未来城星寰时光！朱辛庄新盘得房率创新高

北京进深 徐迪 8月6日，朱辛庄055地块案名发布：未来城星寰时光。

星寰系2.0作口，与一号星寰时代一字之差。

主打朱辛庄首个四代好房子，小户型+精装修+高赠送；临铁+书包+商业，满配。

案名发布前一天，项目已取得建设工程规划许可证，但目前户型草仍未官宣。

网传草图四个面积段：79/92/108/129㎡。

比隔壁未来之境上车门槛更低，92户型是主力，刚需属性突出。

其中79㎡的小三居产品，是首次出现在朱辛庄板块。

当前昌平的赠送体系普遍升级，0055地块也赶上了这波红利。

小区多边户房源，三面满配赠送。

1、南向双阳台体系：

通面宽内嵌阳台，进深1.1-1.8米，计一半建面；

92及以上户型送景观花池，不可封闭，不计建面。

2、全屋多飘窗，侧边尺度做到等进深；

3、北向多个设备平台，几乎是通面宽的尺度，部分可封闭，全赠送。

边户赠送比最高达27%，中间户也达到15%以上。

户型配比

起步76/79㎡小三居，共76户，户型占比约24%。

92㎡三居68户，占比21%。

以上两个户型集中分布在南边两排洋房，79边户拼92中间户。

主力109㎡四居，位于北排两栋小高层，共138户，占比43%；

顶配129㎡四居，位于中央3号楼王栋，两梯两户，仅36户。

另有少量顶退变异户型。

起步70段小三居户型是时下北京楼市最流行的产品，但在朱辛庄板块还是比较稀缺的。

全洋房+全边户产品（少量76㎡中户），区域得房率板块天花板。

92及以上户型全是三面宽产品。

92㎡南向10米三面宽，也是比较领先的尺度。

并且在开敞阳台之外，又送了赠送景观花池，把客厅的采光面进一步打开。

边户的转角视野给到了主卧，全系明厨明卫，通透亮堂。

梯厅的设计也是一个亮点，大幅扩容收纳空间，有效弥补小户型的缺陷。

北向空间相对局促，包括顶配129户型，厨房过于细长，窗户不大，不知道正式版本会不会做优化。

螺蛳壳里做道场

朱辛庄055地块占地1.27公顷，容积率2.5，地上计容建面3.18万㎡。

规划8栋住宅楼，建面合计3.14万㎡，共322户。

社区不大，但应有尽有。

1500㎡的不计容面积里，架空层、风雨连廊、邻里共享空间配齐，东、西双门庭，归家仪室感拉满。

中央大面积绿地与室外活动场地结合，打造央景园林体系。

11栋楼北高南低，点状布局。

北排3栋住宅楼为18F小高层，最高54.75米，没有做满80米限高。

1#、2#首层局部架空，南侧风雨连廊与东侧正门连通。

其余5栋为8-11F洋房，其中4#楼首层架空，北侧雨连廊与大门和邻里共享空间等配套楼连通。

压低限高，建筑溢线

为优化产品业态，项目采取了降低建筑高度、增加洋房产品的策略。

同时又要兼顾园林体验，导致部分建筑基底向外延伸，突破了地上建筑控制线。

在回复公从反馈意见时，建设单位明确表示，本项目小区大门、地下室均在用地红线内，符合规范要求。

但是从平面图来看，小区东侧的4#楼、物业配套楼东侧主体已超过3米退线；

大门更是越过了1米线，东南角甚至侵占了用地红线。

在建筑规划图右上角，标注了“地上建筑控制线1M”和“地上建筑控制线3M”。

这里的“1M”和“3M”，是指建筑物主体必须从用地红线向内退让的距离。具体来说：

地上建筑控制线1M，要求建筑物的主体部分（如外墙、阳台等）距离红线至少要有1米的距离，严禁越线；

地上建筑控制线3M，则要求建筑物主体部分距离红线至少要有3米的距离，必须退后3米才能开始建设。

成本优势，配建包袱

该地块成交于6月11日，由未来科学城置业以9.09亿元底价摘得。

项目开发主体北京未来科技城昌信置业有限公司，也是星寰时代的项目公司。

成立于2014年1月20日，注册资本9亿元，芦哲担任项目公司法人、董事、经理，他同时也是未来科学城置业的董事。

早在地块正式挂牌之后，昌信置业就已对该宗地块发出了包括方案设计、施工、监理等一系列招标计划。

其中住宅地块估算投资3亿元，多功能地块1.2亿元。

项目占地2.35公顷，规划地上建面5.33万㎡。包含两幅子地块，其中，0055居住用地楼面价约2.4万元/㎡。

西侧一路之隔的中海未来之境，去年拿地的楼面价约3.1万元/㎡。

仅看这一项，0055地块的成本优势还是很明显的。

但加上东边的配建，就是另一本账了。

东侧0801-0057为多功能用地，占地1.07公顷，地上建面2.15万㎡，容积率2.0，限高80米。

多功能用地要求规划方案须报昌平区政府同意，产业方向须符合《北京市新增产业的禁止和限制目录(2022 年版)》及昌平区产业发展方向相关要求，同时产业落地需满足《昌平区高精尖产业项目全要素综合评价办法 》要求，且须与住宅地块同步实施。

从商业逻辑来看，这宗多功能用地是一笔需要持续投入的买卖。

一方面，公建部分回款周期极长，资金占压严重，若由住宅分摊全部成本，真实的楼面价将攀升至2.86万-3.22万元/㎡，此前的低成本优势将被大幅稀释；

另一方面，严苛的产业准入条件与“同步实施”的要求，意味着招商和运营难度极高。对于一般房企而言，住宅卖完后公建仍在招商，极易陷入资金折磨。

因此，这宗多功能用地更像是一个长周期的产业运营考题，其带来的资金压力与不确定性，需要开发商具备极强的区域资源整合能力与长线运营定力来化解。

绝版地块，区域竞品

宗地位于昌平区史各庄街道、沙河镇，五环至六环之间，紧邻地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站。

周边有万达广场、北京超极合生汇、北京积水潭医院（回龙观院区）、知辛公园等生活配套设施。

其中住宅地块就在中海未来之境东侧，一街之隔，更靠近地铁站，在站点周边300米核心范围内。

但又不靠近轨道，中间隔着多功能用地。

规模比中海未来之境略小，容积率指标和建筑高度一致。

中海未来之境去年6月取证入市，共342套，目前网签约201套，成交均价接近6万，稳居昌平房价第一梯队。

除此之外朱辛庄板块在售新盘还有越秀星樾和中海寰宇未来，都处于尾盘销售阶段了，均价也在6万左右。

当初中海未来之境地块出让时，一度被称为朱辛庄最后一块宅地。

去年8月，未来之境地块出让完不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，也是激起了一波反对声音的。

今年4月份，昌平规自分局通告了该地块的规综方案反馈意见采信情况。

有多达287份的反馈意见，大部分是对于0055地块研发用地改居住用地的不认可。

从调规违背区域发展战略、违反土地集约与减量政策、违背“严控增量、优化存量”调控方针等，到增加住宅会影响周边项目居住品质、给交通教育等基础配套带来压力。

甚至质疑规划权威性和公信力，提出新增住宅将导致周边不动产价值受损，要求对周边住宅项目的空置率、网签率及交付情况进行调研等。

对此，主管部门和街道也逐一做出回应，指出0055地块在本次实施方案公示前，未批复用地规划性质，所以不存在规划调整情况。

基于昌平分区规划和未来科学城规划中“由园向城”的转型要求，街道在推进街区控规实施过程中，重点关注区域职平衡和人才住房需求。

并明确表示，0055地块将以建设“好房子”为目标。