中海豪掷84亿！东四环绝版宅地迎新主角

悬念落地，东四环年度顶豪压轴地块，最终被中海新城以83.99亿元收入囊中，楼面价约8.14万/㎡，溢价率19.13%！

整场竞拍大战191轮（线上+线下），为2026年北京主城土地市场写下最重磅的一笔。

回溯整场土拍博弈，地块此前已积累三轮线上出价，最高报价达70.624亿元。

金茂、招商蛇口、金隅+懋源联合体组成线上角逐主力，保利发展、中海新城、建发房产三大实力派线下蛰伏观战，全员高配的参赛阵容，足以印证这块地的硬核价值。

每一家入局房企，都是冲着占领东四环高端改善话语权而来。

金茂是广渠路的老人，靠着广渠金茂府坐稳北京豪宅基本盘，这里是它的王牌主场。

招商蛇口今年在北京土拍四处出击，从城南到城西遍地落子，唯独主城住宅板块始终空缺，急需一块核心地块补齐版图。

金隅+懋源的组合堪称量身定制，本土国企兜底资金门槛，顶级豪宅操盘手打磨产品，精准拿捏这块地的高开发难度。

至于保利、中海、建发，今年都是北京土拍的重金玩家，手握充足现金流，此前接连拿下热门地块。此番线下报名、蛰伏观战，在正式开拍后伺机出手，掀起竞价高潮。

这块沉寂十年才释出的东四环核心宅地，从挂牌之初就锁定了年度顶流席位。

同时，这场集结六大房企的巅峰对决，最终尘埃落定，新的东四环顶豪标杆已然敲定。

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十年断供补仓，这块地天生就是顶豪胚子

事实上，南磨房板块最稀缺的不是配套，是住宅用地。

数据显示，在过去13年间，新房累计供应仅219套，稀缺性不言而喻。

周边扎堆的广渠金茂府、珠江帝景，大多是十五年左右的老盘，区域内积攒了海量高净值置换需求，却始终没有合适的新房承接。

南磨房0409-10地块的问世，相当于给东四环高端改善市场，递出了唯一的破局钥匙。

咱们先来看看地块位置及配套。

地块位于东四环与广渠路交汇处的黄金角。总用地约3.68万㎡，规划建面约10.32万㎡，容积率2.8、限高80米。

地块基本素质也很不错，形态规整、东西面宽充足，没有零碎死角，不用迁就地形、不用妥协规划，天生适配大平层纯粹豪宅产品，是主城极其少见、不用后天补救的优质地块。

另外，根据出让文件，地块需建设15米宽，南北向街坊路；0409-10地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设与28号线相连通的通 道及地下商业，地下建筑规模约2000平方米。

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顶配配套，手握CBD最成熟的生活底盘

这块地最大的底气，还有肉眼可见的成熟配套。

它几乎集齐了北京核心住宅地块的所有优势，没有短板、没有等待，落地即成熟。

交通上，实打实的双地铁TOD地块。

项目东侧大约50米就是大郊亭站（7号线与28号线换乘站）。28号线预计2029年通车，未来将横穿CBD核心，轨交通达性将再上一个台阶。

同时，根据出让文件显示，地块东侧的0409-09地块地下将建设约2000平方米地下商业，并通过地下通道与地铁28号线实现连通。

真正实现地铁、商业、住宅无缝衔接。

地面交通的话，地块紧贴广渠路、东四环主干道，一脚油门直达国贸、SKP，主城通勤、跨区出行随心所欲。

西侧规划15米宽街坊路，地铁附属设施、景观风貌统一设计，整体社区质感和便利度，将会更上一个台阶。

商业、教育、医疗配套全部现成落地。

步行可达合生汇、芳圆里两大商圈，日常消费、休闲娱乐一应俱全；周边配建陈经纶中学分校，教育资源稳定优质；北京市第一中西医结合医院CBD院区就近兜底生活保障。

长期沉淀下来的居住圈层，更是这块地的隐形价值。

片区内清一色高端成熟社区，新晋懋源騴橒臺顶豪新盘加持，高净值人群集聚，圈层纯粹稳定，天生适配高端豪宅定位。

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不利因素

地块紧邻东四环主干道与北侧地铁线路和广渠路，这里是北京主城车流量最密集的路段之一，车速快、车流不间断，叠加地铁运行噪音，低频污染问题十分突出。

即便地块东北两侧配有绿地屏障，但对于穿透力极强的低频噪音，绿植的缓冲作用微乎其微，无法实现彻底隔绝。

出让文件的监测数据也直接印证了问题，地块敏感建筑噪声预测值超标。

尤其是东侧楼栋，未来大概率需要长期关窗隔音、阻隔尾气粉尘，直接牺牲掉通风、采光和居住通透感，对豪宅居住体验是致命影响。

未来，企鹅选房小程序也将对噪声值进行具体分析，欢迎大家持续关注！

当然，这也是留给竞得房企的最大考验，必须投入高额成本做被动降噪、防尘改造，通过专业工程手段弥补先天缺陷。

这笔额外投入，会进一步抬高项目开发成本，也意味着最终面世的产品，不仅拼地段、拼户型，更拼房企的高端改造和产品打磨功力。

另外就是文物问题，根据出让文件显示，地块已完成全套考古勘探与发掘工作，文物保护手续齐全。

考古发掘面积分别是303平方米和138平方米，“疑似平民古墓”。

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地价锁死售价底线，12万+已是保本起步

地块成交价83.99亿元，楼面价8.14万/㎡，不仅刷新近年北京主城宅地楼面价纪录，比去年松榆里懋源地块的楼面价6.21万/㎡，还要高出近2万。

核心地段+十年稀缺，注定了它从诞生起，只属于顶豪市场。

叠加建安、装配式建筑、绿色建筑、降噪改造、运营成本等所有开支，项目12万/㎡仅仅是保本底线。

目前广渠金茂府北区二手房挂牌均价11.8万/㎡，西区稳定在10万/㎡左右，大平层成交单价仍稳居11万+/㎡；

珠江帝景主力社区挂牌均价也在8.5万/㎡以上，片区高端二手房整体均价突破9万/㎡。

周边老小区业主手握高价值二手房，缺的就是一套适配新时代居住需求的纯粹豪宅。

这块十年一遇的新地，恰好精准承接这批核心置换需求，谁拿下它，谁就握住了未来东四环顶豪市场的定价权。

那么，中海要拿出怎样的作品，致敬这片土地，能否再续神话？咱们拭目以待！大家觉得呢？欢迎评论区一起讨论！