太古进入收获期：兴业太古汇、三里屯太古里销售涨了82.2%、63.2%

商业客 太古地产交出了一份相当不错的中报业绩。

资料显示，2026年上半年，太古地产收入94.13亿港元，同比增长8%；股东应占呈报溢利36.31亿港元，实现扭亏为盈；股东应占基本溢利49亿港元，同比增长11%；经常性基本溢利46.61亿港元，同比增长36%。

截至期末，太古地产旗下投资组合估值为2720亿港元，较年初增长1%。而整个上半年，该公司则录得公平值收益5.78亿港元。这给太古地产的利润端提供了不少支持。

分业务看，最核心板块物业投资业务实现收入66.93亿港元，同比增长1.8%，保持平稳。

太古地产行政总裁白德利在业绩简报会上表示：“香港和内地零售组合有令人鼓舞的表现。”而且写字楼也展现出了韧性。

截至目前，太古地产拥有已落成应占投资物业及酒店约2370万平方呎，其中在中国香港布局有1310万平方呎，在中国内地已落成1060万平方呎。

而展望未来两年，太古地产还将有980万平方呎投资物业将要落成开业，当中大部分位于中国内地。

这些物业由太古地产2021年宣布的千亿投资计划推动。据透露，目前该计划的承诺投入已达总额69%。

白德利称，随着投资计划的推进和投资物业的落成，尤其2026年年内将有多个项目竣工，太古地产将进入一段“收获期”。

图片来源：企业公告

越来越重要的内地市场

如上所述，太古地产2026年上半年物业投资业务实现收入66.93亿港元，同比增长1.8%。

香港分部目前占有太古地产已落成投资物业总楼面面积的57%，贡献了应占租金收入总额的54%。

当中，香港办公楼物业组合租金收入总额为24.49亿港元，与2025年同期大致持平。整体租用率升至90%。

白德利表示，尽管市场情绪因强劲的IPO市场而改善，但香港写字楼市场仍然供过于求。“我们的资产组合情况反映了当前疲软的市场环境，但我们也看到了中环引领复苏的迹象。随着中环租用率改善，我们预计进入新一年后将再次出现正租金调幅。”

香港零售物业组合租金收入总额则为11.96亿港元，同比增长2%。太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓三大商场均维持100%出租率，销售额也有不同程度的正增长。

内地方面，太古地产2026年上半年内地投资物业租金收入总额为27.82亿港元，同比增长13%；撇除汇率变动影响增长6%。应占租金收入总额则为34.65亿港元。

据此，内地投资组合的应占租金收入贡献比例现已增至46%，而2025年的情况为43%。展望未来数年，随着太古地产在内地的在建投资物业相继落成，内地投资组合的应占租金收入占比将能上升超过50%。

就目前来说，期内内地的写字楼组合出租率基本维持在高位，除广州太古汇写字楼出租率维持在90%不变外，北京颐堤港一座、上海香港兴业中心一座及二座的出租率都较2025年末上升了3%。

但由于经济前景持续不明朗，以及北京、上海和广州的写字楼市场并没有太强烈的反弹信号，太古地产内地写字楼组合租金贡献能力依旧疲弱。

期内，太古地产内地写字楼业务录得租金收入1.89亿港元，同比增长4%，但撇除汇率影响后，租金实际为下跌2%。

与之相比，零售物业的情况要好得多，而且是好非常多。

2026年上半年，太古地产内地零售物业实现应占租金收入总额29.98亿港元，同比上升14%，撇除汇率影响后仍升8%。

三座控股的商场，租金收入总额同比上升13%%至25.72亿港元，撇除汇率影响后升7%。除去年10月新开业的聚龙湾太古里数据不详，以及北京颐堤港外，太古所有内地商场的租金都实现了双位数升幅。

销售额方面，太古所有内地商场亦都有正增长，延续了2025年全年的态势。尤其是上海兴业太古里和三里屯太古里表现相当出色，这两个项目都是太古地产过去一段时间花了大量时间做调改升级的商场。

升级工程的成果

具体而言，受惠于北区和南区的调整，三里屯太古里2026年上半年零售销售额同比增长63.2%，租金收入总额同比增长16%。

目前，项目北区已被升级为重奢商业空间，引入了多个标志性奢侈品牌旗舰店，南区与作为延伸的西区则着重于潮流、轻奢方向的升级。

顺应调整，2026年上半年三里屯太古里落地了大量品牌。

包括北区完成爱马仕全球旗舰店、蒂芙尼全新旗舰店开业。加上去年年底已亮相的全国首家迪奥之家、蒂芙尼旗舰店和路易威登之家、Loro Piana，北区的重奢阵容已十分强势。

还有南区、西区也落地了法国设计师品牌Lemaire北京旗舰店（中国第三店）、韩国时尚品牌ADERERROR全球第三家旗舰店、英国设计师品牌Studio Nicholson北京首间旗舰店、韩国设计师品牌Andersson Bell中国首家线下门店、中国珠宝饰品品牌CIGALONG全国首家限时概念店、美国跑鞋品牌BROOKS布鲁克斯全新概念形象店，以及耐克全球首家"ACG大本营"等。

目前，三里屯太古里北区的北区N1楼（前称瑜舍酒店）正重新发展为零售用途。据悉，项目已于2025年11月封顶，现在正在推进外墙和机电安装工程，预计2027年开业。

自去年LV“路易号”开幕后，向高端定位冲击的上海兴业太古汇表现一直十分强劲，该项目2025年全年销售额增幅录得50%。

而2026年上半年，上海兴业太古汇零售销售额同比增长更达到82.2%，租金收入总额同比增长了29%，也是众项目之最。

期内，上海兴业太古汇也引进了不少重磅品牌。例如劳力士双层独栋品牌之家，就选址于“路易号"隔壁，两大品牌形成了协同效应。

除此之外，项目引入的品牌还有新加坡创意设计品牌BEYOND THE VINES中国首家实体店、瑞典高性能运动服饰品牌CRAFT中国首家概念旗舰店、澳大利亚骑行品牌MAAP LaB中国首店、Aesop伊索新店，另有百联旗下精品集合买手店品牌the bálancing全新咖啡业态the bálancing coffee.bar等。

广州太古汇则继续对进驻品牌做一些调整，自去年引入了一些珠宝品牌后，上半年以来继续加强黄金珠宝阵容，迎来意大利顶级珠宝品牌Buccellati和君佩的正式入驻。

另外，还有巴黎世家焕新启幕、TORY BURCH精品店焕新升级、TOMFORD新店开业。餐饮方面，花厨CAF、Day by Day创意韩料、三出山等广州首店完成开业。

2026年上半年，广州太古汇零售销售额同比增长9%，租金收入同比增长11%。

作为广州太古汇未来的重要增长点，建筑面积8400平方米的“汇坊”，目前称为太古汇二期，将于2027年落成。项目三期即前文化中心，体量6.08万平方米，预计在2028年竣工。两项工程的进度较2025年年报公布时稍有延迟。

成都太古里保持了稳定增长，零售销售及租金收入总额均上升14%。该项目2025年内完成了59个品牌和店铺的引进和升级，2026年上半年调整继续。

期内，项目迎来高性能户外运动品牌NNormal全球首店、澳大利亚轻奢女装ZIMMERMANN西南首店、韩国香氛美妆品牌Tamburins西南首店的开业，另有无印良品世界旗舰店焕新开业和SALOMON的全球首家滑雪+越野跑旗舰店。

继续受“太古坊”项目建设影响，北京颐堤港零售销售及租金收入总额分别上升3%及下滑3%，且上半年引入的品牌不多。

位于上海非核心区的前滩太古里，去年推动超过70间新店开业，今年继续努力之下实现了租金增幅的回正。2026年上半年，项目零售销售额完成了14%的增长，租金收入同比增长16%。

期内，前滩太古里继续加强运动品牌阵容，开业了SALOMON、KOLON SPORT、美国复古运动风生活方式Sporty & Rich的新店，另有ZIMMERMANN、Aesop伊索、中国香氛化妆品品牌芯序NOTES FOR LATER的新店。

以下为太古地产2026年中期业绩简报会问答环节实录节选：

现场提问：中国内地整体零售销售似乎在五月开始走软，太古在内地的商场是否也观察到类似情况？下半年租户销售前景如何？香港写字楼整体租金收入趋于平稳令人鼓舞，太古广场和太古坊的租金调幅何时可能转正或稳定？

管理层：关于内地零售，我们看到第二季度表现强劲，并且三里屯太古里等项目持续录得非常强劲的零售销售增长。7月份整体也相对强劲，但存在一些波动，主要是天气因素。各商场零售销售依然健康。上海兴业太古汇因“路易号”效应即将满一周年，销售增长可能会有所正常化，但趋势依然非常健康。

我们期待年底三亚太古里开业，目前公司正与品牌紧密合作以把握海南的势头。

关于香港写字楼，负租金调幅正在收窄，太古广场已出现个别正增长。我们预计在2027年初太古广场有望实现正租金调幅，太古坊则需要更长时间。

现场提问：广州聚龙湾太古里的爬坡进展是否符合内部预期？三亚太古里目前预租率如何？整体租户组合和定位策略是什么？能否分享一些已确定的锚定品牌？预计哪个月份正式盛大开业？

管理层：广州聚龙湾进展非常令人满意，项目地段极佳。第一期约75%的零售面积已开业，人流数据扎实，我们预计开业率将在今年剩余时间持续提升。我们正在寻找引入新品牌的机会，明年将看到一些奢侈品牌开业。

该项目仍需较长时间发展，第一期更像“激活区”而非正式开业，因为滨水位置便于我们成功激活餐饮和零售。

三亚太古里目标在今年12月底试营业，我们正按计划推进，约70%的零售面积已承租。正式盛大开业安排在春节，以抓住海南的旅游旺季。

现场提问：关于内地写字楼。你们在北京和上海将有新的写字楼物业开业，面对困难的市场，能否介绍租赁策略和进展？是否有计划出售部分物业？

管理层：内地办公楼组合相当稳定。北京颐堤港一座的租用率达到疫情后最高。北京太古坊的预租工作正在进行，目前预租率约30-40%，已相当令人鼓舞。我们将分阶段开业，租户来自跨国公司以及国内TMT和零售业态。

关于出售，暂无具体计划。

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