太古，被爱马仕、LV带飞了|太古汇|太古里|路易威登

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太古迅猛增长

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@广州聚龙湾太古里

销售额、租金收入、出租率全线上涨，太古起飞了。

8月6日，太古股份中期业绩出炉，像一记响亮的耳光打在所有看空者的脸上。期内，总收入94.13亿港元，同比增加8%；股东应占基本溢利49亿港元，同比增长11%，；经常性基本溢利46.61亿港元，同比增长36%，源于出售物业及零售物业的租金收入增长。

分红同步上调，中期股息每股0.37港元，同比提升6%，稳定回报投资者，凸显公司长期盈利能力确定性。

在香港，太古旗下三个零售项目满租、销售额增长。刚完成一批门店升级和品牌提升的太古广场购物商场，今年实现了历年最高五月销售额。

在内地，太古旗下的零售物业租金贡献首次超过香港办公楼，是个里程碑式的跨越。除北京颐堤港外，其他商场客流、销售额、租金收入“三升”。北京三里屯太古里、上海兴业太古汇销售额“惊人”增长，增幅分别达63%、82%。

怎么做到的？答案赤裸裸地写在财报里——被爱马仕、LV、Dior这些奢侈品巨头硬生生拽上了天。

数据不会说谎，但数据也会挑主人。太古这轮暴涨，与它旗下商场里那些金光闪闪的招牌脱不了干系——LV全球最大地标概念项目“路易号”在上海兴业太古汇引爆客流；爱马仕高调亮相，北京三里屯太古里二季度销售额飙涨63%；成都太古里的爱马仕专卖店迭代升级，广州太古汇的奢侈品柜台大排长队。

有人说，奢侈品消费正在降温。但太古的业绩证明了一件事：真正的顶级物业与顶级品牌之间，正在完成一场“双向奔赴”——品牌借太古的地标位置收割高净值人群，太古借品牌的稀缺性收割溢价租金。

业绩超预期增长，

内地成最大引擎

分板块看，上半年太古地产物业投资板块贡献34.45亿港元基本溢利，为第一大利润来源，物业销售、酒店业务仅作为补充。

物业投资板块收66.93港元，其中零售租37.68亿港元，写字楼租金26.38亿港元，住宅租金2.19亿港元。零售租金同比增长3.2%，写字楼租金基本持平，零售板块成为唯一实现租金正向增长的核心资产，也是拉动整体租金上行的关键。

内地：销售额齐升，三里屯太古里、兴业太古汇增长惊人

2026年上半年，太古在中国内地投资物业组合的租金收入总额27.82亿港元，同比上升13%。撇除人民币币值变动，租金收入总额上升百分之六。由于期内办公楼租金收入仅实现3%的增长（若撇除人民币币值变动影响则为下跌2%），因此收入增长主要由零售物业的强劲表现带动。

期内，太古所有内地商场上零售销售额全线上升，北京三里屯太古里和上海兴业太古汇更分别录得63%和82%的“惊人”增长。

出租率方面，除北京颐堤港受北京太古坊正在推进的工程影响，出租率有所下滑，其他项目均持平和上升，大部分近乎满租；

从租金收入总额看，除北京颐堤港微跌3%，其余项目均实现双位数的增长。

上海兴业太古汇：本期增长冠军，上半年零售销售额及租金收入总额分别上升82%及29%，出租率提升至98%，核心增量来自 LV全球旗舰 “路易号”。这座巨型独栋概念店落地后，吸引全球多国游客打卡。大量高提成租金奢侈品牌入驻，直接拉高商场整体租金收益，彻底扭转此前增长疲软态势。

北京三里屯太古里：上半年零售销售额及租金收入总额分别上升63%及16%，出租率提升至100%。经过多年持续调改，落地全国首家迪奥之家、北京第二家 LV之家、独栋爱马仕旗舰店，重奢独栋门店集群形成城市地标。

成都太古里、上海前滩太古里：前者上半年零售销售额及租金收入总额均上升14%，出租率为98%；后者零售销售额及租金收入总额于2026年上半年分别增长14%及16%，出租率为98%，与去年持平。两大项目奢牌矩阵完善，依托城市本地高端消费与旅游客流实现稳健增长；

广州太古汇：上半年零售销售额和租金收入总额分别上升9%及11%。作为华南重奢标杆长期100%满租，爱马仕、LV 门店垄断区域高端皮具消费，抗周期属性突出。

香港：同步受益奢侈品复苏，太古广场销售额创纪录

上半年，太古旗下香港零售商场继续保持100%出租率，人流维持稳健，零售销售表现优于整体市场，全部实现销售额增长。上半年，香港零售物业组合的租金收入总额为11.96亿港元，同比上升2%。

尽管香港外游消费趋势持续，但在本地富裕消费者及国际旅客需求增加所带动，名贵手表、珠宝及黄金的需求持续增加。上半年，太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别上升15%、3%及16%，同期香港市场整体临时估计零售销售额上升仅10%。

其中，太古广场2026年5月创下历来最高单月销售额纪录，而东荟城则受惠于劳动节黄金周人流及销售额均录得增长。

市况积极，期内太古的现金流与财务结构保持稳健：营运现金流入64.56亿港元，资本净负债比率仅 4.8%，债务压力处于行业低位，千亿港元内地投资计划已落地近70%资金，手握充足资金持续加码高端商业项目。

越高端越赚钱，

爱马仕们与太古双向赋能

上半年，LVMH、爱马仕财报同步释放回暖信号，与太古商场销售额形成正向循环：

爱马仕上半年固定汇率营收增长6.1%，皮具核心业务大涨9.8%，大中华区高端皮具需求稳定，持续加码太古旗下核心商场门店扩容、重装；

LVMH终结连续七个季度皮具业务下滑，二季度时装皮具业务恢复正增长，LV 作为集团核心品牌，持续在太古核心项目落地超大旗舰、独栋门店，投入大量营销资源引流商场。

不同于大众零售薄利走量，LV、爱马仕采用高提成租金模式——基础租金+销售额分成，品牌销售越好，太古租金收入同步提升，反复验证着太古地产重奢商业的盈利底层逻辑——越高端越赚钱。

从2026半年报数据能够清晰看见一条分化曲线：重奢密集的标杆商场销售额、租金增速远超中端社区商场，高端业态具备更强的盈利能力、抗周期能力与溢价空间，构成太古地产核心护城河。

高端商场客流与客单价双高，抗消费周期波动

当下消费市场分层明显，大众消费复苏乏力，但高净值人群奢侈品消费需求稳定，高端商场具备极强防御性：

一方面，客单价断层领先。爱马仕皮具、LV手袋、高端腕表单客消费动辄数万至数十万，单店销售额远超数十家普通门店总和。2026上半年，太古重奢商场整体客单价较中端项目高出数倍上，少量客流即可拉动整体销售额大幅增长。

另一方面，客流具备全国、全球辐射能力。三里屯太古里、兴业太古汇、成都太古里依靠LV、爱马仕地标门店，吸引跨城市旅游客、境外游客，客流不受本地市场限制。2026上半年入境消费回暖，顶奢门店境外打卡客流进一步放大高端商场业绩优势。

资产估值溢价，重奢物业资产价值持续走高

对比2025年同期呈报溢利亏损12.02亿港元，2026上半年太古录得呈报溢利36.31亿港元，核心变化来自投资物业公允价值由亏转盈，录得2600万港元正向收益，市场消费信心回暖带动资产估值修复。

资本市场对拥有LV、爱马仕旗舰店的核心商业物业给予更高估值：

广州太古汇、三里屯太古里长期满租，租户为头部奢侈品牌，资产估值稳定上行；

以社区业态为主的中端物业，资产估值增长平缓，市场认可度偏低。

商业地产资产价值核心取决于租户质量与租金稳定性，顶奢品牌长期租约为物业提供信用背书，无论是融资抵押、资产估值，未来资产证券化，重奢商场都拥有显著估值优势，这也是太古持续加码高端商业的底层资本逻辑。

项目调改投入产出比悬殊，高端改造回报周期更短

太古近年持续对核心商场投入重金升级，核心改造方向均为扩容LV、爱马仕等顶奢门店：三里屯北区更新、兴业太古汇路易号落地、广州太古汇爱马仕重装升级。

从回报来看，高端品牌改造投入1-2年即可通过租金、销售额增量收回成本；而中端商场调改餐饮、潮牌，竞争激烈，客流转化弱，回报周期拉长，盈利能力差距持续拉大。

北京三里屯太古里：五年升级仍未停息

2025年底起，北京三里屯太古里完成了北区的改造焕新，路易威登之家、北京迪奥之家、蒂芙尼北京三里屯旗舰店先后于北区开业，到今年4月，项目的“奢度”随着爱马仕全球旗舰店的开业而进一步增强。

上半年，北京三里屯太古里合共实现5家奢侈品旗舰店的开业，进一步带动了项目销售表现。展望未来，北京三里屯太古里还将在提升北区“奢度”的路上持续加码。当前毗邻北区的北区N1楼正在装修，将提升为又一个全球旗舰店零售地标，该工程计划于今年内完成，明年开业。

从2021年西区启幕、2022年南区启动改造升级，逐步打通南区与西区，再到如今北区一个又一个奢侈品旗舰店的落成开业，北京三里屯太古里已历经五年的优化升级，重新成为了北京市民休闲打卡、外地游客进京必逛目的地。

全面焕新后，北区聚焦高端奢侈品牌旗舰店，南区维持年轻潮流定位，形成差异化互补格局。

上海兴业太古汇：争夺沪上顶奢话语权

由于同商圈内的强劲对手，上海兴业太古汇一直不是顶奢品牌在上海的首选商场，其一层核心铺位主要由轻奢、高街品牌及汽车品牌占据，组合相对杂乱。

直到2023年，巴黎世家在项目沿街立面搭起巨型围挡，引起一时话题，并最终于2024年底开出了近千平方米的巨型旗舰店，这是上海兴业太古汇提升项目品牌级次的开端。

真正的转折点在2025年6月，位于沿街独立建筑的LV路易号以巨轮外观揭幕，迅速成为上海新的城市地标，让此前数年在出租率、销售额、租金收入都“吊车尾”的兴业太古汇实现了50%的销售额增长，出租率亦由2024年同期的93%上升至96%。

该项目的增长势头延续至2026年上半年，82%的销售增长领跑太古整个零售物业组合。今年上半年，兴业太古汇引入劳力士旗舰店“劳力士之家”，成为继IWC、BALENCIAGA之后项目对沿街品牌界面的又一次重塑升级，原内场铺位由MONTBLANC无缝衔接围挡筹备；6月，MaxMara亦完成移位开出全新专卖店，并对愉景大道走廊区域进行定制化打磨，增加坐席社交空间。

展望下半年，LVMH、爱马仕持续加码中国市场门店扩张，太古西安、三亚、广州聚龙湾等全新高端太古系项目稳步建设，依托成熟的顶奢招商运营能力，其零售物业增长势能有望延续。

毕竟，这个消费分层时代，拥有爱马仕、LV的商业项目，不一定成功；但能够让爱马仕、LV愿意长期进入的项目，一定正在成为未来商业赢家。

而这，正是太古押注顶奢Mall的底层逻辑。

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