成交量创4年新高！8年老中介却去跑网约车了！现在人越来越理智了

引言：

2026年上半年，上海二手房成交14.73万套，创下近5年同期新高。但与此同时，pti普睿数智云数据显示，全市成交房源套均带看40次，平均成交周期146天。一套房子从挂牌到卖出，要经历近5个月的反复拉锯。

成交量在涨，从业者却在加速逃离。全国房产经纪从业人数从2020年的200万人锐减至132万人，68万人离开了这个行业。贝壳2025年前三季度经营活动现金流净额**-22.88亿元，全年净利润同比下滑26.7%**。

一个靠信息不对称吃饭的行业，当VR看房、在线签约、官方交易平台把信息差彻底消灭之后，它还能靠什么活下去？

2026年上半年上海二手房成交13.5万套，创近4年新高。图源：36氪

张彪干房产中介十几年，2016年佣金收入超过100万元。那是中介行业的黄金时代——市场往上走，客户什么都不懂，坐在店里客户自己上门，户型图都不用背熟也能成交。那时候挣的钱，没一分是因为厉害，全是行情喂到嘴里的。

但2024年，他的佣金收入跌破20万元。2025年5月，三个月没开单的张彪注册成了众包骑手，每天早晨送完女儿上学就打开App接单，跑到9点回家洗漱，再去小区楼下的中介门店上班。一个月外卖收入三四千元，"足够维持一家人的生活开销"。

他的同事跑不了外卖，改去跑了网约车，每天下班后干到凌晨12点。

据《国际金融报》报道，张彪的故事并非孤例。在东北某小城，门店合伙人杨某的8名经纪人只剩3个，离开的人去跑网约车、考社区网格员、南下谋生。留下的也早把卖房当副业——"有个经纪人下午3点要帮老丈人卖烤鸭，还有人去学做烧饼。"大家都在想办法活下去。

而在上海，从业十年的链家经纪人苏某，2025年11月被通知"不胜任工作"，当天账号停用。他说自己2016年单月最高收入达到过15万元，如今却像一件消耗品，价值耗尽，被扫地出门。

成交量在创新高，从业者却在创纪录地流失。这种反差，不是某一个城市的问题。量在涨，人在走，钱在缩——三组数据指向同一个结论。

据《中国房地产报》报道，2026年上半年上海二手房累计成交14.73万套，同比增长约13%，创下近5年同期新高。3月单月成交31215套，成为近5年来首次站上3万套活跃线的月份。数字漂亮，但数字背后的隐忧同样深重。

上海二手房连续4个月突破2.5万套。图源：头条号

但成交规模放量的同时，市场交易节奏并未明显加快。据pti普睿数智云数据，2026年至今27413个成交房源样本中，套均带看量约40次，平均成交周期146天。其中带看次数超过100次的占7.68%，成交周期超过100天的占14.27%。量增质不增。

这是什么概念？以中介单次带看约看4至5套房源计算，一组客户需要看28至40套房源才能成交一套。每一笔成交都经过反复比价、议价，市场不存在炒作投机行为。

成交量涨了，但成交难度也涨了。更关键的是，佣金还在往下掉。

据多地行业数据，二手房交易佣金费率已从过去的2.5%至3%，回落至1.2%至1.8%。天津将买方中介费从1.5%直接降至0.5%。宁波"帮卖换新"活动中，中介费最低降至0.1%。佣金缩水幅度之大，让很多经纪人直呼"干一单不如送一个月外卖"。

量涨了，价跌了，人走了。三重挤压同时发生。中介行业的生存空间，正在被从三个方向同时压缩。

02 价值崩塌

中介行业过去二十年靠什么赚钱？三个字：信息差。

独家房源信息垄断、买卖双方信息不对称、过户贷款流程繁琐普通人不懂——这三道壁垒，构成了传统中介赖以生存的根基。如今，这三道壁垒正在被同时击碎。根基没了，大树自然要倒。

据《2026年百万房产经纪人生存报告》数据，VR看房使用率从2025年的26.6%跃升至45.0%，高居房源呈现方式首位。一线城市近六成用户选择VR看房。与此同时，传统门店咨询占比从38.2%暴跌至19.7%，几乎减半。

VR看房从26.6%跃升至45.0%，传统门店咨询几乎减半。图源：映维网

贝壳找房上线VR看房后，房源UV提升133%，用户停留时长提升337%，商机转化率提升20%。购房者在线上就能完成大量房源筛选，到店带看之前，中介的信息价值已经被消耗殆尽。客户还没进店，中介的价值就已经归零了。

更致命的打击来自官方平台。2024年起，全国超百座城市住建部门上线官方存量房自主交易系统，完全免费，不收取任何中介费。据住建部2025年行业统计数据，全国线上自主挂牌房源量同比上涨176%，一线城市超42%的二手房交易通过官方平台自行对接。政府直接下场，做了中介的对手。

在线签约、线上贷款预审、不动产登记全程网办——曾经中介靠熟悉流程赚取的服务费，如今普通人跟着官方指引一步步操作就能完成。流程门槛，不复存在。

部分中介门店关停后一片狼藉。图源：36氪

佣金也在被政策直接挤压。2025年多地市场监管局联合住建部门出台中介收费指导价，明确二手房中介佣金上限不得超过房屋总价0.8%。不动产登记大厅推出官方代办窗口，全套过户手续费用仅300至800元。曾经动辄上万的中介费，正在被政策砍到地板。

技术消灭了信息差，政策压低了佣金上限，官方平台抢走了信息资源。一个靠信息不对称吃饭的行业，正在被信息透明化连根拔起。三面合围，无路可退。

问题来了：当中介手里再没有独家房源，当客户比中介更会查资料，当过户流程比中介更透明——中介还能提供什么不可替代的价值？

03 行业出清

个体困境的背后，是整个行业的系统性收缩。不是某一家门店、某一个城市的问题，而是全行业的结构性重塑。

据博研咨询行业报告数据，2025年全国注销或吊销的房地产经纪机构数量达12486家，同比增长23.7%。全国经纪机构总数从2024年到2026年间锐减50%，行业CR5（前五名企业市占率）从2023年的58.3%飙升至2025年的68.9%。大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。

据头条号"商圈全盘点"引用的行业数据，近三年线下中介门店关停比例超过30%，全国二手房中介门店关闭率达37%。71%的普通经纪人长期零房源、零开单。这不是寒冬，这是大清洗。

2025年房产中介行业现状：成交周期拉长、看房次数翻倍。图源：中国报告大厅

行业龙头贝壳的日子同样不好过。连行业老大都在流血，小中介的处境可想而知。

据贝壳2025年财报，全年净收入946亿元，同比微增1.2%，但净利润29.91亿元，同比下降26.7%。更值得关注的是，2025年贝壳经营活动现金流净额为**-3.76亿元，而2024年同期这一数字是净流入94.47亿元。前三季度经营现金流净额更是达到-22.88亿元。近百亿的年内逆转，意味着自由现金流已经不再充裕**。

贝壳在规模扩张的同时，核心业务却在收缩。2025年末门店数量增至6.11万家，同比增长18.5%；经纪人数量达52.3万名，同比增长4.6%。但存量房业务收入同比下降11.3%，新房业务收入同比下降9.1%。人员成本的扩张与收入的收缩形成剪刀差，直接压薄了利润率。人多了，钱少了，摊子大了，利润薄了。

贝壳2025年净利润下滑、经营现金流转负。图源：东方财富网

2025年第四季度，贝壳单季净利润仅0.82亿元，同比暴跌超过85%。单季经营亏损1.47亿元，上年同期经营利润为10.11亿元。一年之间，从赚10亿到亏1.5亿。

这不是贝壳一家的问题。据36氪报道，从东北小城到上海，从山西县城到厦门，房产中介行业的寒意层层传导。51岁的周某从武汉辗转到厦门，2025年几乎零开单。90后吴某从上海回到山西老家，六个月只卖出两套房，提成总计6000元。从月入十万到社保断缴，中间只隔了一个行业周期。

贝壳集团党委书记、执行总裁左东华在2026房地产经纪年会上说了一句意味深长的话：

"当这些活都被机器接走了，我们手里还剩下什么是替代不了的？"

这句反问，戳中了整个行业最核心的焦虑。

04 重塑生存

行业不是在消亡，而是在洗牌。洗掉的是只会搬信息的人，留下的是能帮客户做判断的人。

据《2026年百万房产经纪人生存报告》，购房者选择经纪门店时，24.7%最看重经纪人的专业度，首次超过中介费用的20.4%，成为首要因素。**51.3%**的购房者最需要经纪人协助完成正规合同签署。

这是一个关键信号：消费者不再为信息付费，但愿意为专业判断和交易保障付费。信息免费了，专业涨价了。

2026房产中介行业趋势：从信息撮合升级为资产规划。图源：51选址网

贝壳CEO彭永东在全员信中明确提出，经纪人要从"信息中介"走向"信任型服务者"。2025年贝壳研发费用同比增长13%至26亿元，押注AI技术重塑能力壁垒。全国房地产经纪人的AI使用率已达49.7%，一线城市达58.9%。技术不是敌人，固步自封才是。

但AI替代的只是标准化劳动。正如左东华所言，AI擅长数据、计算和标准化交付，却无法替代人在复杂决策中的判断与责任承担。它可以给出房屋估值和利弊分析，却不能替客户承担交易风险，也难以承接客户在重大决策中的焦虑与不安。机器能给答案，但不能替你做决定。

转型方向已经清晰：从"帮着买卖"走向"帮着住好"。专业中介的价值，正在从信息撮合转向风险把控、资产规划和长期服务。高端豪宅、商铺、写字楼等复杂交易场景，涉及高额税费筹划、企业产权分割、多重抵押解押等专业问题，普通购房者很难理清其中风险——这正是专业中介不可替代的空间。简单刚需房，客户自己能搞定；复杂大额交易，专业中介不可或缺。

2026年上半年，全国二手房成交量占比首次超过50%，中国房地产市场结构性进入存量时代。存量市场不再是简单的房价普涨或普跌，而是更明显的分化。贝壳研究院对北京321个成交活跃小区的监测显示，2026年2月至6月，185个小区成交价格上涨，136个仍在调整。

分化意味着每一笔交易都需要更专业的判断。这对中介行业来说，既是挑战，也是机会。存量时代的竞争，拼的不是信息，而是认知。

房产中介门店仍是社区居住服务的重要节点。图源：新浪财经

成交量创新高，从业者却在流失。这个反差的本质，不是市场不行了，而是旧模式不行了。靠信息差吃饭的时代，彻底结束了。

当一个行业依靠的壁垒被技术击穿、被政策拆除、被消费者认知升级瓦解，它要么重构价值，要么被时代淘汰。房产中介行业的痛苦转型，不过是所有依赖信息差的行业共同面临命运的提前预演。不是中介消失了，而是旧中介消失了。

从证券经纪人到保险代理人，从线下课程销售到传统房产中介——凡是入行门槛低、早期依托信息不透明赚取收益的岗位，都在数字化浪潮中经历着相似的洗牌。淘汰的不是中介这个职业，而是只会搬信息的人。房价洗不了你，时代才会洗你。

留下来的，是能帮客户做判断的人。行情好的时候你卖的是房子，行情难的时候你卖的是你自己。

"不是AI让人变得不重要，恰恰是AI把只有人能做的那件事，衬托得前所未有地重要。"——左东华

成交量的回暖，终究只是市场的温度计。真正决定一个行业能否活下去的，不是成交量，而是它对消费者来说，还有没有不可替代的价值。没有价值的行业，再高的成交量也救不了。

对此，您怎么看？欢迎评论区留言讨论。

参考资料

1、中国房地产报《新房、二手房卖了23万套！上海楼市强势领跑》

2、东方财富网《净利润下滑、经营现金流转负，2025年贝壳怎么了》

3、36氪《被裁员的房产中介，批量仲裁"链家"们》

4、58同城、安居客研究院《2026年百万房产经纪人生存报告》

5、pti普睿数智云《2026年上半年上海二手房成交数据分析》

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