

新房价格“冻”在1.36万，是因为在售楼盘价格体系高度固化——中昶书香澜庭12,000元/㎡、金科氿璋11,000元/㎡、天安逸品花园7,000元/㎡。开发商不敢涨、不敢降，只能“横”在那里等。

二手房却在持续阴跌。从1.13万跌至1.08万，半年跌了近500元。新房在“硬撑”，二手房在“阴跌”——2,800元的价差，是市场最诚实的信号。

二、7月成交“脉冲式”：1.02万㎡的昙花一现

7月，宜兴楼市经历了一轮“脉冲式”反弹。

7月6日-12日当周，成交均价12,971元/㎡，成交面积仅0.37万㎡。7月13日-19日当周，成交均价跳涨至13,854元/㎡，成交面积飙升至1.02万㎡——一周之内，成交面积暴涨176%。 7月20日-26日当周，成交均价进一步冲高至15,720元/㎡，但成交面积骤降至0.38万㎡——价格创出新高，成交量却跌回原点。

三周之内，成交均价从1.3万涨到1.57万，成交面积从0.37万㎡冲到1.02万㎡又跌回0.38万㎡。 这不是“市场回暖”，这是“脉冲式”波动——高价盘集中签约拉高了均价，但成交量的持续性存疑。

1-6月，宜兴商品住宅成交面积7.8万㎡，同比下降43.8%；成交套数555套，同比下降47.1%。半年成交腰斩近一半。

进入8月，市场迅速“冰封”。8月3日，宜兴全市住宅仅成交4套，成交面积仅609.88㎡。全市一天只卖4套房，宜兴楼市正在从“脉冲”滑向“冰封”。

三、宜城街道+新街街道+丁蜀镇：三区域吃掉71.8%

1-6月，宜城街道、新街街道、丁蜀镇为宜兴商品住宅成交主力区域，共成交5.59万㎡，占全市71.8%。超过七成的房子，卖在了三个区域。

7月20日-26日当周，成交主要集中在宜城街道（0.28万㎡）、新街街道（0.05万㎡）、丁蜀镇（0.03万㎡）。

价格分化更为剧烈。1-6月，成交均价同比上涨的区域有官林镇（+59.7%）、张渚镇（+37.5%）、湖父镇（+27.9%）；成交均价同比下跌的区域有周铁镇（-17.7%）、宜城街道（-5.5%）、新街街道（-4.6%）。

宜城街道是全市成交最多的区域，但价格同比下跌了5.5%——量在涨，价在跌，典型的“以价换量”。

湖父镇以21,672元/㎡领跑全市，张渚镇同比涨幅达43.5%。而周铁镇同比下跌18.1%。同一个宜兴，湖父2.16万与周铁“跌跌不休”同时存在。

四、供应“休克”：半年仅批433套，连续三周零供应

7月6日-12日、7月13日-19日、7月20日-26日——宜兴连续三周商品住宅无新批上市。

1月1日-7月26日，新批上市面积仅6.92万㎡，新批上市仅433套。半年多只批了433套新房——供应端的“休克”，比需求端的“观望”更值得警惕。

1月，全市无新上市楼盘。开发商不是在观望，是 “不敢推” 。

五、区域“三个世界”：从8,000到37,000的价差实验

宜兴内部的房价分化，堪比一线城市：

第一世界：湖父镇（2.16万/㎡）——全市“天花板”

湖父镇1-6月成交均价21,672元/㎡领跑全市。依托阳羡生态旅游度假区，湖父镇卖的不是房子，是 “山水资源” ——与本地刚需基本脱钩。

第二世界：宜城街道、新街街道、丁蜀镇（1.1-1.4万/㎡）——“改善主战场”

宜城街道1-6月成交均价约1.4万/㎡，新街街道约1.3万/㎡，丁蜀镇约1.2万/㎡。这是宜兴成交量最大、流动性最强的价格带。但宜城街道同比跌5.5%、新街街道同比跌4.6%——核心区也在跌。

第三世界：和桥镇、徐舍镇等乡镇（5,000-9,000元/㎡）——“洼地”仍在探底

和桥镇二手房均价9,800-12,800元/㎡。徐舍镇中兴家园二手房仅3,700元/㎡。

更极端的案例在二手房市场——岭秀首府住宅20,108元/㎡、别墅37,177元/㎡；而潢潼花园仅6,335元/㎡。同一个宜兴，从6,300到37,000，价差接近6倍。

六、土地市场的“收缩信号”：楼面价涨96%，出让金涨126%

2026年1-7月，宜兴土地市场释放了两个矛盾的信号：

信号一：政府在“托底供地”。 各类用地推出规划建筑面积131.64万㎡，同比增长10.42%；成交153.37万㎡，同比增长15.28%。1月7日，经开区、环科园、丁蜀镇3宗宅地全部成交，总面积17.34万㎡，收金13.05亿元，最高楼面价6,648元/㎡。

信号二：楼面价暴涨，但住宅用地楼面价暴跌。 各类用地成交楼面均价1,444元/㎡，同比上涨96.46%；出让金22.14亿元，同比增长126.27%。但住宅用地成交楼面均价4,493元/㎡，同比暴跌53.21%。住宅用地出让金17.65亿元，同比增长757.3%——量在暴涨，单价在暴跌。

政府在拼命推地，开发商在底价拿地——楼面价腰斩，是市场最诚实的信号。

七、政策的“组合拳”：人才40万+改善20万，9月30日截止

2026年6月，宜兴市出台两项购房新政：

人才购房补贴：博士40万元，硕士、高级技师及以上25万元，本科、技师12万元，大专、高级工8万元。补贴可充抵购房款（含首付款）。

改善家庭购房资助：名下无房或仅有一套≤75㎡住宅的家庭，购买指定房源库中的新建商品住房现房，给予购房款15%、最高20万元的资助。

两项政策不可同时享受。政策有效期至2026年9月30日，人才房票首批推出300套。

人才40万、改善20万——力度不可谓不大。但8月3日全市住宅仅成交4套——政策在“砸钱”，市场在“观望”。距离9月30日截止已不足两个月，窗口期正在关闭。

八、宜兴楼市的三个真相

第一，1.36万的新房和1.08万的二手房之间，2,800元的价差是“结构性倒挂”，不是“泡沫破裂”。 全国多数城市新房比二手贵，宜兴也不例外。但半年成交腰斩47%、连续三周零供应、8月3日全市仅成交4套——新房是“面子”，二手房是“里子”，面子在硬撑，里子在塌方。

第二，宜城街道+新街街道+丁蜀镇吃掉71.8%的成交，湖父镇2.16万与和桥镇3,700元同时存在。 核心区在“以价换量”（宜城同比跌5.5%），文旅板块在“扛信仰”（湖父2.16万），乡镇板块在“跌现实”（和桥3,700）——宜兴已经不是一个统一的市场，而是“三个世界”。

第三，半年仅批433套新房、8月3日全市仅成交4套，才是“房间里的大象”。 供应端在“休克”，需求端在“冰封”。人才40万补贴+改善20万资助，距离9月30日截止已不足两个月——窗口期正在关闭，但市场“不接招”。

对于购房者：

· 刚需：重点关注宜城街道、新街街道1.0-1.2万/㎡的二手房，比新房便宜2,000-3,000元/㎡。改善资助20万政策9月30日截止，符合条件的需抓紧窗口期。

· 改善：宜城街道、新街街道1.3-1.5万/㎡的新房或次新二手房——这是宜兴“卖得最好”的价格带，流动性最强。人才40万补贴同样9月30日截止，首批仅300套。

· 卖房业主：8月3日全市仅成交4套意味着你面对的不是“买家”，是“观望者”。宜城街道同比跌5.5%的教训值得铭记——合理调整预期，才能加速流通。

宜兴是“中国陶都”，是长三角一体化核心节点城市，GDP突破2,300亿元，连续多年位居全国百强县前列。但当新房1.36万与二手房1.08万倒挂2,800元、半年成交腰斩47%、8月3日全市仅成交4套的时候，楼市的剧本，从来不是由“陶都”两个字单独书写的。

（本文数据来源：58爱房、中指研究院、房天下、聚汇数据、房产超市网、宜兴市人民政府官网等公开数据，截至2026年8月7日。）