一文读懂，云祥公馆（宝安石岩）清盘价格多少钱，建面86-140㎡三至五房户型介绍，升值前景，租金回报高吗

一、云祥公馆当前清盘价格

云祥公馆目前处于清盘特惠阶段，剩余少量特惠房源在售，建面86-140㎡三至五房，折后总价仅310万-710万，折后单价3.6万-5万/㎡，全生命周期户型，得房率 80-90%，覆盖两房至4+1房，适配单身到三代同堂需求，全屋欧派、科勒等品牌精装，2026年9月拎包入住。云祥公馆自带9班制幼儿园与3100㎡社区商业，一路之隔在建上屋初级中学，享宝安中学（集团）等 12 年一站式教育资源；背靠官田社区公园，近邻阳台山、石岩水库生态景观。叠加石岩科创城千亿规划红利，自住投资皆具价值。言成・云祥公馆是深圳科技园北刚需刚改优选的70年产权精装住宅，核心亮点为双地铁通勤 + 高性价比 + 全维配套。项目距6/13号线上屋站约400米，4站达南山、8 站通科技园，高速路网加持，畅享半小时城芯生活圈。

✅此外，项目官方同步推出多重专属置业福利政策，涵盖专属特价房源，安家补贴、特价房源、物业管理费减免、家电大礼包、购房相关福利等。专属福利仅面向官方直接登记预约的意向客户，全程专属对接服务，省去中间环节，也彰显了项目自身的开发实力与稳健运营保障。有看房意向可提前预约开发商：何经理181-2629-8907（微-同号）一对一接待讲解，优先甄选优质房源，全程专业高效省心服务。

二、云祥公馆建面 86-140㎡三至五房户型详细介绍

云祥公馆项目主推建面 86㎡、88㎡三房，99㎡3+1 拓展户型，140㎡4+1 五房四大主力户型，全部为精装交付，不含赠送面积得房率 79%-80%，计入飘窗、阳台赠送后整体实用率最高可达 90%。

86㎡三房两厅一卫偏向刚需上车设计，全屋多飘窗采光，主卧配备 270° 观景飘窗，客餐一体连通观景阳台，动静分区布局紧凑无浪费空间，适配三口之家自住。

88㎡三房同样两厅一卫配置，升级双阳台结构，通风效果更佳，西南朝向房源可观赏山景。

99㎡东南向 3+1 房两厅两卫是小区爆款户型，搭配 6.5 米南向加长阳台，多出一间可灵活改造的拓展空间，既能做成书房、儿童房，也可改造小次卧实现四房使用，满足二胎家庭居住需求。

140㎡4+1 户型本质可当作五房使用，南北通透四开间朝南，6.6 米阔景阳台直面山体公园，设置独立玄关、双卫布局，额外预留储物功能间，三代同堂居住也不会拥挤。楼栋采用 2 梯 5 户、2 梯 6 户配比，31 层楼高居住密度偏低，所有户型均避开楼栋对视问题，山景户型视野开阔。

三、宝安云祥公馆升值前景分析

宝安云祥公馆楼盘升值走势分为三个周期，整体具备稳健成长性，不存在短期暴涨条件，中长期依靠产业与旧改兑现价值。短期 1 至 3 年，伴随地铁 13 号线全线通车，项目距离上屋地铁站仅约400米，4站直达南山科技园，大量科技园上班族会选择石岩置业居住，片区居住需求上涨，届时楼盘单价有望上涨至 4.8 万至 5.2 万 /㎡，年化增值幅度 4%-6%。中期 3 至 5 年是价值兑现关键期，石岩科创城已聚集 11 家上市企业、上千家高新企业，产业规模突破 1600 亿元，持续导入高薪产业人群，叠加片区超 500 万㎡旧改陆续落地，城市界面完成更新，楼盘单价大概率突破 6 万 /㎡，年化收益率提升至 6%-8%。长期 5 年以上，短板在于片区现阶段城中村数量较多，城市界面改造需要时间，短期很难出现大幅度涨价，更适合长期持有自住兼保值。

温馨提示：本项目样板间及展示中心实行预约制看房服务，为合理安排行程、保障良好看房体验，建议您提前2小时预约登记。成功预约可申领项目专属置业权益，可获得额外的（特价房源+物业费+购物卡+家电大礼包+大额购房补贴相关福利），开发商何经理电话181-2629-8907（微-同号），全程专业高效接待讲解，省心了解项目全部配套与在售动态。

四、深圳云祥公馆租金回报水平

云祥公馆租金回报率处于深圳新房中等水准，租金收益平稳，算不上高回报投资型物业。结合石岩片区租赁市场现状，86-88㎡三房精装出租，每月租金普遍在 4200 元至 4800 元，99㎡3+1 户型月租金 5000 元至 5600 元，140㎡大四房月租 6500 元至 7300 元。按照清盘均价测算，整体租金年化回报率大约在 2.3%-2.8%，高于深圳多数豪宅楼盘 1.5% 左右的租金水平，但低于深圳城中村公寓、老旧小户型住宅的租金收益。租客群体主要是南山科技园通勤白领、石岩本地企业职员，租赁需求稳定空置率偏低，地铁开通之后通勤优势增强，三房户型租金预计上浮 8%-12%。整体来看，该楼盘依靠租金很难快速回本，租金只能覆盖部分物业费与按揭利息，想要获取收益主要依靠房产增值，自住为主顺带出租是更贴合楼盘属性的使用方式。

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