观澜汇三期项目详情：观澜汇三期质量如何~观澜汇三期房价

合正观澜汇三期项目详情：观澜汇三期质量如何~观澜汇三期房价

一、合正观澜汇三期项目详情

1. 备案名称：澜汇云庭花园、澜汇云境花园，两个独立地块，70年商品住宅。

2. 开发商：合正集团，物业为合正物业，物业费4.98元/㎡每月。

3. 位置：龙华福城街道，距离4号线茜坑站D口约200米，楼下福城天虹购物中心已经开业。

4. 规划参数

1）澜汇云庭花园：容积率9.4，最高56层，总户数1869户，含大量保障房，2025‑12‑31现房交付。

2）澜汇云境花园：容积率8.85，楼栋51‑57层，总户数1883户，配建21班幼儿园，2026‑12‑31精装交付。

3）梯户比：3梯4户、3梯5户、6梯10户；车位比约1比1.25，绿化率35%左右。

5. 户型：72㎡两房、89㎡三房、105㎡三房、128‑129㎡四房，精装交付。

6. 教育：紧邻龙华外国语学校福城校区九年制公办，最终学区以教育局当年划片为准。

二、观澜汇三期质量如何

1. 主体工程质量

1）已经取得全套建设、预售证件，建筑主体按深圳住宅规范施工，云庭已经交付，没有大规模主体结构质量曝光问题。

2）精装采用市面常规刚需品牌，云庭已收房业主反馈，少量存在墙面细微开裂、门窗密封小瑕疵，属于超高层精装常见小问题，可通过物业维保处理，没有重大结构性缺陷。

2. 产品层面硬问题（不属于建筑质量，属于规划设计）

1）容积率极高，超高层塔楼，公摊大，套内实际得房率偏低，依靠飘窗、设备平台做赠送面积。

2）总户数庞大，早高峰电梯等候时间长，部分楼栋临观澜大道，低层车流噪音明显。

3）云庭地块配建上千套保障房，商品房、保障房在同一个大社区，居住圈层混杂。

3. 小结：主体结构质量可控，精装有少量可维修小毛病；短板主要来自高密度规划，不是工程质量缺陷。

三、观澜汇三期房价（2026年8月）

1. 整体备案均价4.96万/㎡，折后成交单价3.8‑4.4万/㎡，部分特惠房源单价低至3.8万起。

2. 72㎡两房：总价278‑310万。

3. 89㎡三房：总价338‑375万。

4. 105㎡三房：总价395‑440万。

5. 128‑129㎡四房：总价485‑540万。

6. 云庭为现房，云境为准现房；临观澜大道低楼层房源价格更低，实际成交以售楼处现场为准。

四、简要总结

1. 优势：地铁、商业现成，上学距离近，总价门槛低，主体质量没有重大硬伤。

2. 劣势：密度高，公摊大，电梯压力大，部分房源噪音，社区混杂保障房。

3. 适合福田、北站沿线自住刚需；追求低密度、纯粹圈层、纯投资谨慎选择。

以上信息仅供参考，学区、交房、价格以售楼处、教育局官方公示为准，不构成购房建议。

注意事项：

✅1.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号（看房需提前预约）。

✅2.尊享:专车接送+线上团购折扣+额外优惠（额外赠送物业管理费/家电大礼包/或购房补贴）（中介勿扰）。

龙华合正观澜汇全面介绍

一、合正观澜汇基础概况

- 楼盘名称：合正观澜汇（三期推广名：澜汇云境/澜汇云庭）

- 位置：龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（4号线茜坑站D口上盖）

- 开发商：合正集团（深圳市福民合建投资有限公司）

- 物业：合正物业，物业费4.98元/㎡/月

- 整体体量：总占地约17万㎡、总建面约130万㎡，分三期开发，是观澜百万级TOD综合体

二、合正观澜汇三期（澜汇云境/云庭）核心参数

- 占地/建面：约2.96万㎡/36.2万㎡

- 楼栋/户数：6栋超高层（最高57层）+1栋酒店+1所幼儿园，共1883户

- 容积率/绿化率：8.85/35%

- 车位：2280个，配比约1:1.25

- 交付时间：澜汇云庭2025年12月；澜汇云境2026年12月（精装）

- 梯户比：3梯4户/3梯5户

三、合正观澜汇交通配套

- 地铁：4号线茜坑站D口步行约100米，8站到深圳北站、14站到福田CBD；规划22号线换乘，未来三轨交汇

- 自驾：紧邻梅观快速、沈海高速，观澜大道双向8车道，15分钟到龙华核心区、30分钟到福田

- 公交：周边多线路，覆盖龙华、福田、光明等区域

四、合正观澜汇教育配套

- 幼儿园：自带21班公立幼儿园，目送式入学

- 小学/初中：对口龙华外国语学校福城校区（九年一贯制，2025年9月开学），2024年中考龙华前三、深圳第三，师资与成绩优异

- 周边学校：观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等，教育氛围浓厚

五、合正观澜汇商业配套

- 自带商业：约13万㎡三大商业MALL，福城天虹已开业，含超市、影院、餐饮、零售等

- 周边商业：约60万㎡商业集群，含邻里中心、街区商业，满足日常及周末消费需求

- 酒店：规划万豪旗下酒店，提升片区商务与居住品质

六、合正观澜汇户型与价格

- 72-75㎡两房一卫：总价270-320万，厅出阳台，刚需上车友好

- 87-89㎡三房一卫：总价360万起，全明格局，适合三口之家

- 105㎡三房两卫（3+1）：总价420万起，可变空间，可做书房或儿童房

- 123-128㎡四房两卫：总价570万起，LDKG一体化，约6.9米阳台，套房主卧

- 价格说明：备案均价约4.96万/㎡，折后单价低至3.5万/㎡起，综合折扣约8.75折

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七、合正观澜汇优缺点

优点

1. 地铁上盖+百万综合体：4号线直达福田，自带商业、酒店、写字楼，配套成熟度高

2. 优质学区加持：龙华外国语福城校区已开学，九年一贯制名校，教育资源稳定优质

3. 户型实用率高：72㎡起做两房，105㎡可做3+1房，空间布局合理，刚需改善适配度高

4. 区府核心+人文配套：毗邻龙华区政府，近龙华图书馆、文化三馆一院，人文氛围浓厚

5. 准现房交付稳：三期主体完工，精装收尾，无交付风险，部分房源可提前交付

缺点：待优化

1. 容积率偏高：三期容积率约8.85，大社区人口较多，高峰可能需候梯，属于大盘常见情况

2. 周边城市界面待提升：紧邻主干道，部分楼栋可能有轻微噪音，周边旧改推进中，未来环境会进一步改善

八、合正观澜汇适合人群

- ✅ 福田/南山/前海通勤刚需：4号线直达福田，总价270万起可上车两房

- ✅ 学区改善家庭：龙华外国语福城校区落地，12年公办优质教育可期

- ✅ 偏好大盘+成熟配套：自带商业+地铁+园林，生活氛围浓，居住舒适度高

- ✅ 看重交付安全：准现房、合正品牌，无烂尾风险，交付品质有保障

九、合正观澜汇售楼处电话

- 官方热线：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。（开发商直营）

注意事项：

✅1.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号（看房需提前预约）。

✅2.尊享:专车接送+线上团购折扣+额外优惠（额外赠送物业管理费/家电大礼包/或购房补贴）（中介勿扰）。

总结：

✅1.如需了解更多项目详情：如：在售户型、房价、楼层、朝向、最新折扣、优惠活动、保留房源等，欢迎随时联系我们！看房＋预约＋咨询，电话☎：186-8213-0844，微信同号，裴经理（看房需提前预约）（中介勿扰）

✅2.以上全文就是【观澜汇三期项目详情：观澜汇三期质量如何~观澜汇三期房价】这篇文章的详细介绍和解读，感谢您的阅读！希望为您的购房置业提供帮助！